... ein Fertighaus, ein Massivhaus oder ein vom Architekten frei geplantes Haus bauen soll. Der Begriff „Fertighaus“ ist nicht ganz klar definiert. Grob gesagt, handelt es sich hierbei um ein Haus, welches Sie sich aus dem Katalog eines Fertighausanbieters zusammenstellen können. Die einzelnen Hauselemente (Wände, Dach, Elektrik, usw.) werden werksmäßig vorgefertigt und müssen auf der Baustelle nur noch zusammengefügt werden. In diesem Beitrag von RE/MAX Germany erfahren Sie mehr über die Vor- und Nachteile von Fertighäusern und worauf Sie beim Kauf achten sollten.

Die Vorteile von einem Fertighaus.

Es gibt schlüsselfertige Fertighäuser und Ausbauhäuser. Beim schlüsselfertigen Haus übernimmt der Fertigbauanbieter den kompletten Außen- und Innenausbau. Bei einem Ausbauhaus übernimmt der Bauherr dagegen den Innenausbau selbst. Das senkt die Hauskosten und wird deshalb auch „Muskelhypothek“ genannt. Beim Aufbau eines Fertighauses zuzuschauen, ist spektakulär. Es ist faszinierend zu beobachten, wie die riesigen Bauelemente angeliefert und zu einem fertigen Haus zusammengefügt werden. Während bei einem Massiv- oder Architektenhaus zum Teil Monate vergehen, bis das Haus endlich steht, erfolgt der Aufbau eines Fertighauses innerhalb von nur wenigen Tagen. Die kurze Bauzeit gehört deshalb auch mit zu den größten Vorteilen von Fertighäusern.

Ein Fertighaus bietet zudem mehr Planungssicherheit. Dadurch, dass die Fertigbauelemente komplett vorgefertigt werden, ist es relativ unwahrscheinlich, dass es zu unvorhergesehenen Bauverzögerungen oder Baumängeln kommt. Auch bei der Finanzierung müssen Sie in der Regel nicht fürchten, dass während des Baus plötzlich weitere ungeplante Kosten auf Sie zukommen. Viele Fertigbauanbieter bieten außerdem die Möglichkeit an, dass die Interessenten Musterhäuser in einer Musterhaussiedlung besichtigen können. Das ist für Bauherren, die sich schwer damit tun, sich beim Plan eines Architekten das fertige Haus vorzustellen, ein Vorteil. Durch den Musterhausbesuch weiß der Bauherr genau, wie sein späteres Haus aussehen wird.

Die Nachteile von einem Fertighaus.

Aber es gibt auch  Nachteile. Bei einem Fertighaus sind Sie – anders als beim Massiv- oder Architektenhaus – in Ihrer Planung eingeschränkter. Auch wenn sich auf dem Fertigbauhausmarkt in den letzten Jahren viel getan hat, sind die Elemente und das Baumaterial eines Fertighauses nicht ganz frei planbar. Änderungen während der Bauphase sind bei den industriell hergestellten Elementen z. B. kaum noch möglich. Ebenso müssen Sie beim Thema Nachhaltigkeit und Smart Home mit Einschränkungen rechnen. Das verwendete Baumaterial kann außerdem Einfluss auf den späteren Wiederverkaufswert haben. Fertighäuser werden in der Regel aus Holz angefertigt. Dieser Baustoff gilt als witterungsanfälliger und weniger langlebig als Baustoffe, die zum Bau eines Massivhauses verwendet werden. Ist das Fertighaus schon etwas älter, kann dieser Faktor zu einer Preissenkung führen.

Darauf sollten Sie beim Bau eines Fertighauses achten.

Allgemein grassiert das Vorurteil, dass Fertighäuser günstiger sind als Architektenhäuser. Dies ist jedoch nur bedingt wahr. Dadurch, dass sich Fertighäuser in Bezug auf Qualität und Individualität in den letzten Jahren stark verbessert haben, sind sie nicht mehr unbedingt günstiger. Individualität hat auch beim Fertigbau ihren Preis. Bevor Sie sich für einen Fertighausanbieter entscheiden, sollten Sie möglichst mit anderen Fertighausbesitzern sprechen, ob diese mit der Leistung des Anbieters zufrieden waren. Wenn Sie sich für einen Anbieter entschieden haben, müssen Sie beim Kaufvertrag ganz genau darauf achten, was im Preis enthalten ist. Hier ist es empfehlenswert einen Fachmann (Architekten) über den Vertrag schauen zu lassen. Er erkennt schnell, ob auch wirklich alle wichtigen Bauelemente enthalten sind. So schützen Sie sich vor unangenehmen Überraschungen.

.... Mieter, die eine unrenovierte Wohnung bezogen haben, müssen die Kosten der Renovierung zur Hälfte mittragen. Dies gilt, wenn sich der Zustand der Wohnung im Laufe eines langjährigen Mietverhältnisses deutlich verschlechtert hat. Im Folgenden fasst RE/MAX Germany die neueste Entwicklung kurz zusammen.

BGH verordnet Kostenteilung bei unrenoviert übernommenen Wohnungen.

Das aktuelle Urteil des BGH zur Lastenverteilung bei Schönheitsreparaturen erfuhr viel Beachtung in den Medien. Die Frage, wer für den neuen Anstrich von Wänden, Decken, Heizkörpern, Türen und Fensterrahmen zuständig ist, führte in der Vergangenheit häufig zu Streit. Auch bei den beiden Verfahren in Berlin, die dem Richtspruch zu Grunde liegen (Urteile vom 8. Juli 2020, VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18) ging es um die Schönheitsreparaturen.

Der Unfriede entstand nicht zuletzt, weil der BGH bei seinem Urteil aus dem Jahr 2015 offengelassen hatte, ob Mieter unrenoviert übernommener Wohnungen vom Vermieter verlangen können, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Klar entschieden wurde damals nur, dass Mieter nicht auf eigene Kosten zu Reparaturen wie Streichen und Tapezieren verpflichtet werden dürfen. Entsprechende Klauseln im Mietvertrag sind demnach unwirksam.

Das aktuelle Urteil nimmt Vermieter und Mieter nun gleichermaßen in die Pflicht. Der BGH entschied, dass langjährige Mieter ihren Vermieter zwar zum Renovieren verpflichten können,  sich aber selbst zur Hälfte an den Kosten beteiligen müssen. Dies gilt allerdings nur, wenn sich der Zustand der Wohnung seit dem Einzug deutlich verschlechtert hat.

Das aktuelle Urteil zu den Schönheitsreparaturen ist umstritten.

Es würde einerseits eine Benachteiligung des Mieters darstellen, ihn durch eine Renovierungsklausel zu zwingen, Spuren des vorherigen Mieters mit beseitigen zu müssen. Zudem würde er dem Vermieter die frisch renovierte Wohnung in einem besseren Zustand zurückgeben, als er sie übernommen hat. Andererseits, so argumentieren die Bundesrichter jetzt, sei es ebenso ungerecht, dem Vermieter die vollen Kosten aufzubürden. Der Mieter wisse ja beim Einzug in die unrenovierte Wohnung, worauf er sich einlässt. Bei einer Renovierung auf Kosten des Vermieters bekommt der Mieter ansonsten mehr, als er beim Einzug vorgefunden hat. Eine hälftige Kostenteilung erscheint demnach angemessen.  So kommen beide Seiten zu ihrem Recht.

Mancher Mieter wird sich in Zukunft allerdings dafür entscheiden, die Wohnung auf eigene Faust zu renovieren. Die Vermieter müssen nämlich grundsätzlich Handwerker mit den Schönheitsreparaturen beauftragen, und das kann teuer werden. Erst wenn der Vermieter sich nicht kümmert und in Verzug gerät, darf der Mieter dem Urteil zufolge selbst renovieren. Er kann anschließend vom Vermieter die Hälfte der Kosten einfordern.

Das sagen der Mieterbund und der Eigentümerverband zum Urteil.

So recht zufrieden mit dem Kompromiss zeigt sich weder die Lobby der Vermieter noch die der Mieter. Der Deutsche Mieterbund (DMB) kritisiert das Urteil als "unverständlich“. Es widerspreche dem Gesetz, Mietern einen Anspruch auf Schönheitsreparaturen zuzubilligen, die sie dann aber mitfinanzieren müssen. DMB-Präsident Lukas Siebenkotten befürchtet, dass das Urteil zu weiterem Streit über die Kostenaufteilung führt, anstatt dem Rechtsfrieden zu dienen.

Auch der Eigentümerverband Haus & Grund prognostiziert Probleme in der praktischen Umsetzung sowie wachsendes Misstrauen zwischen Vermietern und Mietern. Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke nannte das Urteil mit Blick auf die Wohnkosten ein „verheerendes Signal“. Allgemein geht man davon aus, dass das Einpreisen der Renovierungen zu steigenden Mieten führt.

Quellen: juris.bundesgerichtshof.de, haufe.de, focus.de, heute.de, tagesschau.de, hausundgrund.de, mieterbund.de, anwalt.de

..., hängt von der Größe und Lage der Terrasse ab. Für überdachte Terrassen eignen sich Elektro-Heizstrahler. Eine besonders angenehme Wärme erzeugt Infrarot.

Heizstrahler verlängern die Sommernächte auch bei schlechtem Wetter.

Viele Deutsche verbringen diesen Sommer Corona-bedingt zuhause. Den Wetterexperten zufolge bleibt der Sommer allerdings wechselhaft. So könnten die lauen Sommerabende mit Ihrer Familie oder Freunden auf der Terrasse nicht ganz so zahlreich sein, wie erhofft. In so einen Fall oder im Spätsommer und Herbst verlängern bzw. ermöglichen Heizstrahler lauschige Abende auf der heimischen Terrasse.

Wohl am besten geeignet für den privaten Outdoorbereich ist ein Infrarotheizstrahler. Im Gegensatz zum Heizpilz mit Gas können Sie ihn gefahrlos auch auf einer überdachten Terrasse oder unter einer Markise verwenden. Die Wärmequelle funktioniert sogar bei windiger Witterung.  Denn die direkte und effiziente Strahlung von Infrarot wärmt nicht die Luft, sondern nur Personen und Gegenstände. Die Wärme verflüchtigt sich auch dann nicht, wenn es windig ist.

Infrarotstrahlen durchdringen die Luft sehr schnell und sind sofort spürbar. Die Strahlung gibt ihre Wärmeenergie ab, wenn sie auf eine Oberfläche trifft, so wird auch der Boden beheizt, sodass auch Ihre Beine und Füße warm bleiben.

Diese Heizstrahler eignen sich für die heimische Terrasse.

Für den flexiblen Einsatz eignen sich mobile Standmodelle. Wird die Terrasse häufig auch an kälteren Tagen genutzt, ist es sinnvoll, den Heizstrahler fest in die Terrasseneinrichtung zu integrieren. Dafür werden die Heizstrahler an der Hauswand oder unter der Überdachung montiert. Eine breite Wärmestrahlung erhalten Sie mit mehreren Infrarotgeräten. Für vier bis sechs Personen empfiehlt es sich, einen zweiten Strahler zu installieren. Infrarotstrahler gibt es mit Fernbedienung oder Steuerung via Bluetooth und Smartphone-App. Besonders beliebt sind dimmbare Geräte, mit denen Sie die Wärmestrahlung regulieren können.

... die Krise das Ende des Immobliienbooms befördert. Doch die Nachfrage nach Immobilien ist nach dem Lockdown sogar gestiegen. Aktuellen Zahlen zufolge hat die Verunsicherung durch die Krise die Sehnsucht nach solidem Betongold verstärkt. Die eigenen vier Wände werden wichtiger denn je.

Krise verstärkt auf dem Immobilienmarkt Wunsch nach dem Eigenheim.

Eine aktuelle Umfrage vonRE/MAX Germanyunter den 25 Top-Maklern des Immobiliennetzwerkes bestätigt die Ergebnisse weiterer Datenerhebungen und Verbraucherbefragungen. Zwei Drittel der Makler beobachteten in den vergangenen Wochen ein vermehrtes Kaufinteresse. Nur jeder dritte Interessent reagiert abwartend. Vielen potentiellen Käufern ist der (Arbeits-)Markt auch in Hinblick auf die künftige Entwicklung der Krise zu wenig vorhersehbar. 90 Prozent dieser Gruppe wartetet auf fallende Preise. „Viele Käufer hoffen, dass die Preise für Eigentumsimmobilien in Zukunft sinken werden“, erklärt Kurt Friedl, CEO und Gesellschafter von RE/MAX Germany. Wir stellen allerdings, zumindest in den Metropolregionen, fest, dass die Preise stabil sind und in Zukunft sogar noch steigen könnten.“

Dazu könnte auch das aktuell beobachtete Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage beitragen. 66 Prozent – also zwei Drittel der Kunden in den Dateien der RE/MAX Makler – sind akut kaufinteressiert. Auf Verkäuferseite zeigen aber nur 50 Prozent der registrierten Immobilieneigentümer ein verstärktes Verkaufsinteresse. Die andere Hälfte verhält sich abwartend.

Die Nachfrage nach Wohnraum wird durch ein Phänomen verstärkt, das die Pandemie hervorgebracht hat: das Homeoffice. Viele Menschen möchten sich ihren Arbeitsbereich dauerhaft zu Hause einrichten. „Die Leute investieren deswegen zunehmend in die eigenen vier Wände“, erklärt Friedl. Hinzu kommt, dass viele Anleger das Vertrauen in Aktien verloren haben und die börsenunabhängige Investition in solide Sachwerte vorziehen. Friedl weist außerdem darauf hin, dass viele Käufer die weiterhin extrem günstigen Kreditzinsen nutzen möchten. „Unser Geschäft hat nach den bundesweiten Lockerungen in den vergangenen Wochen deutlich an Dynamik gewonnen“, so sein Fazit.

Immobilien als rentable Wertanlage.

Die Einschätzung, dass Immobilien trotz oder gerade wegen der Krise eine rentable Wertanlage bleiben, wird von weiteren Studien bestätigt. So sieht auch das Forschungs- und Beratungsunternehmen F+B bislang keine Anzeichen für einen Rückgang der Angebotspreise. Dass sich kein Discount-Verhalten auf Verkäuferseite beobachten lésst, sei Ausdruck dafür, „dass die Anbieter offenbar keine Notwendigkeit sehen, mit verringerten Angebotspreisen die Kaufnachfrage zu stimulieren“, erklärt F+B Geschäftsführer Dr. Bernd Leute in einer Pressemitteilung.

Auch große Immobilienportale wie Immowelt verzeichnen auf dem Immobilienmarkt eine erhöhte Nachfrage bei allen Immobilienarten im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Die Kontaktanfragen auf Immobilienangebote ist massiv angestiegen – bei Häusern sogar um 49 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (Stand Mai 2020).

Das unverminderte Kaufinteresse bestätigt auch eine Umfrage der Wirtschaftswoche. Diese ergab, dass fast alle befragten Kreditinstitute sogar mehr Kredite vergaben als im Rekord-Vorjahr 2019. Die Volks- und Raiffeisenbanken verzeichneten im ersten Quartal 2020 das höchste Kreditwachstum seit 20 Jahren. Die Sparkassen offenbarten gegenüber der Süddeutschen Zeitung, dass im Lockdown-Monat April Kredite im Wert von 5,5 Milliarden Euro vergeben wurden. Das sind 12,1 Prozent mehr als im Vorjahresmonat. Allerdings wurde ein großer Teil der Kredite bereits vor der Krise ausgehandelt.

Keine Angst vor Investion in Immobilien.

Doch auch jetzt sollten Investoren und Eigentümer keine Angst vor Investitionen haben, meint Michael Neumann, Vorstand der Capital AG: „Solange die Unsicherheit durch das Corona Virus bestehen bleibt, wird sich an der Zinssituation nichts ändern.“

Allen, die nach wie vor einen sicheren Arbeitsplatz haben, könnte die Pandemie also den Weg ins Eigenheim ebnen. Eigentümer, die jetzt ihre Immobilie verkaufen wollen, haben demnach gute Verkaufschancen. Zumal die niedrigen Zinsen es Käufern ermöglichen, auch größere Summen zu finanzieren.

Fazit: Die Schockstarre ist vorüber und der deutsche Immobilienmarkt zeigt sich angesichts der Krise erstaunlich robust. Die Stimmung ist positiv. Das belegt auch eine Umfrage des Immobilienverbands IVD unter 6.000 Maklern, Immobilienverwaltern, Sachverständigen und Projektentwicklern:. Für das Gesamtjahr 2020 rechnen die Befragten sogar mit einer Preissteigerung um vier bis fünf Prozent. Es bleibt allerdings weiterhin abzuwarten, wie sich die finanziellen Einbußen der Haushalte durch die Kurzarbeit und die konjunkturelle Schwäche auf den Immobilienmarkt auswirken,. Dieser reagiert in der Regel langsamer auf Konjunkturschwankungen. Noch ist die Pandemie nicht überstanden, doch mit der Krise wächst die Sehnsucht nach dem eigenen Hafen.

Quellen: RE/MAX Germany, faz.net, anlegen-in-immobilien.de, focus.de, wiwo.de, stern.de, n-tv.de, ratgeber.immowelt.de

... Allerdings werden die Bezeichnungen zum Teil nur zu Marketingzwecken verwendet, um die Aufmerksamkeit von potenziellen Käufern auf sich zu ziehen. Der Leser von solch einer Anzeige verspricht sich automatisch einen gewissen Komfort sowie eine glamouröse Optik. Beim Besichtigungstag ist dann die Enttäuschung groß, wenn sich die Immobilie als wenig luxuriös entpuppt. Tatsächlich sind Luxusimmobilien bei Immobilienmaklern ein eigenes Segment. Damit eine Immobilie wirklich einem Exklusivobjekt entspricht, muss sie bestimmte Faktoren erfüllen. Diese haben dann Auswirkungen auf den Preis. In diesem Beitrag von RE/MAX Germany erfahren Sie mehr über den Verkauf von Luxusimmobilien.

Die wichtigsten Merkmale einer Luxusimmobilie

Bevor ein Immobilienmakler eine Immobilie zur Luxuskategorie zählt, muss diese bestimmte Kriterien erfüllen. Streng genommen erfüllen nur ca. zehn Prozent der Immobilien den Standard einer echten Luxusimmobilie. Es gibt zwar keine Checkliste, die ein Makler abhaken kann, aber es gibt gewisse Merkmale, die eine solche exklusive Immobilie erfüllen muss und den Unterschied zum gehobenen Objekt ausmachen. Das fängt schon beim Architekten an. So sind viele Luxusimmobilien von einem renommierten Architekten entworfen worden.

Ein weiterer Aspekt ist der Standort. Echte Luxusimmobilien haben in der Regel eine erstklassige Lage mit einer schönen Aussicht. Das heißt, meist sind sie in exklusiven Wohngegenden (Villengegenden, Altstadtbereich) angesiedelt statt in einem Gewerbegebiet, oder an einer befahrenen Straße gelegen. Die Gegenden von Luxusimmobilien sind meist eher ruhig und zeichnen sich durch viel Grün (Parkanlagen) in der Umgebung aus. Häufig befinden sich in der Nähe auch exklusive Sport-, Essens- oder Einkaufsmöglichkeiten wie Golfplätze, Yachthäfen, exklusive Restaurants und Fitnessstudios oder Luxusboutiquen. Auch eine gewisse Größe ist ein Merkmal, welches auf eine Luxusimmobilie hindeutet. Großzügig gestaltete, herrschaftliche Räume, die ihren Bewohnern Raum zur freien Entfaltung lassen, sind ein Muss.

Die Qualität macht bei Luxusimmobilien den Unterschied

Das Hauptkennzeichen einer Luxusimmobilie ist jedoch die Ausstattung und die Ästhetik. Hier zählen die Qualität und der optische Genuss. Dies beginnt beim Küchen- und Sanitärbereich. So findet man in einer Luxusimmobilie nur Markenküchen und auch der Badbereich gleicht eher einer Wellnessoase (Regendusche, freistehende Badewanne, usw.). Die Fußböden sind aus edlen Materialien wie exklusive Fliesen, Parkett, Marmor oder Naturstein. Gerade in neueren Immobilien ist meist eine Fußbodenheizung installiert.

Das Thema Technik hat in den letzten Jahren einen großen Aufwind erfahren. So werden gerade in Luxusimmobilien viele Geräte automatisch gesteuert (Smart-Home). Den Bewohnern soll das Leben so einfach und angenehm wie möglich gemacht werden. Schließlich grenzen bestimmte Einbauten und Services wie Kamin, Swimmingpool, eigener Fitnessraum oder ein Concierge-Service, eine echte Luxusimmobilie von einem gehobenen Objekt ab. Und auch die Außenanlagen gleichen bei einer Luxusvilla mehr einer parkähnlichen Anlage als einem Garten.

Luxus hat auch bei Immobilien seinen Preis

Heutzutage spielt das Thema Nachhaltigkeit eine immer größere Rolle. So gehört Photovoltaik gerade bei neuentstehenden Luxusimmobilien mittlerweile fast schon zum Standard. All diese Faktoren vereint machen eine Immobilie einzigartig und hierauf kommt es bei einer Luxusimmobilie an. Sie muss sich von der breiten Masse an Immobilien unterscheiden. Natürlich hat diese Individualität und Exklusivität auch ihren Preis. Aus diesem Grund kann sich eine Luxusimmobilie auch nur eine begrenzte Käuferschaft leisten.

Dies macht den Verkauf im Luxussegment nicht immer einfach. Gerade bei exklusiven Objekten gehört für einen Immobilienmakler viel Fingerspitzengefühl für die richtige Vermarktung dazu. Es geht darum, den bestmöglichen Preis zu erzielen. Die Klientel ist meist anspruchsvoll und erwartet in der Regel auch einen exklusiven Service vom Makler. Aus diesem Grund spezialisieren sich manche Immobilienmakler auch auf die Vermittlung von Luxusimmobilien.

... die kreditgebende Bank eine Immobilie per Zwangsversteigerung verkaufen, wenn der Kreditnehmer seine Darlehensraten nicht zahlen kann. Aber auch ein Erbenstreit kann in einer Zwangsversteigerung münden, wenn sich die Erben nicht einigen können, was mit der geerbten Immobilie passieren soll. In diesem Beitrag erfahren Sie mehr über den Ablauf von Immobilienversteigerungen und mit welchen Vor- und Nachteilen die Bieter rechnen müssen.

Der Ablauf einer Zwangsversteigerung von Immobilien.

In Zeiten von Arbeitslosigkeit kommt es immer wieder vor, dass ein Immobilienkäufer z. B. durch Jobverlust die Raten seines Immobilienkredits nicht mehr bezahlen kann. In einem solchen Fall kann die kreditgebende Bank die Immobilie per Zwangsversteigerung verkaufen. Zunächst muss sie jedoch das zuständige Amtsgericht von der geplanten Zwangsversteigerung unterrichten. Stimmt das Gericht der Zwangsversteigerung zu, wird vom Vollstreckungsgericht der Verkehrswert (Marktwert) festgelegt, zu dem die Immobilie angeboten wird. Ein Sachverständiger bestimmt den Wert der Immobilie und erstellt ein Verkehrsgutachten. Dieses Gutachten dürfen alle am Zwangsverfahren Beteiligten einsehen. Es kann jedoch sein, dass sich der Gutachter die Immobilie nur von außen angeschaut hat, denn er hat kein Recht auf Zutritt. So ist der Verkehrswert mehr ein Schätzwert, was ein Risiko für den Bieter birgt.

Im zweiten Schritt veröffentlicht das Vollstreckungsgericht durch Aushänge und Internetanzeigen den Zwangsversteigerungstermin. Ein Versteigerungsverfahren ist jedoch ein längerer Prozess. Es können zum Teil Monate oder sogar Jahre vergehen, bis der Zwangsversteigerungstermin feststeht. Als öffentlicher Termin darf jeder, der möchte, zu diesem Termin kommen. Die Bieter müssen lediglich volljährig sein und können auch per Vollmacht einen Vertreter für sich bieten lassen. Zu Beginn der Versteigerung stellt der Rechtspfleger das Objekt vor. Danach beginnt die Bieterrunde, die mindestens dreißig Minuten dauern muss. Wenn kein Gebot mehr abgegeben wird, erhält der letzte Bieter den Zuschlag, nachdem der Rechtpfleger dreimal den Betrag genannt hat. Liegt das Gebot jedoch unterhalb von 70 % des Verkehrswerts, hat der Gläubiger das Recht, einen neuen Termin zu beantragen. Bei 50 % unter dem Verkehrswert setzt das Gericht von sich aus einen zweiten Termin fest, auch wenn der Gläubiger keine Verschiebung verlangt. Bei dem zweiten Termin gelten diese Prozentregeln nicht mehr.

Die Vor- und Nachteile einer Zwangsversteigerung von Immobilien.

Der größte Vorteil einer Zwangsversteigerung ist natürlich die Möglichkeit ein echtes Immobilienschnäppchen zu ersteigern. Manche Immobilien werden im zweiten Anlauf für unterhalb von 70 % unter dem Verkehrswert versteigert. Auch sparen Sie sich die Makler- und Notarkosten. Allerdings geht jeder Bieter auch ein Risiko ein. Denn wenn der Gutachter das Gutachten erstellt hat, ohne das Objekt von innen besichtigt zu haben, können die Innenräume gerade von älteren Gebäuden große Mängel aufweisen, die von außen nicht zu erwarten waren (z. B. Schimmel, Wasserrohrbruch, usw.). Auch kann sich der Zustand der Immobilie während des langen Verfahrens bis hin zu dem Versteigerungstermin sehr verschlechtert haben. Zudem können Mietverträge mit Mietern bestehen, die unangenehme Überraschungen bergen.

Wenn Sie also an einer Zwangsversteigerung mitbieten möchten, dann sollten Sie sich vor dem Versteigerungstermin so gründlich wie möglich über das Objekt informieren. Sie können sich z. B. das zu versteigende Objekt vorher anschauen. Allerdings müssen die derzeitigen Bewohner oder Eigentümer Ihnen keinen Zutritt gewähren. Auch lohnt es sich, die Akten bei dem zuständigen Amtsgericht (Gutachten, Grundbuchauszug, Baulastenverzeichnis, usw.)  einzusehen. Im Grundbuch erfahren Sie z. B. ob Dritte ein Recht an der Immobilie haben. Auch sollten Sie sich innerlich beim Preis eine Obergrenze setzen. Denn eine Versteigerung ist auch eine Art kleiner Wettstreit. So hat schon mancher Bieter im Eifer des Gefechts plötzlich viel höher geboten, als er es eigentlich konnte und ist selbst in finanzielle Schwierigkeiten geschlittert.

Quellen: immonet.de, immowelt.de

... – das ist schon etwas ganz Besonderes. Vor allem, wenn die Eier Bio-Qualität haben. Kein Wunder, dass immer mehr Gartenbesitzer das Hobbyfarming attraktiv finden. Die Hühnerhaltung in städtischen Wohngebieten schafft mehr Naturverbundenheit. Auch Kinder erlernen dadurch den Umgang mit Tieren, auch wenn es Nutztiere sind. RE/MAX Germany berichtet über den neuesten Gartentrend.

Neuer Gartentrend als Stück Gesundheit für Mensch und Tier

Hühner sind relativ unkompliziert. Das macht ihre Haltung auch für Neulinge im Hobbyfarming zu einem erfolgversprechenden Projekt. Ein bisschen Platz sollten Sie dafür allerdings schon haben. Im Gehege, das sich mit Geflügelnetzen einfrieden lässt, sollte jedes Huhn acht bis zwölf Quadratmeter Auslauf haben.

Natürlich braucht Ihr Federvieh auch einen festen Unterschlupf als Schutz vor schlechtem Wetter. Ein bis zwei Quadratmeter Platz im Hühnerhaus reichen für drei bis fünf Tiere. Sie sollten den Hühnerstall auf jeden Fall auch mit einer Sitzstange und Legenest ausstatten. Wer das Hühnerheim nicht selbst bauen will, findet zahlreiche Modelle sowie sämtliches Zubehör wie Futter- und Wassertröge für die Hühnerhaltung online, im Fachhandel oder in landwirtschaftlich orientierten Baumärkten.

Sehr praktisch sind Steuerungen, mit denen sich das Öffnen und Schließen der Hühnertüren automatisch sowohl zeit- als auch tageslichtabhängig regeln lässt. Dies ist nicht nur komfortabel, sondern kann auch helfen, Streit mit den Nachbarn zu vermeiden. Vor allem wenn der Weckruf des Hahns am Wochenende für Irritationen sorgt. Sie sollten den Stall also nicht nur um den Frost im Winter abzuhalten,  gut isolieren.

Trotz Hühnerzucht den Nachbarschaftsfrieden wahren

Hierzulande gibt es eine Fülle gerichtlicher Entscheidungen zur Belästigung durch krähende Hähne in Wohngebieten. Einigerorts wurden sogar stundenplanmäßig geregelt, wann und sogar wie laut ein Hahn krähen darf sowie wann er im möglichst schalldicht isolierten Stall einzusperren ist. Es gibt sogar Gerichtsurteile über „Mittagpausen“ am Wochenende. Als Faustregel gilt: In der Zeit von 19 Uhr am Abend bis zum nächsten Morgen um 8 Uhr soll kein „Kikeriki“ erschallen. Was der Chef im Hühnerstall zu solchen Regelungen sagt, ist nicht überliefert. Wer gern mit seinen Nachbarn in Frieden lebt, sollte sich also vor der Projektplanung mit den Anwohnern in Hörweite abstimmen. Wobei die Aussicht auf Eier von gesunden und glücklichen Hühnern aus Nachbars Garten bereits Wunder bewirkt haben soll.

... einiges an Nebenkosten sparen. Es gibt ein neues Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern. Dieses sieht vor, dass der Verkäufer der Immobilie künftig mindestens die Hälfte der Maklerprovision mittragen muss, wenn er einen Makler beauftragt. RE/MAX Germany fasst im Folgenden kurz zusammen, welche Auswirkungen das neue Gesetz für die Käufer einer Immobilie hat.

Maklerprovision muss künftig geteilt werden

Nach langen Diskussionen hat das neue Gesetz zur gerechten Verteilung der Maklerprovision am 5. Juni auch den Bundesrat passiert. Damit ist die letzte Hürde genommen. Spätestens ab Beginn des Jahres 2021 zahlt der Verkäufer einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses die Maklerprovision zur Hälfte mit. Damit sind auch die unterschiedlichen Regelungen in den einzelnen Bundesländern vom Tisch.

In Berlin, Bremen, Brandenburg, Hamburg und Hessen wurde die Maklercourtage bislang allein vom Käufer gestemmt. Diese Regel galt auch, wenn der Makler vom Verkäufer engagiert wurde. In den übrigen Bundesländern wurden die Gebühren schon immer geteilt. Der neue Gesetzesentwurf soll nun bundesweit zu einer einheitlichen Regelung und somit mehr Verteilungsgerechtigkeit führen. Erst wenn der Verkäufer nachweislich seinen Beitrag geleistet hat, muss der Käufer seinen Anteil von maximal 50 Prozent an der Provision begleichen (§ 656d BGB).

Das neue Gesetz soll die Käufer von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern spürbar entlasten. Die hohen Kaufnebenkosten, bestehend aus Grundsteuer, Gebühren für Grundbucheintrag und Notar sowie Maklercourtage, erschweren in Deutschland den Immobilienerwerb. Je nach Bundesland betragen sie zwischen neun und 15 Prozent des Kaufpreises. Geht man von einer Maklerprovision von bis zu 7,14 Prozent aus, sinken die Nebenkosten beim Immobilienerwerb immerhin um etwa 3,5 Prozent. Das kann zum Beispiel bei einer 400.000 Euro teuren Immobilie immerhin eine Ersparnis von 14.000 Euro bedeuten.

Wohnung von Makler oft günstiger

Interessant in diesem Zusammenhang ist das Ergebnis einer Auswertung des Immobilienportals Immowelt. Demnach sind Wohnungen, die von Maklern angeboten werden, in neun von elf untersuchten deutschen Großstädten trotz Maklerprovision günstiger als Wohnungen, die direkt vom Eigentümer angeboten wurden. Untersucht wurden die 2019 bei Immowelt angebotenen Bestandswohnungen zwischen 40 und 120 Quadratmetern. Der Vorstandschef der Immobilienplattform Cai-Nikolas Ziegler begründet dies damit, „dass private Verkäufer dazu neigen, den Wert ihrer Immobilie zu hoch einzuschätzen, während Makler von vornherein marktgerechte Preise ansetzen.“ So betrachtet lohnt es sich durch das neue halbe Bestellerprinzip nun doppelt, einen Makler zu beauftragen.

Ein weiterer Vorteil für den Eigenheimkäufer ist, dass sich durch die Teilung der Provision auch die Rolle des Maklers neu definiert. Dieser ist als Vermittler nun beiden Parteien gleichermaßen verpflichtet. Vielleicht kann der „Unparteiische“ auch dazu beitragen, zu verhindern, dass Verkäufer ihren Teil der Kosten durch die Hintertür der Kaufpreiserhöhung letztendlich wieder auf die Käufer abwälzen. Dies befürchten nämlich Skeptiker der Neuregelung.

Paragraf 665a der neuen BGB Vorschrift legt außerdem fest, dass ein Maklervertrag über den Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung künftig der Textform (hierzu zählt auch eine E-Mail) bedarf. Nur dann ist er rechtsgültig. Eine mündliche Vereinbarung oder ein Handschlag reichen nicht mehr aus.

... die kreditgebende Bank eine Immobilie per Zwangsversteigerung verkaufen, wenn der Kreditnehmer seine Darlehensraten nicht zahlen kann. Aber auch ein Erbenstreit kann in einer Zwangsversteigerung münden, wenn sich die Erben nicht einigen können, was mit der geerbten Immobilie passieren soll. In diesem Beitrag erfahren Sie mehr über den Ablauf von Immobilienversteigerungen und mit welchen Vor- und Nachteilen die Bieter rechnen müssen.

Der Ablauf einer Zwangsversteigerung von Immobilien.

In Zeiten von Arbeitslosigkeit kommt es immer wieder vor, dass ein Immobilienkäufer z. B. durch Jobverlust die Raten seines Immobilienkredits nicht mehr bezahlen kann. In einem solchen Fall kann die kreditgebende Bank die Immobilie per Zwangsversteigerung verkaufen. Zunächst muss sie jedoch das zuständige Amtsgericht von der geplanten Zwangsversteigerung unterrichten. Stimmt das Gericht der Zwangsversteigerung zu, wird vom Vollstreckungsgericht der Verkehrswert (Marktwert) festgelegt, zu dem die Immobilie angeboten wird. Ein Sachverständiger bestimmt den Wert der Immobilie und erstellt ein Verkehrsgutachten. Dieses Gutachten dürfen alle am Zwangsverfahren Beteiligten einsehen. Es kann jedoch sein, dass sich der Gutachter die Immobilie nur von außen angeschaut hat, denn er hat kein Recht auf Zutritt. So ist der Verkehrswert mehr ein Schätzwert, was ein Risiko für den Bieter birgt.

Im zweiten Schritt veröffentlicht das Vollstreckungsgericht durch Aushänge und Internetanzeigen den Zwangsversteigerungstermin. Ein Versteigerungsverfahren ist jedoch ein längerer Prozess. Es können zum Teil Monate oder sogar Jahre vergehen, bis der Zwangsversteigerungstermin feststeht. Als öffentlicher Termin darf jeder, der möchte, zu diesem Termin kommen. Die Bieter müssen lediglich volljährig sein und können auch per Vollmacht einen Vertreter für sich bieten lassen. Zu Beginn der Versteigerung stellt der Rechtspfleger das Objekt vor. Danach beginnt die Bieterrunde, die mindestens dreißig Minuten dauern muss. Wenn kein Gebot mehr abgegeben wird, erhält der letzte Bieter den Zuschlag, nachdem der Rechtpfleger dreimal den Betrag genannt hat. Liegt das Gebot jedoch unterhalb von 70 % des Verkehrswerts, hat der Gläubiger das Recht, einen neuen Termin zu beantragen. Bei 50 % unter dem Verkehrswert setzt das Gericht von sich aus einen zweiten Termin fest, auch wenn der Gläubiger keine Verschiebung verlangt. Bei dem zweiten Termin gelten diese Prozentregeln nicht mehr.

Die Vor- und Nachteile einer Zwangsversteigerung von Immobilien.

Der größte Vorteil einer Zwangsversteigerung ist natürlich die Möglichkeit ein echtes Immobilienschnäppchen zu ersteigern. Manche Immobilien werden im zweiten Anlauf für unterhalb von 70 % unter dem Verkehrswert versteigert. Auch sparen Sie sich die Makler- und Notarkosten. Allerdings geht jeder Bieter auch ein Risiko ein. Denn wenn der Gutachter das Gutachten erstellt hat, ohne das Objekt von innen besichtigt zu haben, können die Innenräume gerade von älteren Gebäuden große Mängel aufweisen, die von außen nicht zu erwarten waren (z. B. Schimmel, Wasserrohrbruch, usw.). Auch kann sich der Zustand der Immobilie während des langen Verfahrens bis hin zu dem Versteigerungstermin sehr verschlechtert haben. Zudem können Mietverträge mit Mietern bestehen, die unangenehme Überraschungen bergen.

Wenn Sie also an einer Zwangsversteigerung mitbieten möchten, dann sollten Sie sich vor dem Versteigerungstermin so gründlich wie möglich über das Objekt informieren. Sie können sich z. B. das zu versteigende Objekt vorher anschauen. Allerdings müssen die derzeitigen Bewohner oder Eigentümer Ihnen keinen Zutritt gewähren. Auch lohnt es sich, die Akten bei dem zuständigen Amtsgericht (Gutachten, Grundbuchauszug, Baulastenverzeichnis, usw.)  einzusehen. Im Grundbuch erfahren Sie z. B. ob Dritte ein Recht an der Immobilie haben. Auch sollten Sie sich innerlich beim Preis eine Obergrenze setzen. Denn eine Versteigerung ist auch eine Art kleiner Wettstreit. So hat schon mancher Bieter im Eifer des Gefechts plötzlich viel höher geboten, als er es eigentlich konnte und ist selbst in finanzielle Schwierigkeiten geschlittert.

Quellen: immonet.de, immowelt.de

... Doch wo ist die Schmerzgrenze? Ab wann ist die Hitze Grund für eine Mietminderung? Der Bundesgerichtshof hat diese Frage bislang nicht geklärt. Ein Überblick von RE/MAX Germany.

Eine verbindliche Regelung bzgl. Mietminderung wäre wünschenswert.

Bisher gibt es nur wenige einschlägige Gerichtsurteile zu Mietminderungen wegen Hitze. Das könnte sich durch den Klimawandel ändern. In Deutschland sind extrem heiße Tage keine Seltenheit mehr. Dem heißen Sommer 2019 soll in diesem Jahr ein noch heißerer folgen. So erwarten Meteorologen Temperaturen jenseits der 40 Grad.

Langandauernde Hitze im Sommer kann erhebliche Auswirkungen auf die Gesundheit haben. Trotzdem sind sommerliche Temperaturen in der Wohnung grundsätzlich kein Mietmangel. Hochsommerliche Hitze gehören zum allgemeinen Lebensrisiko. So hatte in der Vergangenheit zum Beispiel das Oberlandesgericht Frankfurt argumentiert (19.1.2007, 2 U 106/06). Doch muss der Mieter wirklich warten, bis sein Hamster und der Haushund dem Hitzeschock erliegen?

Eigentlich ist es nämlich Aufgabe des Vermieters, dafür zu sorgen, dass die Wohnung im Sommer bewohnbar ist. Denn eine Mietminderung nach § 536 BGB ist generell dann begründet, wenn die im Mietvertrag vereinbarte Gebrauchstauglichkeit der Wohnung maßgeblich eingeschränkt ist. Wann dies der Fall ist, muss im Einzelfall abgewogen werden, eine verbindliche Regelung gibt es bislang nicht.

Widersprüche beim Thema Hitze in Immobilien.

Entsprechend widersprüchlich ist die Rechtsprechung. Das Amtsgericht Hamburg sah zum Beispiel im Fall einer Obergeschosswohnung, in der die Temperatur tagsüber 30 Grad und nachts über 25 Grad betrug, eine Mietminderung von 20 Prozent für angemessen (10.5.2006, 46 C 108/04). Das Amtsgericht Leipzig sah bei einer Maisonettewohnung mit gleichen Temperaturverhältnissen dagegen keinen Mangel gegeben (6.9.2004, 164 C 6049/04). Ausschlaggebend für das Urteil im Hamburger Fall war, dass der Wärmeschutz, der mit Glasfront nach Süden ausgerichteten Wohnung, nicht dem Stand der Technik entsprach, der zum Zeitpunkt des Baus vorgeschrieben war.

Bislang wurde argumentiert, dass ein Dachgeschoss-Mieter damit rechnen muss, dass sich die Räume im Sommer aufheizen. Das Gericht setzte in diesem Fall Grenzen und erklärte, dass ein Mangel auch dann vorliegt, „wenn die Erwärmung durch Sonneneinstrahlung und Umgebungstemperaturen ein Ausmaß erreicht, durch das die Eignung zum vertragsgemäßen Zweck beeinträchtigt wird“. Der Mieter dieser Immobilie durfte die Miete daher für den betreffenden Monat um 20 Prozent mindern.

Grundsätzlich ist eine Mietminderung jedoch nicht pauschal möglich. Sie gilt nur anteilig für die Tage, an denen die Wohnqualität stark beeinträchtigt war. Als Beweismittel dient ein Thermometer, das die Raumtemperatur speichert. Sollte der Streit vor Gericht enden, sind außerdem Zeugen gefragt.

Gütliche Einigung zwischen Mieter und Vermieter

Der Eigentümerverband Haus & Grund rät, dass die betroffenen Mieter das Gespräch mit dem Vermieter suchen, bevor sich die Fronten verhärten. Der Immobilieneigentümer kann dann prüfen, ob sich der Wärmeschutz verbessern lässt. „Schließlich sollte es auch im Interesse des Eigentümers sein, dass die Mieter sich möglichst wohl fühlen“, erklärt Rechtsanwalt Ralf Schönfeld. Zudem erhöhen verbessernde Maßnahmen wie eine bessere Dämmung, der Einbau eine Klimaanlage oder das Anbringen von Markisen und Rollläden den Wert der Immobilie nachhaltig. Der Mieter hat jedoch keinen Anspruch darauf. Will er selbst Hand anlegen und zum Beispiel eine Markise montieren, braucht er, wie bei allen baulichen Veränderungen, die Erlaubnis des Vermieters.

Fazit: Mieter haben vor allem dann ein Mietminderungsrecht, wenn die Aufheizung der Wohnung auf einen baulichen Mangel zurückzuführen ist. Allerdings bezieht die Rechtsprechung sich hier auf das Baujahr der Wohnung und nicht auf heutige Standards.

Quellen: dejure.org, Haus und Grund, Mieterschutzbund, focus.de, sueddeutsche.de, mietrecht.com, haufe.com

... In den letzten Jahren hat sich neben Schwimmteich und Swimmingpool eine dritte Variante etabliert: der Natur- oder Biopool. Er bietet dem Immobilienbesitzer ein chemiefreies Badevergnügen und passt auch in kleinere Gärten. RE/MAX Germany erklärt Ihnen im Folgenden, welche Gründe für einen Biopool sprechen.

Baden im eigenen Garten in natürlich sauberem Wasser.

Der Naturpool ist eine attraktive Alternative für alle Hausbesitzer, denen der klassische Swimmingpool zu chemiehaltig ist. Er eignet sich besonders für Schwimmbegeisterte, die auch nicht mit Frosch, Lurch & Co im Schwimmteich gleichzeitig um die Wette planschen möchten. Ein weiterer Vorteil des Biopool ist, dass er auch in kleineren Gärten realisierbar ist. Außerdem benötigt diese Art von Teich im Gegensatz zum Badeteich keinen bepflanzten Regenerationsbereich.

Rote Augen und trockene Haut können Sie mit einem Biopool ade sagen. Denn Dank eines speziellen Filtersystems kommt dieser ganz ohne Chlor aus. Phosphatfilter und Mikroorganismen reinigen das Wasser stattdessen auf natürliche und umweltgerechte Weise. Sie beugen zusätzlich dem Algenwachstum vor. Laub und Schmutz werden durch Bogensiebskimmer entfernt. Auch Poolroboter kommen zur Reinigung zum Einsatz. Das chemiefrei aufbereitete Poolwasser ist rein und frisch. Es fühlt sich so weich an wie das Wasser eines kristallklaren Bergsees.

Ein Biopool ist wassersparend und umweltschonend zugleich.

Am Ende einer Badesaison muss der Immobilienbesitzer einen Chlorpool jedes Mal entleeren. Dadurch gelangen tausende Liter chloriertes Wasser in die Umwelt. Ein Biopool muss dagegen nur ein einziges Mal befüllt werden. Von dieser Wasserersparnis profitieren die Umwelt und die Haushaltskasse gleichermaßen.  Zudem sind Biopools wartungsarm und benötigen wesentlich weniger Pflege als chlorierte Pools.

Schwimmbeckenbesitzer können ihren Pool problemlos auf Bio umrüsten lassen. Wer einen Naturpool neu baut, muss allerdings etwas tiefer in die Tasche greifen als bei einem herkömmlichen Swimmingpool. Diese Kosten gleichen sich jedoch durch die niedrigeren Betriebskosten wieder aus. Für einen Biopool mit einer Gesamtfläche von 45 Quadratmetern, einem Schwimmbereich von acht mal vier Metern und einer Tiefe von 1,5 Metern muss man mit etwa 35 – 40.000 Euro rechnen.

... Doch laut einer aktuellen Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) müssen Immobilienbesitzer keine großen Wertverluste durch die Pandemie befürchten. Die Kaufpreise in den 50 größten deutschen Städten fallen in diesem Jahr nur leicht, prognostizieren die IW-Experten.

"Immobilienbesitzer müssen sich keine Sorgen machen“.

So lautet der beruhigende Titel einer Pressemitteilung des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW). Die Autoren der dieser Aussage zugrundeliegenden Studie, IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer und Immobilienökonom Dr. Christian Oberst, gehen davon aus, dass die Immobilienpreise aller Voraussicht nach durch die Coronakrise nicht oder nur verhältnismäßig gering fallen werden. Das gilt zumindest für die 50 großen deutschen Städte, die Grundlage der Untersuchung waren. „Der Wohnimmobilienmarkt wird relativ gut durch die aktuelle Krise kommen“, lautet die zuversichtlich stimmende Bilanz.

Die Experten des IW Köln kommen damit zu einem anderen Ergebnis als zum Beispiel das Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung Gewos oder die Analytiker von Empirica. Diese prognostizieren angesichts der Krise „schwere und längerfristige Verwerfungen“ auf dem Wohnungsmarkt. Der Unterschied liegt darin, dass die IW-Fachleute die Sorge um das Platzen einer Immobilienblase für abwegig halten. Ihrer Einschätzung nach gibt es eine solche Blase nicht. Sie sagen: „Weder sind in den vergangenen Jahren über den Bedarf Wohnungen gebaut worden, noch stehen die Mieter- und Selbstnutzerkosten in einem argen Missverhältnis – beides wären typische Anzeichen für eine Immobilienblase.“

Diese Fakten sprechen für relativ stabile Immobilienpreise.

Zur Stabilität der Kaufpreise trage auch bei, dass die Mieten kaum nachgeben. „Es gibt aktuell keinen Hinweis darauf, dass die Mieten einbrechen könnten“, konstatiert Voigtländer. Dabei greift er auch auf die Erfahrungen aus der Finanzkrise 2008/2009 zurück. Während die Mieten in Boom-Phasen an das Bruttoinlandsprodukt geknüpft seien, stagnieren sie in Krisen. Ein Vermieter nimmt eher in Kauf, die Wohnung leer stehen zu lassen, als die Miete zu senken.

So sei eine Seitwärtsbewegung der Immobilienpreise ein denkbares Szenario. Allerdings könnte eine rückläufige Mietpreiserwartung angesichts schrumpfender Einkommen der Bürger natürlich auch zu einem Rückgang der Wohnimmobilienpreise führen. „Ausgehend von möglichen Insolvenzen und vermehrter Arbeitslosigkeit dürften die zukünftigen Mietpreiserwartungen vermindert werden, weil den Haushalten insgesamt weniger Einkommen zur Verfügung steht.“ Dies kann sich tendenziell negativ auf die Wohnungspreise auswirken, räumen die Immobilienexperten ein.

Abhängig davon, wie die Wirtschaft in Deutschland sich in Folge der Corona-Pandemie entwickelt, halten die IW-Analysten einen Preisrückgang zwischen null bis höchstens zwölf Prozent für realistisch. Mit einem dramatischen Einbruch rechnen sie nicht. Sie gehen stattdessen von weiter sinkenden Zinsen aus, die den Preisabschwung eindämmen. „Wir halten es durchaus für möglich, dass die Hypothekenzinsen noch einmal zurückgehen. Die Europäische Zentralbank interveniert zurzeit massiv, und ein Rückgang um 50 Basispunkte ist immer wieder einmal möglich, wie schon die vergangenen Monate gezeigt haben“, so Voigtländer. Vor allem dieser Faktor stimmt die Immobilienexperten optimistisch.

Die weiteren Aussichten auf dem Immobilienmarkt.

Sobald die coronabedingten Beschränkungen aufgehoben werden und Planungssicherheit wiederkehrt, kehrt wahrscheinlich auch die Investitionsfreudigkeit auf dem Immobilienmarkt zurück. Dafür spricht auch, dass sich an den Gründen, die zu den steigenden Immobilienpreisen in Deutschland geführt haben, kaum etwas geändert hat. Besonders in den großen Städten bleibt der Wohnraum unverändert knapp. Für Anleger fehlt es beim anhaltenden Nullzins an Alternativen zu Immobilien. Verstärkt wird die Suche nach Sicherheit in Sachwerten noch durch die anhaltende Volatilität der Börsen.

In teuren Regionen ist die Rückschlaggefahr allerdings höher. „In Süddeutschland etwa könnte ein Preisrückgang stärker ausfallen, weil die Mieten im Verhältnis zu den Löhnen bereits vor der Krise relativ hoch waren“, so Voigtländer. Auch an Standorten, die vom Strukturwandel in der Autoindustrie betroffen sind, könnten die Mietsteigerungserwartungen und damit auch die Preise stärker zurückgehen.

Das IW-Gutachten ist im Auftrag der Deutschen Reihenhaus AG entstanden.

Quellen: iwkoeln.de, handelsblatt.com, procontra-online.de, welt.de

... Dies kommt in der Regel bei einem Hinterhaus vor, oder wenn ein Grundstück geteilt wurde. In diesem Beitrag erfahren Sie, was das Wegerecht für den Eigentümer einer Immobilie bedeutet.

Diese zwei Arten von Wegerecht gibt es.

Das Wegerecht ist im Bürgerlichen Gesetzbuch gesetzlich verankert (§ 1018 BGB). Das Gesetz räumt das Recht ein, eine Immobilie durch die Nutzung eines anderen zu belasten (z. B. das Grundstück einer Immobilie als Durchgang zur Wohnung oder zum Haus zu benutzen). Es gibt ein Gehrecht (zu Fuß) und ein Fahrtrecht (Fahrzeuge). Man nennt die Immobilie, die mit einem Wegerecht belastet ist, „dienende Immobilie“ und die andere Immobilie „herrschende Immobilie“.

Es gibt zwei rechtliche Formen: das privatrechtliche Wegerecht und das öffentlich-rechtliche Wegerecht. Bei einem privatrechtlichen Wegerecht schließen zwei Immobilieneigentümer entweder einen Vertrag ab oder das Wegerecht wird im Grundbuch (Grunddienstbarkeit) der dienenden Immobilie eingetragen. Beim öffentlich-rechtlichen Wegerecht wird das Wegerecht als Baulast im Baulastenverzeichnis eingetragen. Fehlt der Eintrag ins Grundbuch oder im Baulastenverzeichnis, kann ein Wegerecht theoretisch wieder entzogen werden. Dies ist allerdings nur möglich, wenn die herrschende Immobilie auch über einen öffentlichen Weg erreicht werden kann. Ansonsten tritt ein Notwegerecht in Kraft.

Die Auswirkungen eines Wegerechts beim Immobilienverkauf.

Dem Immobilieneigentümer der dienenden Immobilie entstehen durch ein im Grundbuch oder Baulastenverzeichnis eingetragenes Wegerecht in erster Linie Nachteile. Denn das Wegerecht spielt sowohl beim Verkauf, als auch bei der Bebauung einer Immobilie eine wichtige Rolle. Wurde ein Wegerecht eingetragen, verliert die Immobilie von daher automatisch an Wert. Denn sie ist durch das Wegerecht belastet.

Der Immobilieneigentümer ist durch das eingetragene Recht weniger frei in der Nutzung seines Grundstücks, da er ja den Weg als Durchgang zugänglich halten muss. So darf er ihn z. B. nicht durch Garagen verbauen. Zudem ist der Immobilieneigentümer der dienenden Immobilie für die Instandhaltung des Weges verantwortlich. Das betrifft auch den Winterdienst. Allerdings kann sich der Immobilienbesitzer für die Nutzung seines Grundstücks entweder durch eine Einmalzahlung oder monatliche Zahlung entschädigen lassen.

Kein automatisches Gewohnheitsrecht.

Das Wegerecht führt immer wieder zu Streitigkeiten unter Nachbarn. Sie sollten auf keinen Fall davon ausgehen, dass Ihnen automatisch ein Recht auf Dauer entsteht, wenn Sie jahrelang über das Grundstück Ihres Nachbarn laufen. Früher gab es zwar das preußische Allgemeine Landrecht von 1794, dieses wurde aber bereits vor 120 Jahren vom Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) außer Kraft gesetzt. So hat ein aktuelles BGH-Urteil (Az. V ZR 155/18) bei einem Nachbarschaftsstreit entschieden, dass Nachbarn sich nicht auf ein Gewohnheitsrecht berufen dürfen. Aus diesem Grund sollten Sie beim Eigentümerwechsel des Nachbargrundstücks mit dem neuen Eigentümer Rücksprache halten, ob er mit der weiteren Überquerung seines Grundstücks einverstanden ist. Das gebietet nicht nur die Höflichkeit, sondern fördert auch eine gute Nachbarschaft!

Quellen: ratgeber.immowelt.de, gesetze-im-internet.de

... Sowohl der Deutsche Mieterbund als auch der Interessenverband Haus & Grund weisen darauf hin, dass es sich bei den nachfolgenden Antworten vorerst nur um Einschätzungen und nicht um einen verbindlichen juristischen Rat handelt. Da die Maßnahmen fortlaufend an die aktuelle Situation angepasst werden, beziehen sich die gegebenen Antworten auf den am 18.5.2020 geltenden Sachstand.

Welche Rechte haben Vermieter und Mieter in Corona-Zeiten?

Kurzarbeit, Kündigung, Geschäftsschließungen oder Auftragsmangel: Die Maßnahmen zur Eindämmung von Covid-19 führten und führen bei vielen Arbeitnehmern, Unternehmern und Selbstständigen zu wirtschaftlichen Einbrüchen und finanziellen Engpässen. Die Einnahmen fehlen, die laufenden Kosten laufen weiter. Zu Buche schlagen nicht zuletzt die Miet- und Nebenkosten.

Damit Mietern nicht gekündigt werden kann, wenn sie infolge der Corona-Pandemie in Zahlungsnot geraten, hat der Bundestag am 25. März 2020 eine temporäre Anpassung des Mietrechts beschlossen. Normalerweise darf ein Vermieter gemäß § 543 BGB dem Mieter kündigen, wenn dieser zwei Monate in Folge die Miete schuldig bleibt.

„Mit den Regelungen soll verhindert werden, dass infolge vorübergehender Einnahmeausfälle durch die SARS-CoV-2-Virus-Pandemie Wohnraummieter ihr Zuhause und Mieter oder Pächter gewerblicher Räume und von Grundstücken die Grundlage ihrer Erwerbstätigkeit verlieren“, heißt es zur Begründung in einem Dokument des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV). Damit der Kündigungsschutz greift, muss der Mieter allerdings zum Beispiel durch eine Bescheinigung des Arbeitgebers erst nachweisen, dass die Corona-Krise der Grund für den Zahlungsrückstand ist.

Wie lange gilt der krisenbedingte Kündigungsschutz?

Der krisenbedingte Kündigungsschutz gilt zunächst bis Ende Juni. Sollte die Pandemie weiter andauern, will die Bundesregierung ihn jedoch bis September verlängern. Grundsätzlich gilt, dass die Miete in voller Höhe gezahlt werden muss. Der Mieter darf die Zahlung aber aussetzen oder in Raten zahlen. Dies gilt auch für die Nebenkosten. Bis spätestens Juni 2022 hat er dann Zeit, die aufgelaufenen Mietschulden zu begleichen.

Eine Mietkürzung ist keine Option (es sei denn, der Vermieter bietet sie freiwillig an). Dazu müsste das Mietobjekt einen gravierenden Mangel aufweisen. „Die Pandemie ist aber kein Mangel der Mietsache“, stellt Jutta Hartmann vom Deutschen Mieterbund klar. Auch wenn der Hausnachbar an Covid-19 erkrankt ist, ist dies kein Grund für eine Mietminderung.

Das Recht auf Mietminderung steht dem Mieter nur dann zu, wenn das Bewohnen von Wohnung oder Haus durch gravierende Faktoren wie zum Beispiel Ausfälle bei Strom, Heizung oder Wasser erheblich eingeschränkt ist. Dieser Fall ist jedoch unwahrscheinlich, da Handwerker auch während der Pandemie ihren Beruf ausüben dürfen – vorausgesetzt die Abstandsregeln von mindestens 1,50 Metern werden eingehalten.

Welche Regeln gelten für Umzüge in der Krisenzeit?

Wie steht es mit Wohnungsbesichtigungen und Umzügen unter dem Aspekt, dass Kontakte  drastisch reduziert werden sollen? Laut Mieterverein München konnten Mieter bis zum 6. Mai 2020 den Besuch von Wohnungsinteressenten ablehnen, da Besichtigungen nicht als lebensnotwendig gelten.

Inzwischen wurden die Vorsichtsmaßnahmen gelockert. Derzeit müssen während Besichtigungen die Hygieneregeln und Abstände (mind. 1,50 m) eingehalten werden. Auch sollte während der Besichtigung eine Maske getragen werden. Außerdem sind derzeit nur Einzelbesichtigungen möglich. Massenbesichtigungen sind nicht erlaubt. Natürlich hat der Vermieter oder Makler auch die Möglichkeit, die Besichtigung per Online-Rundgang anzubieten.

Umzüge sind grundsätzlich erlaubt, doch sollten Mieter dazu  möglichst ein Unternehmen beauftragen, anstatt auf die Hilfe von Familie und Freunden zu setzen. Auch bei den Umzügen gilt es, die Hygieneregeln einzuhalten.

Noch besser: Zum Schutz aller den Umzug wenn möglich verschieben und die Kündigung vorerst zurückziehen. Solange der Einzug eines Nachmieters sich als schwierig gestaltet, kommt dies auch dem Wohnungseigentümer entgegen. Gegenseitiges Verständnis und Kooperation von Mieter und Vermieter sind in Ausnahmezeiten wichtiger denn je.

Quellen: Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV), Haus und Grund, Mieterschutzbund, ratgeber-immowelt.de, n-TV.de, lawio.de, spiegel.de

... Zumindest Haus und Garten haben von den Ausgangsbeschränkungen in der Corona-Krise profitiert. Hier wurde gewerkelt, als gäbe es kein Morgen. Keller wurden entrümpelt, Fassaden inspiziert und auch noch das letzte Spinnweben aus der Dachgaube gefegt. Hier kommen ein paar Tipps von RE/MAX Germany, wie Sie mit nur ein paar einfachen Handgriffen den Frühling zu sich nach Hause holen.

Mit einfachen Mitteln ein fröhliches Ambiente in Ihrem Zuhause zaubern.

Blumenzauber: Ein bunter Frühlingsblumenstrauß sorgt für Frühlingslaune. Jede Menge Gelbtöne, von Zitrone bis Narzisse, dazu frische Grüntöne wie Lindgrün, Birken- und Maiengrün und ein paar Tupfen Hyazinthen- und Lobelienblau. Nicht zu vergessen Fuchsie, Tulpenrot, Erdtöne und ein luftiges Weiß – so ungefähr sieht die Farbpalette aus, die wir allgemein mit dem Begriff „frühlingshaft“ verbinden. Jedenfalls wirkt nichts frischer, fröhlicher und dekorativer als bunte Frühjahrsblüher wie Tulpen, Narzissen und Hyazinthen in hübschen Vasen in der Wohnung verteilt.

Farbenfrohe Sofakissen: Effektvoll und einfach umzusetzen ist auch der zweite Tipp für ein heiteres Ambiente. Tauschen Sie alle plüschigen Kissen und flauschigen Decken gegen Wohnaccessoires aus leichten Stoffen in bunten Pastelltönen aus. Entweder knallbunt im Ethno-Look oder pastellig zart. Zum Frühling passt die aktuelle Trendfarbe Grün.

Luftige und helle Vorhänge: Ersetzen Sie dunkle und schwere Vorhänge durch Fensterkleider aus hellen Stoffen. Je nach Geschmack und Einrichtung kommt auch ein florales Design in Frage. Die aktuellen Trends für 2020 beweisen einmal mehr, dass Vorhänge keineswegs nur dazu da sind, einen Raum abzudunkeln.

Kunterbuntes Geschirr: Tischen Sie Frühlingslaune auf! Mit verschiedenfarbigem Geschirr und bunten Schalen als Blickfang wirkt die Tischrunde beschwingt und heiter.

Lassen Sie die Frühlingsluft durch Ihr Haus wehen.

Öffnen Sie die Fenster und holen Sie sich die warme Frühlingsluft ins Haus. Frische Luft ist gut für das Raumklima in einer Immobilie. Gerade in dem Morgenstunden hört man in der Frühlingszeit draußen die Vögel zwitschern.  Mit dieser Frühlingsmelodie im Ohr läßt sich gut in den Tag starten.

... Das kann bislang niemand mit Sicherheit vorhersagen. Es spricht jedoch vieles dafür, dass verlässliches Betongold in der sich anbahnenden Finanz- und Wirtschaftskrise einen noch höheren Stellenwert haben wird. Und zwar nicht nur für Anleger, sondern auch für den eigenen Bedarf und als Altersvorsorge. So verwundert es nicht, dass die Nachfrage nach Wohnimmobilien weiterhin hoch ist, auch wenn Ende April aufgrund der bundesweiten Ausgangsbeschränkungen und des Kontaktverbots kaum Vor-Ort-Termine stattfinden konnten.

Corona katapultiert die Immobilienbranche ins digitale Zeitalter.

Die meisten Maklerbüros sind für das Publikum geschlossen. Auch beim Franchisemakler RE/MAX arbeiten die Immobilienvermittler im Homeoffice. Sie sind für ihre Kunden jedoch online und mobil via Video-Chat wie Skype, Instant-Messenger wie WhatsApp, per Telefon, Mail und Online-Meetings erreichbar. Besichtigungstermine werden, je nach Wunsch des Kunden, auf einen späteren Zeitpunkt verschoben oder digital abgehalten.

Digitale Techniken bewähren sich bei der Immobilienbesichtigung.

Das Arbeiten mit digitalen Tools bekommt in diesen Krisenzeiten eine ganz neue Bedeutung: „Wir werden uns wundern, wie schnell sich plötzlich Kulturtechniken des Digitalen in der Praxis bewährten. Tele- und Videokonferenzen stellten sich als durchaus praktikabel und produktiv heraus“, konstatiert der Trend- und Zukunftsforscher Matthias Horx.

"Die Coronakrise katapultiert die Arbeitswelt in die Zukunft“, formuliert es das Analysetool we.matter. „Veränderungen, die ehemals Monate oder Jahre benötigt hätten, werden binnen Tagen Realität.“

Auch im Berufsbild des Immobilienmaklers beschleunigt die Krise eine Veränderung, die sich schon seit geraumer Zeit herauskristallisiert: Wer in der heutigen Zeit im Vermittlungsgeschäft erfolgreich sein will, braucht einen präsentablen Internetauftritt und eine große Palette virtueller Tools, die das altbekannte Exposé ergänzen.

Virtuelle Video-Rundgänge.

Eines dieser Tools ist die Online-Immobilienbesichtigung. Was viele Immobilieninteressenten nicht wissen: Besichtigungen sind weiterhin möglich. Durch virtuelle Video-Rundgänge, erstellt mit einer 360° Kamera, können sich Kaufinteressenten eine Immobilie in Ruhe anschauen. Vom häuslichen Sofa aus bewegen sie sich von Raum zu Raum und verschaffen sich so ganz bequem einen ersten Eindruck von der Immobilie. Dabei kann sich der Nutzer nicht nur virtuell in der Immobilie  umschauen, sondern sie auch als 3D-Modell wie ein Puppenhaus von außen betrachten. Dadurch erhält er einen vollständigen Überblick über die Größe und Raumaufteilung.

Die virtuelle Besichtigung spart dem Käufer viel Zeit bei der oft langwierigen Suche nach der Wunschimmobilie. Sie gehört daher sicherlich zu den Elementen, die in der Branche Zukunftspotenzial haben. Natürlich zielt die Entwicklung nicht darauf ab, den persönlichen Vor-Ort-Besuch gänzlich durch eine Online-Tour zu ersetzen. Eine virtuelle Immobilienbesichtigung ermöglicht vielmehr eine gute Vorauswahl und bereitet einen Vor-Ort-Termin optimal vor. Dort kann dann da individuelle Beratungsgespräch stattfinden.

Persönliche Beratung nach wie vor entscheidend.

Der Kauf einer Immobilie ist und bleibt eine sehr persönliche Entscheidung. Das Fachwissen eines Immobilienmaklers ist dabei eine immense Unterstützung für den Kaufinteressenten. Für eine fundierte Kaufentscheidung ist die Vertrauensbasis zwischen Käufer und Makler essenziell. Diese entsteht meist beim persönlichen Kennenlernen.

Info: Auch derzeit sind Besichtigungen möglich, jedoch nur unter strenger Einhaltung der behördlichen Empfehlungen zu Hygienemaßnahmen. Makler und Kunde halten Sicherheitsabstand, tragen Handschuhe und Schutzmaske und berühren keine Objekte.

Quellen: RE/MAX Deutschland, Immobilien Zeitung, horx.com, ze.tt

... und die Nachfrage hoch. Von daher ist die Freude eines Wohnungssuchenden groß, wenn er ein passendes Mietobjekt findet und sich der Vermieter bei der Vielzahl an Mietwilligen für ihn entscheidet. Vor dem Einzug in die Wohnung oder dem Haus vereinbaren Vermieter und Mieter in der Regel einen gemeinsamen Begehungstermin in der leerstehenden Immobilie. Dabei wird ein Übergabeprotokoll erstellt, welches beide Parteien am Ende gemeinsam unterschreiben. RE/MAX GERMANY erklärt im Folgenden, warum das Übergabeprotokoll so wichtig ist und worauf Sie achten sollten.

Die Vorteile eines Übergabeprotokolls.

Gesetzlich ist ein Übergabeprotokoll (Abnahmeprotokoll) nicht verpflichtend. Trotzdem sollten sowohl der Vermieter als auch der Mieter ein Interesse daran haben, dass vor dem Einzug in eine Immobilie ein Übergabeprotokoll erstellt wird. Sie vermeiden dadurch beim Auszug unnötige Streitigkeiten um die Mietkaution. Bei der Besichtigung einer Wohnung oder eines Hauses fallen einem Mieter viele Schäden auf den ersten Blick nicht auf. Häufig wohnt zu dieser Zeit der Vormieter auch noch in den Räumen, so dass die Wände mit Möbeln verstellt sind und der Boden mit Teppich bedeckt ist.

Beim Übergabeprotokoll sollten Sie deshalb trotz aller Freude über die gefundene Wohnung genau sein. Ansonsten könnten Sie bei Auszug aus der Immobilie eine böse Überraschung erleben. Denn für alle Beschädigungen, die nicht im Übergabeprotokoll festgehalten werden, können Sie beim Auszug unter Umständen haftbar gemacht werden. Aus diesem Grund ist es wichtig, sich für die Begehung auch genügend Zeit zu nehmen. Wurde die Wohnung über einen Immobilienmakler ausgeschrieben, so übernimmt dieser meist den Begehungstermin. Er bringt auch einen Vordruck eines Übergabeprotokolls zu dem vereinbarten Termin mit. Beide Parteien gehen dann gemeinsam durch alle Räume und halten in jedem Raum etwaige Schäden oder Mängel möglichst auch per Foto fest.

Diese Punkte gehören in ein Übergabeprotokoll.

Bei einem Übergabeprotokoll werden jedoch nicht nur Schäden und Mängel aufgenommen. Sie müssen noch eine Reihe anderer Punkte notieren, damit das Übergabeprotokoll vollständig ist:

• Anzahl der Schlüssel (Haustürschlüssel, Garagenschlüssel, Briefkastenschlüssel, usw.)
• Zusätzliche Einbauten (Küche, Badschränke, Duschvorhang, usw.). Hierbei ist es wichtig, die Geräte (z. B. Kühlschrank, Herd, usw.) zu testen, ob sie auch tatsächlich funktionieren.
• Auch Wasserhähne, Toilettenspülung, usw. sollten während der Begehung überprüft werden, ob sie in Ordnung sind.
• Überprüfen Sie alle Fenster und Türen, ob diese mangelfrei sind und richtig schließen.
• Wie sehen die Fliesen in der Küche und im Bad aus? Beschädigte Fliesen sollten möglichst mit Foto im Übergabeprotokoll festgehalten werden.
• Auch eventueller Schimmelbefall sollte im Protokoll vermerkt werden.
• Schauen Sie sich alle Böden – auch Terrassen- bzw. Balkonböden – sowie Wände genau an. Jede Schadstelle sollten Sie im Übergabeprotokoll notieren.
• Überprüfen Sie die Zählerstände (Heizung, Wasser, Strom) bei der Immobilienübergabe.

Falls bei der Begehung Mängel festgestellt wurden, die von dem Vermieter noch beseitigt werden müssen, halten Sie diese mit einem konkreten Termin fest. Am Ende unterschreiben beide Parteien das Übergabeprotokoll. Jeder erhält eine Ausfertigung. Heben Sie sich das Übernahmeprotokoll gut auf, denn spätestens bei dem Auszug werden Sie es wieder brauchen.

... um zum eigenen Grundstück zu gelangen. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) nun in einem aktuellen Urteil entschieden. RE/MAX Germany berichtet im Folgenden über den Fall.

BGH kippt Urteil in einem Nachbarschaftsstreit.

„Das haben wir doch immer schon so gemacht“, ist ein gern und oft verwendetes Argument. Vor allem wenn es darum geht, das eigene Verhalten zu ändern, wird es gerne vorgebracht. Doch aus jahrelanger Gewohnheit lässt sich nicht automatisch ein Rechtsanspruch ableiten.

So gelangten die Eigentümer dreier Häuser in Aachen nur zu ihren Garagen, wenn sie über das benachbarte Grundstück fuhren. Die Häuser stehen aneinandergereiht an der Straße, die dazugehörigen Garagen liegen auf den rückwärtigen Hausseiten.

Das lief jahrzehntelang reibungslos, bis die neue Nachbarin nach einem Eigentümerwechsel begann, ein abschließbares Tor zu bauen. Damit wollte sie den Weg versperren und das weitere Überqueren ihres Grundstücks unterbinden. Die anderen beiden Nachbarn klagten und beriefen sich dabei auf ihr Gewohnheitsrecht.

Kein Wegerecht aus purer Gewohnheit.

Das Oberlandesgerichts (OLG) Köln gab den Klägern zunächst Recht und sprach ihnen ein Wegerecht aus Gewohnheit zu. Das Gericht befand: Ein „unabhängig von geschriebenen Rechtsnormen“ existierendes Gewohnheitsrecht sei weitgehend anerkannt, eine „lang andauernde tatsächliche Übung sowie die Überzeugung der beteiligten Verkehrskreise“ vorausgesetzt.

Kein Tor und kein Schloss also? Die beklagte Eigentümerin akzeptierte das Urteil nicht. So gelangte der Fall schließlich vor dem Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe. Dieser kippte das Urteil des Oberlandesgerichts Köln. Der BGH entschied, dass die beiden klagenden Nachbarn sich nicht auf das Gewohnheitsrecht berufen dürfen (Az. V ZR 155/18).

Der BGH räumte zwar ein, dass es in der Tat ein ungeschriebenes Gewohnheitsrecht gibt. Allerdings gilt dies als allgemeine Regel nur für einen größeren Kreis von Beteiligten – etwa eine ganze Gemeinde. Ein Gewohnheitsrecht für einen Einzelfall existiert jedoch laut BGH nicht.

So geht es weiter im Nachbarschaftsstreit.

Die Senatsvorsitzende, Christina Stresemann, führte die weit verbreitete Annahme, man könne sich innerhalb vieler Jahre ein Wegerecht „erlaufen“ auf das preußische Allgemeine Landrecht von 1794 zurück. Dieses enthielt tatsächlich solch eine Regelung. Doch damit habe das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) bereits vor 120 Jahren Schluss gemacht. Der Fall geht nun zurück ans Oberlandesgericht. Dieses muss nun prüfen, ob den Klägern eventuell ein Notwegerecht gemäß §917 Abs.1 BGB zusteht. Doch das ist unwahrscheinlich, zumal die Garagen der Kläger baurechtlich nicht genehmigt sind.

Quellen: bundesgerichtshof.de, so süddeutsche.de, faz.net, news.immobiienwelt.de

... Doch der Sanierungseifer der Deutschen hält sich in Grenzen. Pro Jahr werden bislang weniger als ein Prozent der bestehenden Gebäude saniert. Für den Klimaschutz ist das viel zu wenig. Um mehr Anreize zu schaffen, wurden die Fördertöpfe nun nachgefüllt. RE/MAX Germany berichtet im Folgenden über die neuesten Entwicklungen.

Staatliche Förderinstitute wollen Sanierung fördern.

Gebäude haben einen wesentlichen Anteil am Gesamtenergiebedarf und an den Treibhausgasemissionen in Deutschland. „Den Energiebedarf von Gebäuden zu verringern, ist nicht nur ein Schwerpunkt deutscher Klimaschutzpolitik, sondern liegt ebenso im Interesse aller Bürgerinnen und Bürger, die von geringeren Betriebskosten profitieren“, erklärt das Umweltbundesamt.

Die staatlichen Förderinstitute haben jetzt Anfang 2020 noch einmal nachgelegt. Sie wollen dadurch Sanierungsanreize schaffen. Bereits im Dezember letzten Jahres hatte die Bundes­regierung die lang erwartete Steuer­förderung für Gebäudesanierungen beschlossen.

Eigentümer, die in Wärmedämmung und klimafreundliche Heiz­technik investieren, bekommen nun mehr Geld vom Staat. Voraussetzung dafür ist allerdings, dass sie ihr Wohneigentum selbst nutzen. Sie können dabei zwischen einem Steuerbonus vom Finanz­amt oder gut gefüllten Fördertöpfen von der staatlichen KfW-Bank oder dem Bundes­amt für Wirt­schaft und Ausfuhr­kontrolle (Bafa) wählen.

Für welche Förderung sollen  sich die Immobilienbesitzer entscheiden?

Steht eine größere Sanierung an, ist es ratsam, eine KfW- oder Bafa-Förderung zu beantragen. Für Hausbesitzer, die nur einzelne Maßnahmen durch­führen  (z. B. neue Fenster oder Türen einbauen, Dach oder Wand dämmen), ist der Steuerabzug gleichermaßen lohnend. Das ergeben Beispielrechnungen von Stiftung Warentest. Wichtig ist es, die passende Variante bereits vor Sanierungsbeginn zu wählen. Das gilt vor allem, wenn Fördermittel beantragt werden sollen. Eine Steuerermäßigung hingegen kann man auch im Nach­hinein mit der Einkommensteuer­erklärung geltend machen.

Bis zu 40.000 Euro Steuerbonus vom Finanz­amt.

Entscheiden Sie sich für den Steuerbonus, zieht das Finanz­amt über drei Jahre verteilt bis zu 20 Prozent der Ausgaben für eine energetische Sanierung von Ihrer Steuerschuld ab. Insgesamt sind jedoch höchs­tens 40.000 Euro möglich. Voraussetzung ist, dass das Haus über zehn Jahre alt ist und dass ein Fachunternehmen die Sanierungsarbeiten ausführt. Die Steuerzahler können dabei fast alles geltend machen, was den Energieverbrauch reduziert. Neben den o.g. Maßnahmen gehören auch der Einbau einer Lüftungsanlage sowie eine neue oder verbesserte Heizungsanlage dazu.

Im Fokus der Förderung stehen die regenerativen Energien. Deshalb gibt es natürlich keinen Steuerbonus für den Austausch einer alten Ölheizung durch eine Gasbrennwertanlage. Es sei denn, diese wird mit erneuerbaren Energien kombiniert. Gefördert werden Solarkollektor- oder Biomasseanlagen, Wärmepumpen, Brennstoffzellen, Mini-Kraft-Wärmekopplung oder der Anschluss an ein Wärmenetz. Eine Energieberatung im Vorfeld ist zwar keine Voraussetzung für die Steuerermäßigung, bietet sich jedoch an. Zumal diese zu 50 Prozent gefördert wird.

Bafa-Zuschüsse für neue Heizsysteme.

Auch das Bundes­amt für Wirt­schaft und Ausfuhr­kontrolle (Bafa) vergibt Zuschüsse für klimafreundliche Heizungen von bis zu 35 Prozent. Wird eine alte Ölheizung ersetzt, gibt das Bafa sogar 45 Prozent dazu. Insgesamt erkennt das Bafa Kosten von bis zu 50.000 Euro an. Ausgeschlossen sind Heizungsanlagen in Ein- oder Zweifamilienhäusern, die älter als 30 Jahre sind. In diesem Falle wäre der Hauseigentümer bereits nach der Energieeinsparverordnung (EnEV) verpflichtet, die alte Heizung auszutauschen.

KfW-Kredite und Tilgungszuschüsse.

Die KfW hat die Förderung in den Bereichen Energieeffizienz, Bauen und Sanieren seit Ende Januar diesen Jahres erhöht. Sie zahlt jetzt Tilgungs- und Investitionszuschüsse von bis zu 48.000 Euro. Die maximale Kreditsumme (z. B. für eine Komplettsanierung des Hauses) beträgt 120.000 Euro. Grund­sätzlich gilt: Je besser die Energiebilanz des Hauses nach der Sanierung ist, desto höher fällt die Förderung aus. Anträge für einen Investitionszuschuss der KfW gibt es online unter: public.kfw.de/zuschussportal-web.

Quellen: umweltbundesamt.de, immonewsfeed.de, test.de, energie-experten.org

... der Vorgarten. Zusammen mit Auffahrt und Hauseingang bildet er die Visitenkarte Ihres Hauses. Doch nicht selten fristet der Vorgarten hierzulande ein karges Dasein. Zu Unrecht, finden wir von RE/MAX Germany.

Ein Plädoyer für den Vorgarten.

Wenn die Temperaturen steigen, konzentriert sich das Familienleben eher auf den geschützten Raum hinter dem Haus, also auf den Garten und die Terrasse. Und da hier schon jede Menge Arbeit zu verrichten ist, soll der Patz vor dem Haus vor allem pflegeleicht sein. Erschwerend kommt hinzu, dass der Vorgarten meist auf der Schattenseite des Hauses, also im Norden oder Osten liegt. Dadurch sind die Lichtverhältnisse für viele Pflanzen nicht optimal.

Folglich findet man vor deutschen Immobilien nicht selten eine Steinwüste aus Pflaster, Klinker, Kies oder Beton. Dabei sind auch Steine auf Dauer nicht wirklich pflegeleicht. So setzen Sie nach einiger Zeit Algen oder Moose an (vor allem auf der feuchten Nordseite). Auch das Unkraut bahnt sich irgendwann seinen Weg durch die Vliesschicht. Vor allem jedoch sind die Nachteile für die Natur gravierend. Das Kleinklima ändert sich und die Steinflächen heizen auf. Sie speichern und verdunsten kein Wasser, produzieren keinen Sauerstoff und binden keinen Feinstaub. Zudem bieten sie Insekten und anderen Tieren weder Nahrung noch Schutz. Und ein Bodenleben findet unter dem Vlies kaum noch statt. Gepflasterte und asphaltierte Vorgärten und Auffahrten werden zu toten, versiegelten Flächen anstatt zu einem blühenden Beitrag für den Artenschutz.

Dekorative Pflanzen für den Schatten

Dabei lässt sich auch ein schattiger Vorgarten prächtig gestalten. Es gibt eine große Auswahl an dekorativen Sträuchern, Stauden und Blumen, die auch bei wenig Licht gedeihen (z. B. japanischer Goldahorn oder das Schattenglöckchen). Auch eine Ballhortensie kann den Vorgarten auf der Nordseite in ein rotes oder weißes Blütenmeer verwandeln. Eine sehr reich blühende Staude mit herrlich duftenden Blüten ist die herzblättrige Schaumblüte Moorgrün. Sehr dekorativ – aber leider giftig – ist der blaue Eisenhut. Auflockernd wirken kleine Gruppen von Bergreitgras. Mit ihren malerischen Blatt-Texturen und dezenten Farben dürfen Funkien, auch Herzblattlilien genannt, in einem Vorgarten natürlich nicht fehlen. Sie zählen neben dem Purpurglöckchen zu den schönsten Blattschmuckstauden.

Einen dichten Teppich bildet der Immergrüne Haselwurz mit seinen runden oder herzförmigen glänzenden Blättern. Als Bodendecker eignet sich die robuste und winterharte Elfenblume. Rindenmulch aus Pinienrinde ist ideal für den schattigen Vorgarten. Am Hauseingang selbst können Sie mit Blumenkübeln auf beiden Seiten des Hauseingangs einen schönen Blickfang schaffen. Für die Bepflanzung eignen sich zum Beispiel Blattschmuckstauden wie die Goldrand-Funkie, die „Francee“ mit weißem Rand oder die gelblaubige Funkie „Sun Power“, der Goldschuppen-Farn und das Purpurglöckchen „Red Fury“.

... Viele Menschen lieben den besonderen Altbaucharme. Darum ist es keine Seltenheit, dass sich Immobilieninteressenten an unsere Immobilienmakler mit dem Suchwunsch nach einem Altbau wenden. Es sind vor allem der Baustil und die Materialien, die einen Altbau von einem Neubau unterscheiden. RE/MAX Germany ist der Frage nach den Merkmalen eines Altbaus genauer nachgegangen. Außerdem untersuchen wir, worauf Käufer beim Erwerb eines Altbaus achten sollten.

Die Merkmale eines Altbaus.

Albtauwohnungen und –häuser sind beliebt. Aus diesem Grund geben viele Immobiliensuchende, wenn sie bei RE/MAX einen Suchauftrag platzieren das Wort „Altbau“ an. Doch was meinen sie eigentlich damit? Die meisten Kunden denken bei einem Altbau an hohe Decken, große Fenster, Stuck und Holzdielen. Aber ist für sie z. B. ein Haus, welches in den 1960-iger Jahren gebaut wurde, schon ein Neubau? Und was ist mit den Häusern, die im Stil eines Altbaus wieder aufgebaut werden (z. B. neue Frankfurter Altstadt)?

Die Suche nach einer eindeutigen Definition eines Altbaus gestaltet sich gar nicht so einfach. In der Regel wird das Ende der Altbauära in Deutschland auf das Jahr 1949 festgesetzt. Das liegt daran, dass Altbau vor allem für eine bestimmte Bauweise steht. Nach 1949 begannen die Architekten beim Bau von Häusern Betonwände und -decken statt Mauerwerkswände und Holzbalkendecken sowie Verbund- und Isolierglasfenster statt einfachverglaste Fenster oder Kastenfenster zu verwenden. Auch weist der Innenausbau bei Altbauten besondere Charakteristiken auf (z. B. bestimmte Raumanordnung, Holzdielen- oder Parkettböden, Stuck, Flügeltüren und Ofenheizung).

Darauf sollten Sie beim Altbaukauf achten.

Beim Kauf eines Altbaus sollten Sie sich nicht nur von Ihren Augen und Gefühlen leiten lassen, sondern sich die Bausubstanz des Objekts ganz genau anschauen. Am besten ist es, für die Bewertung, einen Fachmann zu Rate ziehen. Denn es kommt nicht nur auf Ihre eigenen Ansprüche an eine Immobilie an, sondern manche Sanierungsmaßnahmen sind ein gesetzliches Muss (z. B. Energieeinsparverordnung (EnEV)). Es zählt also vor allem der Sanierungsbedarf, damit Sie abschätzen können, welche Kosten am Ende wirklich auf Sie zukommen. In welchem Zustand sind die Elektrik, die Holzbalken und die sanitären Einrichtungen des Altbaus? Wie sieht es mit der Feuchtigkeit der Wände aus? Müssen Fenster und Türen vielleicht ausgetauscht werden? Wenn es sich um einen denkmalgeschützten Altbau handelt, gilt es, bei der Sanierung bestimmte Regeln zu beachten. Hier kann es jedoch auch sein, dass Sie mit Förderprogrammen rechnen können, die bei den Sanierungsmaßnahmen unterstützen. Um dies herauszufinden, sollten Sie sich an das örtliche Landesdenkmalamt wenden. Erst wenn Sie alle diese Fragen abgeklärt haben, können Sie den Preis für die Immobilie realistisch abschätzen.

... Für die meisten Menschen unvorstellbar. Hausverkaufstrainer und Autor Klaus Zimmermann weiß jedoch aus eigener Erfahrung, wie Ihnen dieses Vorhaben dennoch gelingt und wie wichtig auch die Unterstützung durch das Know-how eines Maklers vor Ort ist.

Schon in jungen Jahren in eine eigene Immobilie investieren.

21 Jahre, Ausbildung gerade beendet, das erste feste Einkommen trudelt langsam aber sicher auf dem Konto ein. Dass da noch keine riesigen Sprünge möglich sind und der große Traum von der eigenen Immobilie in weiter Ferne liegt, ist für die Meisten gesetzte Wahrheit. Woher sollen Sie genug eigenes Kapital aufbringen oder die nötige Sicherheit vorlegen, um sich am Immobilienmarkt zu positionieren? Die Situation scheint aussichtslos.

Ich kann Ihnen sagen: Weit gefehlt. Denn genau unter diesen Voraussetzungen gelang es mir, meine erste Immobilie zu finanzieren. Eine Entscheidung, die ich nie bereut habe. Und die können auch Sie realisieren.

Wohnen oder vermieten? Das ist hier die Frage …

Damals war für mich absolut klar: Kapitaldienst, Zins und Tilgung muss ich liefern. Und das wird auch bei Ihnen der Fall sein. Dabei geht es – damals wie heute – natürlich zuallererst immer ums feste Einkommen. Schließlich ist das die Grundlage dafür, dass eine Bank Ihnen einen Kredit bewilligt.

Aber mit einem Trick können Sie diese Hürde ganz leicht überwinden: Wenn Sie Ihre erste Immobilie zunächst vermieten, statt selbst zu bewohnen, sind Ihre vorzuweisenden Einnahmen durch die Miete gedeckt – auch wenn Sie darüber hinaus kein oder nur ein geringfügiges Einkommen vorweisen können.

Aber lassen Sie uns das mal an einem konkreten Beispiel durchrechnen: Ich gehe davon aus, dass Ihre erste Immobilie nicht gleich ein Ein- oder gar Mehrfamilienhaus sein wird. Sondern möglicherweise eine Zweizimmerwohnung mit 60 Quadratmetern. Diese können Sie für 10 Euro den Quadratmeter vermieten – die Mieteinnahmen werden sich also auf 600 Euro (kalt) belaufen.

Wie von allein.

Die gebrauchte Wohnung, für die Sie sich entschieden haben, kostet 4.000 € pro Quadratmeter, in Summe beläuft sich der Kaufpreis Ihrer ersten Immobilie also auf 240.000 Euro. Bei einer Vollfinanzierung mit 1,5 Prozent zahlen Sie demnach Zinsen in Höhe von 3.600 Euro. Somit stehen Ihnen 2.400 Euro zur Tilgung zur Verfügung und Ihre Abschreibung beläuft sich auf 3.840 Euro. Ihr großer Vorteil dabei: Sie zahlen keine Steuern auf die Mieteinnahmen, da Sie die Zinsen als Ausgaben abrechnen, und können den Rest also komplett für die Tilgung nutzen.

Wenn Sie einen solchen Deal eingehen, zahlt sich die Wohnung quasi von allein ab. Die Bank schaut also nur: Wo ist ihr Risiko? Im Falle eines Mietobjektes ist das der Mietausfall. Wie können Sie die Tilgung und den Zins also bedienen, wenn die Miete mal ausbleibt? Den Mietausfall bedienen Sie über die Sicherheit durch Ihre Eltern – über eine Bürgschaft, nicht tatsächliches Kapital versteht sich. Hier müssen Sie also keine Sorgen haben, das Geld Ihrer Eltern zu verschleudern. Nach sechs oder sieben Jahren, wenn die Tilgung durch ist, gibt die Bank die Sicherheit wieder zurück. Ohne dass die Eltern Ihnen – beziehungsweise der Bank – jemals Geld geben mussten – weil das über die Bürgschaft lief.

Ihr größter Vorteil

Übrigens geht es der Bank bei jungen Menschen auch gar nicht so sehr ums Geld. Das kann ich aus Erfahrung sagen. Vielleicht kennen Sie den Spruch: „Entweder hast du Geld oder Zeit.“ Beides zu haben, ist natürlich noch besser. Aber der Vorteil für Sie als junger Mensch ist im Falle einer Investition immer: Ob mit 21 oder 31 Jahren – Sie können der Bank Zeit bieten. Und zwar Laufzeit. Sie haben vielleicht nicht unbedingt das Geld auf der hohen Kante, aber die Laufzeit können Sie bieten, gerade weil Sie jung sind. Und dadurch haben Sie automatisch eine gute Bonität.

Diese Zeit bringt Ihnen einen weiteren Vorteil für spätere Mietimmobilien: Als Vermieter machen Sie automatisch vielfältige Erfahrungen. Wie gehen Sie mit einem Mieter um? Wie funktioniert ein Mietvertrag? Wie und wann erhöhen Sie die Miete? Das können Sie nur in der Praxis lernen, nur aus der eigenen Erfahrung. Alles, was Sie jetzt selbst umsetzen und erleben, ist ein Wert – auch in den Augen der Bank. Beste Voraussetzungen also für die Kreditvergabe für eine zweite oder gar dritte Immobilie.

Guter Rat zahlt sich aus.

Um Ihre Investition von Anfang an auf stabile Beine zu stellen, benötigen Sie den richtigen Partner. Einen Partner, auf den Sie sich verlassen können, der einen Namen hat und der mit seiner Fach- und Rechtskenntnis an Ihrer Seite steht. Einer dafür sorgt, dass Sie als Immobilienanfänger kein teures Lehrgeld zahlen müssen.

Daher möchte ich Ihnen abschließend noch den wichtigsten Tipp für den ersten Schritt geben: Suchen Sie sich einen kompetenten und erfahrenen Makler vor Ort, der den Markt kennt. Ihr verlässlicher Partner kann Sie – anders als ein Online-Makler – bei allen Belangen persönlich unterstützen, z.B. auch bei den schwierigen vertraglichen Aspekten oder bei der Beschaffung der notwendigen Unterlagen. Die Rundum-Betreuung, wie sie RE/MAX Germany bietet, sorgt für den für Sie so wichtigen Vertrauensaufbau. Er erlaubt Ihnen, loszulassen und sich auf das geballte Fachwissen eines Spezialisten zu verlassen. Beim Hausbau arbeiten Sie ja schließlich auch mit einem Bauträger. Warum also nicht auch das Know-how eines Maklers nutzen, wenn es doch in greifbarer Nähe ist?!

Ich wünsche Ihnen viel Erfolg bei der Investition in Ihre erste Immobilie. Diesen Schritt werden Sie gewiss nicht bereuen – da spreche ich aus Erfahrung!

Hausverkaufstrainer und Autor: Klaus Zimmermann

Dass zur Miete wohnen auf Dauer keine Option ist, war Klaus Zimmermann schon früh klar. Deshalb baute er mit 23 Jahren sein erstes eigenes Haus.

Als gelernter Zimmermann mit eingefleischter Schaffermentalität hatte er dafür gute Voraussetzungen. Die finanzielle Hürde war in diesen jungen Jahren aber auch für ihn groß. Heute aber ist er sich sicher: Es war die richtige Entscheidung!

Ebenso früh wie der Autor sein erstes Haus baute, entdeckte er auch sein unternehmerisches Denken. Mit 22 Jahren gründete er sein erstes Unternehmen. Inzwischen ist er einer der gefragtesten Trainer für die Hausbaubranche. Durch seine Arbeit hat Klaus Zimmermann den Rundum- Blick: Er kennt die Arbeitsweise von Bauträgern, weiß über die Probleme von Maklern Bescheid und versteht vor allem die Bedenken und Sorgen der Mieter, die gerne Bauherren werden würden. Und schreibt darüber nun in seinem neuen Buch "Endlich zuhause!“.

Mehr erfahren: www.endlichimzuhause.de

... Falls Sie planen, Ihren Balkon auszubauen oder zu sanieren, rät RE/MAX Germany Ihnen, auch über eine Solarbrüstung nachzudenken. Diese speichert reichlich Sonnenenergie für den Haushalt.

Hier scheint die Sonne direkt in die Steckdose.

Nachdem Solarzellen bisher fast ausschließlich auf dem Dach montiert wurden, werden nun immer mehr Oberflächen an Häusern für die Gewinnung von Solarstrom genutzt. Neben südseitigen Außenwänden gehören auch Brüstungen und Balkongeländer zu den bislang weniger bekannten Alternativen. Welche Vorteile hat es, die Brüstungselemente des Balkons für die solare Energiegewinnung zu nutzen?

Zunächst einmal sind die Module am Balkongeländer leichter anzubringen als auf dem Hausdach. Zudem sind sie von zwei Seiten nutzbar, denn stattet man die Balkonbrüstung von beiden Seiten mit Solarzellen aus, können diese sowohl das direkte als auch das von der Hausfassade reflektierte Sonnenlicht aufnehmen.

Solarbalkon – Modern und elegant.

Auch um die Optik muss man sich keine Sorgen machen. Ein Solarbalkon wirkt modern und elegant. Er ist in unterschiedlichen Farben und Designs erhältlich und bietet zudem einen optimalen Sichtschutz. Wer optisch nachbessern will, kann die Oberfläche der Solarzellen je nach Wunsch bearbeiten oder bedrucken und so ganz individuell gestalten.

Wie bei den Solarzellen auf dem Hausdach, spielt auch beim Balkongeländer mit Solarglas die Ausrichtung eine Rolle. Die intensivsten Sonnenstrahlen fängt natürlich ein nach Süden gerichteter Balkon ein. Aber auch eine West- oder Ostausrichtung kann leistungsoptimiert werden.

Stecker-Solar-System.

Am einfachsten zu handhaben ist ein Stecker-Solar-System. Hierbei fließt der Strom vom Balkon direkt in die Steckdose und wird ins Stromnetz der Wohnung eingespeist. Der so erzeugte Strom wird dann von den angeschlossenen und eingeschalteten Elektrogeräten im Haus verbraucht. Mit einer Leistung von 200 bis 600 Watt produzieren Balkon-Solarmodule genügend Strom, um einen Großteil des ständigen Energiebedarfs von Geräten wie Kühlschrank oder Heizungspumpe zu decken. Da die Balkonsysteme sehr viel einfacher aufgebaut sind als die große Photovoltaikanlage auf dem Dach, sind sie auch preisgünstiger. Dennoch braucht es in etwa zehn Jahre, bis sich der Solarbalkon amortisiert hat und kostenlosen Strom liefert.

Das Kündigungsrecht bei Homeoffice gehört zum Bereich des Immobilienrecht. Dieses Thema hat die Gerichte in den vergangenen Jahren immer wieder beschäftigt.  Darf ein Vermieter seinem Mieter kündigen, wenn er dessen Wohnung für berufliche oder geschäftliche Zwecke nutzen will? RE/MAX Germany hat recherchiert.

Gewerbliche Nutzung – wann darf der Vermieter kündigen?

Bei einer Eigenbedarfskündigung muss sich der Vermieter nach § 573 BGB auf ein „berechtigtes Interesse“ berufen. Ein solches ist jedoch nur gegeben, wenn er die Mietwohnung entweder selbst bewohnen möchte oder eine lediglich untergeordnete geschäftliche Mitnutzung plant. Das heißt, er möchte beispielsweise einen Raum als Arbeitszimmer oder Homeoffice, Wohnzimmerpraxis oder -kanzlei nutzen nutzen.

Ein Vermieter darf seinem Mieter jedoch aus rein geschäftlich motivierten Gründen nur kündigen, wenn ihm durch die Fortdauer des Mietverhältnisses ein „erheblicher Nachteil“ entsteht (vgl. § 573 BGB, Abs. 2, Satz 3). Das ist zum Beispiel der Fall, wenn er für die berufliche Tätigkeit einen Raum anmieten muss, dessen Miete höher ist als die Einnahmen aus seiner (frei)beruflichen Tätigkeit.

Der Tatbestand mangelnder Rentabilität liegt auch vor, wenn der Vermieter zwar über weitere Räumlichkeiten verfügt, diese aber nur nach aufwendigen Umbauarbeiten bzw. einer Kernsanierung beruflich nutzen kann. Als weiterer berechtigter Kündigungsgrund gilt, wenn „der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde“.

Kündigt der Vermieter jedoch, weil er oder sein Ehepartner die Mietwohnung braucht, um einen weiteren Arbeitsplatz samt Archiv einzurichten, ist dies keine ausreichende Begründung (siehe BGH-Urteil vom 29.03 2017, VIII ZR 45/16). Der BGH stellt also an eine Kündigung wegen „erheblichen Nachteils“ strenge Anforderungen. Es muss ersichtlich sein, dass dem Betrieb oder Gewerbe des Vermieters gewichtige finanzielle Einbußen drohen, wenn die Mietwohnung nicht genutzt werden kann. Unannehmlichkeiten wie mangelnde Lagerungsmöglichkeit in erreichbarer Nähe reichen für eine Kündigung nicht aus.

Doch wie sieht es aus, wenn der Mieter die Wohnung als Homeoffice nutzen will?

Darf der Vermieter dem Mieter kündigen, wenn dieser die Wohnung als Homeoffice gewerblich nutzen will? Auch das hängt im Einzelfall von der beruflichen Tätigkeit des Mieters ab. Das heißt, spielt sich diese im stillen Kämmerlein ab oder sind damit Besucherverkehr oder Warenanlieferung verbunden? Juristisch unterscheidet man Tätigkeiten mit und ohne „Außenwirkung“. Keine Zustimmung braucht der Mieter für eine gelegentliche berufliche Nutzung einer Wohnung. Auch Maler, Journalisten und Schriftsteller dürfen ihre Mietwohnung freiberuflich nutzen.

Herrscht jedoch reger Kundenverkehr oder bekommt der Mieter regelmäßig große Warenanlieferungen, kann der Vermieter die gewerbliche Nutzung der Mietwohnung verbieten. Denn berufliche Aktivitäten in einer Privatwohnung, die eine Außenwirkung haben, sind vertragswidrig. Sie sind für Mitmieter sicht- oder hörbar und können als störend empfunden werden. So entschied der BGH zum Beispiel, dass ein Vermieter es seinem Mieter untersagen kann, Musikunterricht in der Wohnung zu erteilen (Az. VII ZR 213/12). Ähnlich sieht es aus, wenn der Mieter Versicherungsvertreter ist und mehrmals am Tag Kundenbesuch hat. Das gleiche gilt auch, wenn der Mieter in seiner Privatwohnung eine Zahnarztpraxis oder ein Nagelstudio eröffnet.

Quellen: gesetze-im-internet.de, iww.de > Mietrecht kompakt, haufe.de, immowelt.de

... Schulik befasst sich mit dem Schutz von Betriebssystemen und Netzwerken, insbesondere in der digitalen Forensik. RE/MAX Germany hat den IT-Experten zur Sicherheit der Smart Home Technik befragt.

Ein Gespräch mit dem IT-Sicherheitsexperten Peter Schulik.

Herr Schulik, ist die Datenverschlüsselung der Systeme wirklich so sicher, wie von den Herstellern suggeriert wird?

In unserem Hochschullabor simulieren wir Angriffe auf die Smart Home Technik. Ziel ist es, neue Angriffstechniken und Detektionsmechanismen zu identifizieren. Das Ergebnis: Je nach Produkt sind die Geräte mehr oder weniger sicher. Sie zu hacken, erfordert also mehr oder weniger Aufwand und Know-how des Angreifers. Aber möglich ist es.

Ist diese nur relative Sicherheit auch dem Konkurrenzdruck auf dem Markt geschuldet?

 Ja, Sicherheit kostet Zeit und Geld. Der Druck mit neuen Funktionen auf den Markt zu kommen, bevor die Konkurrenz es tut, wirkt sich negativ aus. Es bleibt weniger Zeit, die Software genau zu überprüfen und zu schauen, wie gut der Code abgesichert ist. Das heißt, ob zum Beispiel Passwörter unverschlüsselt übertragen werden oder Schwachstellen in der Software sind.

Was macht das intelligente, vernetzte Zuhause anfällig für Angriffe von außen?

Die Aktoren und Sensoren an Fenstern, Türen oder an der Heizung sammeln Informationen über ihre physikalische Umgebung. Auch die Sound-Anlage, die etwa dafür sorgt, dass Sie Zuhause Ihre Lieblingsmusik empfängt, kennt das Benutzerprofil. Konzerne und gegebenenfalls auch Einbrecher können so erfahren, ob und wann Sie zu Hause sind. Es ist in vielen Fällen eben nicht transparent, was mit den Daten passiert.

Gefahrenquellen bei Smart Home Systemen

Eine weitere Gefahrenquelle sind virtuelle Einbrüche. Auf den Geräten sind ja sensible Informationen wie z. B. Kreditkartendaten hinterlegt. Wie kann der Nutzer selbst zur Sicherheit beitragen?

Es passiert leider häufiger, dass Käufer von Smart Home Technik (z. B. Überwachungskameras) es vernachlässigen, den Standard-Benutzernamen zu ändern und ein eigenes Passwort einzugeben. Solche Geräte können dann im Internet gescannt und „übernommen“ werden. Mit einer Vielzahl anderer Geräte wie Kühlschränke oder Heizungen werden sie zu Botnetzen zusammengeschlossen. Sie bilden ein großes Netzwerk von ferngesteuerten Systemen, welches mit Schadsoftware infiziert wurde. Die meisten Bots können dann über einen Kommunikationskanal überwacht werden und Befehle empfangen.

Können Sie uns ein konkretes Beispiel geben?

Nehmen wir z. B. eine Mutter, die eine Kamera mit Sprachfunktion nutzt, um ihr Baby übers Internet zu überwachen. Wenn diese dabei Standardbenutzernamen und -passwort verwendet, kann ein Unbefugter Zugriff auf die Kamera und Sprachsteuerung bekommen. Das kann dazu führen, dass auf einmal eine fremde Stimme im Raum zu hören ist oder Videomaterial vom Kinderzimmer erstellt wird. In den USA hat ein getrennt lebender Mann seinen Zugriff auf die Smart Home Komponenten im ehemals gemeinsam bewohnten Haus genutzt, um seine Ex zu terrorisieren …

Es kommt allerdings auch vor, dass Smart Home-Systeme nur Türöffner oder Sprungbretter sind, um weitere Daten des Netzwerkes abzugreifen. Diese sind entweder auf der Festplatte des Computers bzw. Notebooks oder im Firmennetzwerk gespeichert.

Wie können sich Käufer von Smart Home Systemen schützen?

Neben mehr Komfort und Energieeffizienz ist es ja eigentlich der Zugewinn an Sicherheit, der Käufer dazu motiviert, in ein Smart Home System zu investieren. Wie lassen sich die genannten Unsicherheitsfaktoren minimieren?

Vor dem Kauf sollten Sie auf jeden Fall Zeit investieren und sich mit dem Sicherheitskonzept des Anbieters befassen. Was für Features gibt es? Wie funktioniert die Verschlüsselung? Wichtige Aspekte bei der Auswahl sind: Wie lange bekomme ich Sicherheitsupdates und gibt es die überhaupt? Kann ich das Passwort ändern – gute Hersteller fordern dazu auf – und werden die Daten verschlüsselt übertragen? Funktioniert das Einspielen von Updates automatisch und ist es konfigurierbar? Einen guten Anhaltspunkt bietet die herstellerunabhängige Plattform av-test.de.

Es gibt auch Smart Home Komponenten ohne Internetzugang und Kommunikation mit dem Anbieter. Im Zweifelsfall also lieber diese wählen. Worauf Sie achten sollten, erfahren Sie auch auf der Smart Home-Seite des Specials „BSI für Bürger“. Dies ist eine Seite des Bundesamts für Sicherheit in der Informationstechnik.

In welche Richtung geht die künftige Entwicklung der Technologie?
Derzeit arbeiten die Hersteller daran, Komponenten, die derzeit noch isoliert arbeiten, zu kombinieren. Dadurch sollen bestimmte Abläufe erzeugt werden. Der Befehl „Alexa, starte das Morgenprogramm!“ würde dann genügen, um das Bad aufzuheizen, die Rollos hochfahren zu lassen, Kaffee zu kochen und den Lieblingsradiosender zu suchen. In der Zukunft können Sie solche Abläufe dann auch vom Auto auslösen. Wenn ich also auf dem Heimweg noch einkaufen will, kann ich fragen, was noch zu Hause im Kühlschrank ist.

Sehr praktisch. Wie intelligent ist denn Ihr eigenes Zuhause?

Trotz der vielen komfortablen Funktionen, die ein intelligentes Zuhause bietet, ist meins eher klassisch gehalten. Ich setzte bei der Sicherheit noch auf den mechanischen Einbruchschutz.

Vielen Dank für das informative Gespräch, Herr Schulik!

... dass Erben die geerbte Immobilie verkaufen müssen. Um das zu umgehen, entscheiden sich viele Eltern dazu, das eigene Haus oder die Eigentumswohnung schon zu Lebzeiten auf die Kinder zu übertragen. Es besteht die Möglichkeit, gleichzeitig ein „lebenslanges Wohnrecht“ im Grundbuch einzutragen. Dadurch sichern sich die Eltern in ihrer Immobilie mietfreies Wohnen bis zum Lebensende. Das lebenslange Wohnrecht bleibt auch bei einer Zwangsversteigerung, oder wenn die Kinder das Haus nach einiger Zeit verkaufen wollen, bestehen. Es ist jedoch mit Vor- und Nachteilen verbunden. Im Folgenden erfahren Sie mehr dazu. Außerdem erklärt RE/MAX Germany, worin der Unterschied zwischen lebenslangem Wohnrecht und Nießbrauch besteht.

Die Vorteile vom lebenslangen Wohnrecht.

Gerade in der heutigen Zeit, in der es auf der Bank auf Gespartes keine Zinsen gibt, sind Immobilien eine gute Wertanlage. Das hat vor allem in den Ballungsgebieten zu einem enormen Anstieg der Immobilienpreise geführt. Im Todesfall des Immobilieneigentümers kann dies für die Erben jedoch bedeuten, dass diese hohe Erbschaftssteuern zahlen müssen. Um diese zu umgehen, entscheiden sich viele Eltern dazu, die eigene Immobilie schon zu Lebzeiten an ihre Kinder zu verschenken. Eine Entscheidung die nicht leicht fällt, da dadurch natürlich auch eine gewisse Abhängigkeit entsteht.

Es gibt die Möglichkeit, ein lebenslanges Wohnrecht im Grundbuch einzutragen. Das ist vor allem dann sinnvoll, wenn die Eltern in der betroffenen Immobilie wohnen. Das Wohnrecht gewährt ihnen die dauerhafte Nutzung der Wohnfläche und ein mietfreies Wohnen bis zum Lebensende. Paragraph § 1093 (BGB) legt zudem fest, dass die Wohnberechtigten jederzeit Familienmitglieder, Lebenspartner oder Pflegepersonal in die Wohnräume aufnehmen dürfen. Die Eigentümerpflichten (z. B. Grundstückssteuer) gehen dagegen mit der Eintragung des lebenslangen Wohnrechts auf die Kinder über.

Die Nachteile vom lebenslangen Wohnrecht.

Das Wohnrecht kann nur mit Zustimmung der Wohnberechtigten wieder aus dem Grundbuch gelöscht werden. Gut ist es, wenn der Immobilieneigentümer mit dem Beschenktem zudem ein Rückforderungsrecht vereinbart. Das gibt ihm die Möglichkeit, dass er im Falle eines Insolvenzverfahrenes oder Todes des Nachfolgers seine Immobilie wieder zurücküberschrieben bekommen kann.

Die Nachteile des lebenslangen Wohnrechts machen sich besonders beim Immobilienverkauf bemerkbar. Es ist schwieriger, für eine Immobilie mit eingetragenem Wohnrecht einen Käufer zu finden, denn die Eintragung im Grundbuch drückt in der Regel den Immobilienpreis. Auch darf der neue Eigentümer juristisch keine Besichtigungen des Hauses bzw. der Eigentumswohnung ohne Einwilligung des darin Wohnenden vereinbaren. Aber das lebenslange Wohnrecht kann auch steuerliche Nachteile für den ursprünglichen Besitzer mit sich bringen. Da dieser durch das Wohnrecht Mietkosten spart, kann es sein, dass das Wohnrecht vom Finanzamt steuerlich wie eine Schenkung oder eine Erbschaft behandelt wird. Deshalb sollten Sie sich vor der Eintragung im Grundbuch unbedingt von einem Steuerfachmann beraten lassen.

Der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch.

Viele Eltern, die ihren Kindern aus Erbschaftssteuergründen die eigene Immobilie überschreiben, entscheiden sich statt für das lebenslange Wohnrecht für den Nießbrauch. Der Unterschied liegt darin, dass beim Nießbrauch der ursprüngliche Eigentümer viele Rechte (z. B. das Recht auf Vermietung) – aber auch Pflichten – an seiner Immobilie behält. Wie der Nießbrauch im Einzelfall genau aussieht, kann vertraglich individuell vereinbart werden. Das Mehr an Rechten erleichtert vielen Eltern die Entscheidung, die Immobilie schon zu Lebzeiten auf die Nachkommen zu übertragen.

Aber auch aus steuerlichen Gründen kann der Nießbrauch für beide Parteien interessant sein. In manchen Fällen kann dadurch die Schenkungssteuer umgangen werden, denn der Wert des Nießbrauchs darf vom Immobilienwert abgezogen werden. Dadurch fällt dieser möglicher Weise unter den Steuerfreibetrag von 400.000 EUR. Allerdings erschwert der Nießbrauch genau wie das lebenslange Wohnrecht den Verkauf einer Immobilie, da es in der Regel auch den Verkaufspreis mindert. Da der Immobilienverkauf generell eine komplexe Angelegenheit ist, sollten Sie auf Nummer sicher gehen und sich von einem echten Immobilienprofi beraten lassen.

... Für irrtümlich instand gesetztes Gemeinschaftseigentum durch einzelne Wohnungseigentümer gibt es keinen Kostenersatz. RE/MAX Germany berichtet.

Wer eigenmächtig renoviert, hat keinen Anspruch auf Kostenersatz.

Wer trägt die Kosten für den Austausch von Fenstern in einer Wohnanlage? Diese Frage sorgt häufig für Streit unter den Wohnungseigentümern. Besonders dann, wenn in der Teilungserklärung nicht konkret definiert ist, was zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum gehört. Dies galt auch für den vorliegenden Fall.

Im Jahr 2005 hatte ein Wohnungseigentümer aus Hamburg seine einfach verglasten, alten Holzfenster durch Kunststofffenster mit Isolierglas ersetzt. Die Kosten in Höhe von 5.500 EUR trug er selbst.  Grund dafür war, dass er, ebenso wie seine Miteigentümer, aufgrund der Formulierung in der Teilungserklärung davon ausging, dass es sich um Sondereigentum handele. Erst durch ein BGH-Urteil aus dem Jahr 2012 wurde dem Eigentümer klar, dass es sich bei der Erneuerung der Fenster um eine gemeinschaftliche Aufgabe handelte. Die Eigentümergemeinschaft verweigerte jedoch eine nachträgliche Übernahme der Kosten.

Nicht immer ist eine Kostenerstattung möglich.

Ist ein Wohnungseigentümer dazu berechtigt, eine Kostenerstattung zu fordern, wenn er irrtümlich und in gutem Glauben auf die Regelung in der Teilungserklärung gehandelt hat? „Nein“, entschied der BGH (BGH 14.6.19, V ZR 254/17). Der Eigentümer hat selbst dann keinen Anspruch auf Zahlung, wenn die von ihm durchgeführte Maßnahme eine gemeinschaftliche Pflicht war. Eigenmächtige Instandsetzung und Instandhaltungsarbeiten am Gemeinschaftseigentümer können grundsätzlich nicht nachträglich der Gemeinschaft in Rechnung gestellt werden. So hatte der BGH bereits im Jahr 2015 entschieden. Laut Urteil läuft dies den schutzwürdigen Interessen der anderen Wohnungseigentümer zuwider.

Merke: Wer Gemeinschaftseigentum instand setzt, weil er es irrtümlich für Sondereigentum hält, bleibt auf den Kosten sitzen. Denn Fenster sind gemäß § 5 Abs. 2 WEG sogar dann Eigentum der WEG, wenn in der Teilungserklärung etwas anderes steht.

Quellen: juris.bundesgerichtshof.de, iww.de, haufe.de, vermieter1x1.de, ratgeber.immowelt.de

... für ein besseres Raumklima, indem sie die Luft reinigen und befeuchten. RE/MAX hat recherchiert, welche Planzen ein angenehmes Raumklima besonders unterstützen

Das beste Grün für ein angenehmes Raumklima in einer Immobilie.

Unsere heutige Indoor-Gesellschaft verbringt die allermeiste Zeit des Tages in geschlossenen Räumen. Vor allem in Büros ist die Luft oft trocken, arm an Sauerstoff und reich an Schadstoffen. Möbel und Teppichböden, Wandfarben und Putzmittel dünsten gesundheitsgefährdende Chemikalien aus. Zudem entwickelt trockene Luft sehr viel Staub, an dessen Partikel sich Krankheitserreger anheften. Keine schöne Vorstellung, doch hier hilft die grüne Pflanzen-Polizei.

Wissenschaftliche Studien belegen, dass vor allem Efeu, Einblatt, Fensterblatt, Drachenbaum, Grünlilie, Bergpalme, Bogenhanf, Blattfahne, Birkenfeige und Farne Schadstoffe wie Formaldehyd oder Benzol aus der Luft binden.

Außerdem verbessern sie die Luftfeuchtigkeit, da die Pflanzen bis zu 97 Prozent des Gießwassers an die Umgebungsluft abgeben. In feuchterer Luft werden die Staubpartikel schwerer und fallen zu Boden. Das Resultat: keimfreiere Luft.

Drei bis sechs große Pflanzen reichen aus, um in einem 30 Quadratmeter großen Raum eine ideale Luftfeuchtigkeit von 45 bis 55 Prozent zu erreichen. Besonders Pflanzen mit hohem Wasserbedarf sowie großen oder vielen kleinen Blättern können den Schadstoffgehalt der Luft um bis zu 70 Prozent reduzieren. Um ihnen die Arbeit zu erleichtern, sollte man die Blätter regelmäßig abstauben.

Diese Pflanzen dürfen sogar ins Schlafzimmer.

Auch vor der Schlafzimmertür müssen die grünen Gesellen nicht haltmachen. Zwar setzt die Photosynthese nachts aus, da die meisten Pflanzen Licht brauchen, um Kohlendioxid aus der Luft zu Sauerstoff umzuwandeln. Wer nur wenige Pflanzen im Raum verteilt, muss dennoch nicht befürchten, dass sie einem die Luft wegatmen. Es gibt zudem Pflanzenarten, die gute Schlafgenossen sind, da sie sogar im Dunkeln Sauerstoff abgeben.

Dazu gehört die dornige Aloe Vera und der Bogenhanf, der mit seinen Blättern zudem Haushaltsgifte wie Formaldehyd aus der Luft filtert. Ein sehr effektiver Saubermann ist der Efeu. Er bindet bis zu 94 Prozent aller Schadstoffe aus der Raumluft und hat es dabei besonders auf Schimmelsporen abgesehen. Doch Vorsicht: Seine Blätter sind giftig! Das Einblatt steigert die Luftfeuchtigkeit im Raum und hilft Menschen mit trockenen Schleimhäuten durch die Nacht.

... So werden die Immobilienkäufer bei der Maklerprovision  entlastet. Außerdem wird die Mietpreisbremse weiter verschärft. Und schließlich wird ein Schlupfloch bei der Grunderwerbsteuer gestopft. RE/MAX Germany hat eine kurze Zusammenfassung mit den wichtigsten, geplanten Änderungen im Immobilienjahr 2020 für Sie zusammengestellt.

Was ändert sich für Mieter, Eigentümer und Vermieter im Immobilienjahr 2020? Gesetzentwurf zum Bestellerprinzip.

Der Bundesrat will die Verteilung der Maklerkosten auf Käufer und Verkäufer verbindlich und bundesweit einheitlich regeln. Derzeit gibt es diesbezüglich starke regionale Unterschiede. Momentan ist die Maklerprovision noch innerhalb des legalen Rahmens beim Verkauf von Wohnungen oder Einfamilienhäusern frei verhandelbar. Ein Käufer in Berlin zahlt zum Beispiel maximal 7,14 Prozent Provision an den Makler. In München dagegen werden die Kosten üblicherweise zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt.

Die geplante Gesetzesänderung soll den Käufer finanziell entlasten. Bundesjustizministerin Katarina Barley (SPD) will erreichen, dass Käufer in Zukunft nicht mehr Provision bezahlen als Verkäufer – also maximal 50 Prozent. Das gilt auch, wenn der Käufer den Makler beauftragt hat. „Bestellen“ sowohl Verkäufer und Käufer den Makler, muss dieser eine gleichhohe Provision von beiden Seiten verlangen. Das neue Gesetz wird voraussichtlich im März 2020 verabschiedet und tritt bis Herbst in Kraft. 

Verschärfte Mietpreisbremse.

Die Mieten  steigen in Deutschland voraussichtlich auch im Immobilienjahr 2020 weiter an. Nach wie vor übersteigt die  Nachfrage das Angebot an Wohnraum. Um Wohnen in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt (derzeit 336 Kommunen) weiterhin bezahlbar zu machen, wurde 2015 die Mietpreisbremse eingeführt. Diese sollte eigentlich Ende dieses Jahres auslaufen. Nun will die Regierung sie jedoch bis 2025 verlängern. Dabei sollen einige Schrauben weiter anziehen.

Bei einer Neuvermietung darf der Vermieter die Miete auch in den kommenden fünf Jahren um maximal zehn Prozent erhöhen. Maßstab ist die ortsübliche Vergleichsmiete. Diese wird durch eine Verlängerung des Betrachtungszeitraums von vier auf sechs Jahre weiter abgesenkt.

Neu ist, dass der Mieter die zu viel gezahlte Miete auch rückwirkend einfordern kann: Verstößt der Vermieter gegen die Mietpreisbremse, kann der Mieter die zu viel gezahlte Miete noch bis zu zweieinhalb Jahre nach Abschluss des Mietvertrages zurückfordern. Dies gilt unabhängig davon, ob er zuvor eine Rüge ausgesprochen hat oder nicht.

Außerdem soll das Gesetz gegen Wuchermieten verschärft werden. Dabei sind Mieten gemeint, die 20 Prozent oder mehr über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Bei objektiv knappem Wohnraumangebot ist der Mieter nicht länger in der Beweispflicht. Das Bußgeld für Vermieter soll durch die Reform auf bis zu 100.000 EUR erhöht werden.

Für die Bundeshauptstadt Berlin ist ein Mietendeckel geplant. Allerdings muss das Verfassungsgericht zunächst darüber entscheiden, ob dieses Instrument zulässig ist.

Das Wohngeld steigt.

Zu Jahresbeginn trat die neue Wohngeldreform in Kraft. Sie soll vor allem Rentner und Familien mit niedrigem Einkommen entlasten. So erhält zum Beispiel ein Zwei-Personen-Haushalt im Schnitt 190 statt 145 EUR Wohngeld im Monat. Das sind etwa 30 Prozent mehr als im Vorjahr. Rund 660.000 Haushalte profitieren von der Wohngeldreform 2020.

Baukindergeld läuft im Immobilienjahr 2020 aus.

Familien mit Kindern haben nur noch bis Ende 2020 Zeit, einen Antrag auf Baukindergeld zu stellen. Der staatliche Zuschuss beträgt 1.200 EUR pro Kind im Jahr. Er kann über zehn Jahre gezahlt werden. Bislang plant die Bundesregierung keine Verlängerung.

Keine Share Deals mehr.

Durch den legalen Trick der Share Deals können Unternehmen die Grunderwerbssteuer umgehen. D. h. sie erwerben nicht die Immobilie selbst, sondern 94,9 Prozent Anteile an der Firma, der das Objekt gehört. Nach einer Haltefrist von fünf Jahren kauft der Investor die übrigen knapp fünf Prozent an der Firma und damit die vollständige Immobilie. Er zahlt dabei keine Grunderwerbssteuer. Dieses Schlupfloch will Bundesfinanzminister Olaf Scholz (SPD) bis zum Sommer stopfen.

Reform des Wohnungseigentumsgesetzes.

Bundesjustizministerin Christine Lambrecht (SPD) will im Immobilienjahr 2020 das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) reformieren. Dieses regelt die Rechte und Pflichten einer Eigentümergemeinschaft. Damit Wohneigentum attraktiv bleibt, sollen Wohneigentumsanlagen leichter und schneller saniert werden können. Im Zentrum stehen dabei für Lambrecht die Förderung von Elektromobilität. Damit sind das Einrichten von Ladesteckdosen für Elektroautos und das barrierefreie Wohnen gemeint. Die Reform soll spätestens 2021 abgeschlossen sein. Dabei sollen auch die Befugnisse des Verwalters und dessen Eigenverantwortung gegenüber der Eigentümergemeinschaft gestärkt werden.

Quellen: bundestag.de, zeit.de, capital.de haufe.de, t-oniline.de, immobilienbesitzer-muenchen.de, kreditvergleich.net, homeday.de

... den Schutz von öffentlichen Monumenten oder Bauwerken, die zur Ehre oder Erinnerung an berühmte Persönlichkeiten oder geschichtliche Ereignisse errichtet wurden. Doch der Denkmalschutz ist sehr viel weitreichender. So können auch private Immobilien unter Denkmalschutz fallen, wenn deren Erhalt von öffentlichem Interesse ist. Meist sind denkmalgeschützte Häuser architektonisch besonders reizvoll und haben als Kulturgut einen besonderen Charme. Noch dazu können dem Eigentümer auch attraktive Steuervorteile und Fördergelder winken. Doch wer ein denkmalgeschütztes Haus kauft, der geht auch eine Reihe von Pflichten ein. Ziel des Denkmalschutzes ist es, ein Gebäude in seinem ursprünglichen Charakter dauerhaft zu erhalten. Aus diesem Grund darf der Besitzer eines unter Denkmalschutz stehenden Hauses bauliche Maßnahmen auch nur unter Berücksichtigung von strengen Auflagen vornehmen.  

Die Vor- und Nachteile von denkmalgeschützten Immobilien.
Nur weil ein Haus besonders alt ist, bedeutet dies nicht automatisch, dass es sich um eine denkmalgeschützte Immobilie handelt. Auch neuere Gebäude können unter Denkmalschutz fallen. Ob eine Immobilie Denkmal geschützt ist oder nicht, ist in der Regel Sache der Länder. Sie entscheiden, ob ein Haus in die örtliche Denkmalliste aufgenommen wird oder nicht. Dies hängt davon ab, ob der Erhalt eines Gebäudes für eine Stadt oder eine Gemeinde von besonderem kulturellem Interesse ist. Und da auch die Denkmalschutzgesetze Ländersache sind, können die für denkmalgeschützte Immobilien geltenden Vorschriften und Auflagen von Bundesland zu Bundesland stark variieren.
Jugendstilvillen oder Fachwerkhäuser sind durch ihr besonderes Flair bei Immobilienkäufern sehr beliebt. Zunächst sollte sich der potenzielle Käufer jedoch vor dem Kauf erkundigen, ob das Zielobjekt unter Denkmalschutz steht oder nicht. Denn dies hat Einfluss auf die Entscheidungsfreiheit bei geplanten Umbauten oder eventuell nötigen Sanierungen. In der Regel bringt der Denkmalschutz mehr Bürokratie und höhere Baukosten mit sich. Je nach Zustand des Hauses kann dies für den Käufer ein Nachteil sein, der Einfluss auf die Kaufentscheidung haben kann. Denn bei einem denkmalgeschützten Haus gelten strenge behördliche Vorschriften. Die Auflagen sollen dazu beitragen, dass die historische Bausubstanz und das Erscheinungsbild des betroffenen Gebäudes so weit wie möglich erhalten bleiben. Man kann sie bei der Unteren Denkmalschutzbehörde erfragen. Wer sich bei Baumaßnahmen nicht an die behördlichen Vorschriften hält, riskiert hohe Bußgelder oder muss die baulichen Umbauten rückgängig machen. Im schlimmsten Fall kann sogar eine Enteignung drohen.
 
Steuervorteile und Fördergelder bei denkmalgeschützten Immobilien.
Die Instandhaltung und Sanierung eines unter Denkmalschutz stehenden Hauses bringt jedoch neben dem besonderen Wohnerlebnis auch eventuelle Steuervorteile und Fördergelder (z. B. KfW-Förderung) mit sich. So dürfen Selbstnutzer neun Prozent der Sanierungskosten zehn Jahre lang von der Steuer abschreiben. Aber auch bei vermieteten Objekten kann es Steuervorteile geben. Selbstverständlich dürfen nur solche Kosten abgesetzt werden, die vor der Sanierung von der Denkmalschutzbehörde als notwendig genehmigt wurden. Wenn Sie auf der Suche nach einem Altbau oder einer denkmalgeschützten Immobilie sind, so wenden Sie sich an einen der örtlichen RE/MAX-Makler. Er kann Sie beim Kauf nicht nur fachkundig beraten, sondern auch ein kostenloses Bewertungsgutachten erstellen.

...  das Unterstübchen auf- bzw. auszuräumen? Doch manche Wohnung würde auch von mehr Ordnung und Stauraum im Tiefgeschoss profitieren.  Denn dort sammelt sich schnell einiges an, was man zwar nicht wegwerfen will, aber auch nicht ständig benötigt. Der Tipp von RE/MAX Germany: Machen Sie den Keller zum ersten Projekt im neuen Jahr!
 
Befreien sie sich von altem Ballast im Keller.
In den Kindheitserinnerungen unserer Großeltern waren Keller noch düster, kalt und gruselig. In moderne Kellerräume hingegen verirren sich nur noch höchst selten Gespenster, Ratten oder Mäuse.  Dafür gibt es dort häufig jede Menge Gerümpel wie Möbel(teile), Elektrogeräte, alte Bücher und CDs. Also Gegenstände, die man schon lange nicht mehr gebraucht hat und aller Voraussicht nach auch nie mehr benötigen wird. Sie vegetieren auf dem Friedhof der Dinge dahin. Das Portal bautipps.de gibt Tipps, wie man sich von unnützen Dingen trennen kann, um Stauraum zu schaffen. Zunächst einmal fliegt der Müll raus. Dazu gehören zuerst alle beschädigten und nicht funktionsfähigen Elektrogeräte und Gegenstände, die wir irgendwann einmal reparieren wollten. Insofern sie wirklich eine Lücke in unserem Inventar hinterließen, wurden sie wahrscheinlich längst durch neue ersetzt.

Die verbliebenen Gegenstände werden drei Kategorien zugeordnet:
Dinge, die man behalten möchte,
Gegenstände, die entsorgt werden können,
Dinge, von den man sich (noch) nicht trennen kann – und in entsprechende Stapel sortiert.
Was aus Stapel 3 im nächsten Vierteljahr nach wie vor nicht benutzt wird, kann man auch entsorgen. Allerdings sammelt sich hier auch gern einiges, was emotionalen Wert für uns hat. Dazu gehören zum Beispiel Spielzeuge der Kinder oder Erinnerungsstücke aus Jugendtagen. Seien Sie ehrlich zu sich und behalten Sie nur die Dinge, an denen Ihr Herz wirklich hängt.
 
So gelingt die Entrümpelung des Kellers.
Für Schritt 2 muss der Keller zuerst leergeräumt werden. Damit die neue Ordnung Einzug halten kann, muss er zunächst gefegt und feucht gewischt werden. Gegebenenfalls kann der Einbau eines Lichtschachtgitters verhindern, dass grober Schmutz oder sogar Laub in den Keller dringt. Bevor Sie ihn mit den als gut oder nützlich befundenen Habseligkeiten bestücken, sollten Sie den Keller erst einmal ausmessen und mit passenden Schränken und Regalen ausstatten. Ein durchdachtes Ordnungssystem mit beschrifteten Schränken, Schubladen und Regalen sorgt dauerhaft für einen Überblick. Hilfreich ist es, die Kisten, Schränke und Schubladen so konkret wie möglich zu beschriften. So lassen sich alle Utensilien auch nach längerer Zeit noch leicht wiederfinden. Ordnung ist zwar nicht das halbe Leben, aber sie erleichtert es zuweilen doch beträchtlich – und Entrümpeln wirkt äußerst befreiend!

... Dennoch beschäftigen Erbstreitigkeiten häufig die Gerichte. Im aktuellen Urteil des Bundesfinanzhofs geht es um die rückwirkende Erbschaftssteuer eines vererbten Eigenheims. Damit Sie bei der Schenkung Ihrer Immobilie kein unnötiges Geld verschenken, stellt RE/MAX Germany Ihnen den Fall kurz vor.
 
Bei Schenkung einer Immobilie die Zehnjahresfrist beachten!
Eine Witwe in Deutschland konnte es nicht glauben: 2013 hatte sie das Familienheim, das sie weiterhin bewohnt, von ihrem verstorbenen Mann geerbt. Anderthalb Jahre später schenkt sie die Immobilie ihrer Tochter. In Grundbuch ließ sie sich dabei ein unbegrenztes Wohnrecht eintragen. Wenig später erhält sie Post vom Finanzamt. Darin steht, dass auf einmal Erbschaftssteuer fällig wird, die rückwirkend zu zahlen ist.
Diese Forderung erscheint der Mutter wenig nachvollziehbar. Sie klagt gegen das Finanzamt vor dem Finanzgericht Münster. In der ersten Instanz verliert sie. Daraufhin geht sie in Revision. Doch der Bundesfinanzhof bestätigt die Entscheidung (Urteil vom 11.07.2019, Az. II R 38/16).
Der Grund liegt darin: Ein steuerfreies Erbe ist an einige Bedingungen geknüpft. Um etwaige Immobiliengeschäfte mit steuerfrei geerbten Häusern zu unterbinden, hat der Gesetzgeber eine Zehnjahresfrist festgeschrieben. So kann ein Ehe- oder Lebenspartner hierzulande bis zu einem Freibetrag von 500.000 Euro steuerfrei erben. Als Voraussetzung gilt jedoch, dass er oder sie die Immobilie selbst noch mindestens zehn Jahre lang zum Wohnen nutzt.
 
Das besagt das Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz.
Diese Regel ist im Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG) zu finden (§ 13, Abs. 1, Nr. 4b): „Die Steuerbefreiung fällt mit Wirkung für die Vergangenheit weg, wenn der Erwerber das Familienheim innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb nicht mehr zu Wohnzwecken selbst nutzt, es sei denn, er ist aus zwingenden Gründen an einer Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken gehindert.“ So ein „zwingender Grund“ wäre zum Beispiel das eigene Ableben. Zieht der Erbe vorher aus oder gibt er sein Eigentum vor Ablauf der Zehn-Jahresfrist auf, entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend. Letzteres hatte die Klägerin nicht bedacht. Aus diesem Grund hatte sie ihr Recht auf Befreiung von der Erbschaftssteuer verloren.
 
Quellen: kostenlose-urteile.de, zdf.de, rp-online.de, steuertipps.de

... im Sommer in dicht bebauten Metropolen wohl im Schnitt mit fünf bis zehn Grad höheren Temperaturen leben müssen“, prognostizieren Experten. Dieser Meinung ist auch der weltweit renommierte Klimaingenieur Matthias Schuler. Eine Zusammenfassung von RE/MAX Germany.
 
Hitzewellen und Starkregen.
Die Zahl der tropischen Nächte mit über 20 Grad Celsius wird in der Zukunft deutlich zunehmen. Darunter leiden dann besonders betagte und geschwächte Menschen. So gab es im Rekordsommer 2018 offiziellen Angaben zufolge über 1.000 Hitzetote in Deutschland.
Mitteleuropäische Städte bekommen ein mitmediterranes Klima – nur leider ohne die kühlende Meeresbrise. „Wir nutzen jetzt für europäische Städte Konzepte, die wir mal für arabische Wüstenstaaten konzipiert haben“, erklärt Matthias Schuler. So sei für Paris 2030 eine Verschattung der großen Avenues geplant. Diese kann bei Nacht entfernt werden, damit die angestaute Wärme in den kühlen Nachthimmel entweichen kann.
Forschern zufolge könnte es bereits im Jahr 2050 in der deutschen Hauptstadt Berlin so heiß sein wie derzeit in der australischen Stadt Canberra. Schuld daran ist der Wärmeinseleffekt. Fassaden, Dächer und versiegelte Flächen wie Straßen, Gehwege oder Parkplätze heizen sich durch die Sonneneinstrahlung auf und speichern die Wärme. Gebäuderiegel verhindern eine Durchlüftung und (nächtliche) Abkühlung.
 
Klimawandel – Nachverdichtung und Begrünung der Städte.
Das Gegenmittel gegen Hitzestress und Überschwemmungen durch Starkregen ist die Rückholung dessen, was wir zunehmend aus den Städten verbannt haben: die Natur. Doch Grünflächen erfordern Platz. Angesichts des anhaltenden Zuzugs in die Metropolen stehen die Großstädte unter Druck. Denn internationalen Studien zufolge werden dort bis 2030 etwa 30 Prozent der Weltbevölkerung leben. Aus diesem Grund müssen die Städte Wohnraum schaffen.
„Nachverdichtung“ lautet das Zauberwort: Statt neue Siedlungsflächen auszuweisen, werden innerstädtische Gebäude aufgestockt und erweitert. Auch Brachflächen und sogar Innenhöfe werden bebaut. Doch wie viel Dichte an Immobilienverträgt das Klima?
„Verdichtung und mehr Grün schließen sich gar nicht unbedingt aus“, erklärt der Berliner Architekt Friedrich von Borries. Er entwickelt Begrünungskonzepte für Großstädte wie Frankfurt. Es gelte vorhandene Potenziale wie beispielsweise Fried- oder Schulhöfe und Sportflächen verstärkt als grüne Oasen zu nutzen. Weitere städtebauliche Maßnahmen gegen die Hitze: viele schattenspendende Bäume und helle Fassaden. Ebenso kann Verdunstungskälte durch Wasserflächen sowie Belüftungskorridore und künstliche Kaltluftschneisen entstehen.
 
Die Stadt wächst in die Höhe.
Anstatt in die Breite zu bauen, sollte zusätzlicher Wohnraum in der Höhe entstehen. Das ergab ein Forschungsprojekt der Stadt Karlsruhe. Folglich wurden vorhandene Gebäude aufgestockt und eingeschossige Nebenbauten abgerissen. Auf diese Weise wurde entsiegelte Freifläche geschaffen. Wo mehr Regenwasser versickern kann, werden die Kanäle entlastet. Dadurch ist die Innenstadt vor Hochwasser geschützt.
Auch das Grün wächst zunehmend in die Höhe. Für ein gutes Mikroklima setzen Architekten und Stadtplaner auf die Begrünung von Dächern und Fassaden. Denn die Pflanzen binden CO2 und Feinstaub. Sie kühlen die Luft und erhöhen die Luftfeuchtigkeit. Ein berühmtes Beispiel für vertikale, also am Gebäude hochwachsende Begrünung ist der Bosco Verticale in Mailand. Der aus 20.000 Pflanzen bestehende vertikale Wald von Stefano Boeri erhielt 2014 den Internationalen Hochhauspreis.
 
Gründachstrategien und neue Fassadensysteme bei Immobilien.
Immer mehr deutsche und europäische Städte berücksichtigen den fortschreitenden Klimawandel in ihrer Planung. So entwickelte Hamburg eine Gründachstrategie. Die Hauptstadt Berlin gibt 2,7 Millionen für die Begrünung ihrer Dächer aus. Das Bundesministerium für Bildung und Forschung fördert das Projekt „HeatResilientCity“. Dieses soll zeigen, wie sich Wohngebäude und Freiflächen so gestalten lassen, dass das Leben in der Stadt auch bei längeren Hitzeperioden angenehm bleibt.
In Aachen forschen Architekten, Textil-, Umwelt-, Elektro- und Maschinenbauingenieure fakultätsübergreifend an neuen Fassadensystemen. So sollen textile Gebäudehüllen, den Kühlenergiebedarf deutlich reduzieren. Eine Anti-Smog-Fassade ist mit einer fotokatalytischen Beschichtung versehen. Sie filtert Schadstoffe wie Stickoxide und Feinstaubpartikel aus der Luft.
 
"Bis 2050 müssen wir CO2-frei sein“.
„Wir müssen bis Mitte des Jahrhunderts CO2-frei sein. Das ist für unsere Welt alternativlos“, mahnt Matthias Kopp vom WWF Deutschland. Und dabei spielt der Städtebau eine gewaltige Rolle. Rund ein Drittel der CO2-Emissionen und knapp 35 Prozent des Energiebedarfes in Deutschland gehen auf den Gebäudesektor zurück. Neben Neubau und Verdichtung geht es also auch um die Sanierung von Bestandsimmobilien älteren Baujahres. Diese belaufen sich in Deutschland derzeit auf weniger als ein Prozent.
Dem UN-Klimareport zufolge liegt in der konsequenten Wärmedämmung an Fassaden eine Chance, den globalen Klimawandel zu begrenzen. Denn nach wie vor frisst die Gebäudeheizung und -klimatisierung neben dem Verkehrssektor die größten Energiemengen.
Klimaschutz ist also auch eine Aufgabe des einzelnen Bauherrn und Hauseigentümers. Wer seine Gebäudehülle optimal dämmt, leistet dazu nicht nur einen wichtigen Beitrag, sondern reduziert gleichzeitig seine laufenden Betriebskosten.
 
Quellen: bbsr.bund.de (Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung), haus.de, buga2019.de, haufe.de, faz.net, zeit.de, welt.de, sto.de, globalmagazin.com, swr.de, lokale-mm.de, tagesspiegel.de, Fassadengrün.de, deutschlandfunk.de, co2online.de

... , sondern auch für manche Mieter die alljährliche Frage nach dem Winterdienst: Wer ist eigentlich für das Schneeräumen vor dem eigenen Haus verantwortlich? Viele planen während der Weihnachtsferien einen Urlaub. Egal, ob es in den Süden oder zum Skifahren geht, als Hauseigentümer oder auch als Mieter sollten Sie vor dem Start in die Ferien abklären, wer den Winterdienst vor Ihrer Immobilie übernimmt. Denn die Schneeräum- und Streupflicht ist eine Verkehrssicherungspflicht, von der man sich nicht beurlauben lassen kann. RE/MAX Germany fasst im Folgenden kurz zusammen, was bei der winterlichen Räumpflicht zu beachten gilt. 

Gehwege vor dem Haus müssen geräumt sein.

Jedes Jahr stellen sich viele Menschen vor dem Weihnachtsfest die große Frage: Gibt es an Weihnachten wohl Schnee? Denn zum Weihnachtsfest gehört eine weiße Winterlandschaft doch irgendwie dazu. Von daher freuen sich auch die meisten, sobald die ersten Schneeflocken fallen und sie Häuser, Bäume und Straßen langsam mit einer weißen Schneepracht bedecken. Da der Schnee jedoch für Autofahrer und Fußgänger auf den Straßen und Gehwegen zu einer Gefahr werden kann, müssen diese geräumt werden. Doch wie verhält es sich mit der Schneeräumpflicht? Wer muss wann und wo den Schnee räumen?

Das Räumen der Straßen ist in der Regel Aufgabe der Gemeinden. Die Schneeräumpflicht für die Gehwege liegt jedoch meist bei den Hauseigentümern. Sie müssen dafür sorgen, dass die Wege entlang ihres Anwesens von Schnee und Eis freigeräumt sind und ausreichend gestreut wird. Wenn Sie als Eigentümer einer Immobilie diese Pflicht versäumen und es dann zum Sturz eines Passanten kommt, haften Sie.

Das heißt, Sie müssen gegebenenfalls bei einem Unfall wegen Ausrutschen auf glattem Gehweg vor Ihrem Haus Schadensersatz leisten. Als Vermieter müssen Sie den Winterdienst jedoch nicht unbedingt selbst übernehmen. Sie können diesen entweder per Mietvertrag auf Ihre Mieter übertragen oder Sie beauftragen einen Hausmeister beziehungsweise einen professionellen Winterdienst. Die Kosten können Sie später als Betriebskosten auf die Mieter umlegen.

Schneeräumpflicht bei Berufstätigkeit oder Urlaub.

In den meisten Kommunen beginnt die Räum- und Streupflicht schon um 7:00 Uhr morgens.  An Sonn- und Feiertagen darf man zwar in den meisten Gegenden erst um 8:00 Uhr mit dem Schneeschippen beginnen, diese zusätzliche Stunde bringt einem echten Langschläfer jedoch nur wenig. Die Gemeinden legen auch fest, in welchem Umfang die Gehwege vor den Häusern zu räumen sind, damit sie als verkehrssicher gelten. In der Regel muss die Spur so breit sein, dass zwei Fußgänger mit Einkaufstaschen und Kinderwagen bequem aneinander vorbeigehen können (1 – 1,50 Meter). Natürlich sollten Sie beim Schneeräumen auch die Wege zum Hauseingang oder zu den Garagen nicht vergessen. Denn auch hier gilt die Schneeräumpflicht. Achtung jedoch bei der Wahl der Streumittel! Die meisten Kommunen erlauben für das Streuen Sand, Asche oder Splitt– aber kein Streusalz.

Die Schneeräumpflicht endet um 20 Uhr. Bis dahin müssen die Wege bei Schnee oder Glatteis in regelmäßigen Abständen geräumt werden. Dies stellt für Berufstätige und Viele, die in den Urlaub verreisen, ein echtes Problem dar. Auch ältere oder kranke Menschen sind nicht immer in der Lage, der regelmäßigen Schneeräumpflicht nachzukommen. Doch leider gibt es hier keine Ausnahmen. Zwar schützt die Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung einen Hauseigentümer und die private Haftpflichtversicherung einen Mieter bei Schadensersatzforderungen von Verunfallten. Kosten werden jedoch nur übernommen, wenn keine „grobe Fahrlässigkeit“ vorliegt. Wenn Sie also den Winterdienst nicht selbst übernehmen können, müssen Sie für eine Vertretung sorgen. Unsere RE/MAX-Makler empfehlen deshalb allen Hausbesitzern und Mietern, sich vor dem ersten großen Schneefall genau über die eigenen Schneeräumpflichten zu informieren. Wir wünschen Ihnen schon jetzt frohe und weiße Weihnachten!

... Dann sollten Sie bei der Planung auch in die Zukunft denken. Schließlich ist für viele Menschen die eigene Immobilie der Ort, an dem sie alt werden möchten. Im höheren Alter können manche Einbauten jedoch zum echten Hindernis werden. Darum lohnt es sich, bereits beim Bau an später zu denken. Denn dadurch lassen sich manche kostspieligen Umbauten vermeiden. Außerdem haben altersgerechte Häuser einen guten Wiederverkaufswert, da sie für eine größere Zielgruppe in Betracht kommen. Doch was zeichnet altersgerechtes Bauen überhaupt aus?  RE/MAX Germany gibt Ihnen ein paar Tipps, worauf Sie bei der Planung Ihres Hauses achten sollten.

Tipps für altersgerechtes Bauen.

Als junge Bauherrin oder junger Bauherr fällt es meist schwer, sich vorzustellen, dass einem irgendwann einmal die Kraft ausgeht. Wer jedoch möglichst lange in seinem Eigenheim  wohnen bleiben möchte, sollte bereits bei der Planung  daran denken, welche Einbauten auch im Alter Sinn machen. Altersgerechtes Bauen bedeutet vor allem, auf Barrierefreiheit zu achten. Das heißt, Sie sollten auf unnötige Stufen und Stolperstellen, soweit es geht, verzichten.

Planen Sie bei den Türen und Fluren großzügig und sorgen Sie dadurch für genügend Bewegungsspielraum. Deren Breite sollte also so bemessen sein, dass Sie diese später eventuell auch mit einem Rollator oder Rollstuhl bequem passieren können und genügend Platz zum Wenden haben. Bodenschwellen sind unnötige Stolperfallen. Vermeiden Sie diese von daher, wo immer es geht. Das gilt auch für das Badezimmer. Hier sollte die Dusche möglichst bodengleich sein, damit sie leicht zugänglich ist. Wenn es sich bei Ihrem Neubau nicht um einen Bungalow, sondern um ein mehrstöckiges Haus handelt,  ist es von Vorteil, wenn jedes Stockwerk über ein eigenes Badezimmer verfügt. Das gibt Ihnen die Möglichkeit, sich im Alter notfalls auf das Erdgeschoss zu beschränken.

Auch die Beleuchtung sollte gut durchdacht werden. Das gilt vor allem für die Wege, die zu Ihrem Haus führen. Ausreichend Licht kann so manchen Sturz verhindern. Der Einbau von smarter Technik ist heutzutage schon fast eine Selbstverständlichkeit. Davon profitiert man auch im Alter, wenn sich Heizung, Jalousien und Türen bequem aus der Ferne steuern lassen.

Mehr Wohnkomfort durch ein altersgerechtes Zuhause.

Barrierefreie Räume sind jedoch nicht nur  für ältere Menschen, sondern auch für jüngere Generationen von Vorteil. Vor allem Familien mit Kindern können von den altersgerechten Einbauten profitieren. Denn gerade bei kleinen Kindern können steile, rutschige Treppen oder Treppen ohne Geländer zur Gefahrenquelle werden. Mehrere Badezimmermöglichkeiten verhindern ein Gerangel am Morgen, wenn alle Bewohner zur gleichen Zeit das Bad benutzen möchten. Und auch ein Kinderwagen ist in einem breiteren Flur einfacher unterzubringen. Zudem wirken barrierefreie Wohnräume meist sehr großzügig und erhöhen den Wohnkomfort allgemein. Aber das altersgerechte Bauen lohnt sich auch in finanzieller Hinsicht. Denn bei einem barrierefreien Haus steigt in der Regel der Wiederverkaufswert. Auch sollten Sie sich vor dem Bau informieren, ob in Ihrer Region vielleicht Zuschüsse für altersgerechte Einbauten angeboten werden.

... Wie jedes Jahr gab die Fachmesse Christmasworld in Frankfurt am Main bereits im Januar einen Einblick in die diesjährigen Trends für die angesagte Weihnachtsdeko zum Fest des Jahres. 2019 wird es rund um den Christbaum, je nach Geschmack, ruhig und natürlich, fröhlich oder auch glamourös. Ob Trendsetter oder Traditionalist, es ist für jeden etwas dabei – lassen Sie sich von RE/MAX Germany inspirieren!

Natur ist bei der Weihnachtsdeko in diesem Jahr Trumpf

Besinnlichkeit, das bedeutet in diesem Jahr bei der Weihnachtsdeko vor allem: zurück zur Natur. Natürliche Deko-Materialien wie Holz, Tannenzapfen, Moos, Eicheln, Blätter, Kiefer- oder Tannenzweige stehen dabei im Fokus. Elemente, die sich bei einem Waldspaziergang sammeln lassen, drücken den Wunsch vieler Menschen nach mehr Naturverbundenheit und Nachhaltigkeit aus. Im Trend sind auch kleine Weihnachtsbäume im Übertopf oder im Korb, die man nach dem Fest wieder einpflanzen kann.

Statt umweltschädlicher Einwegartikel wie Lametta steht selbstgemachter Christbaumschmuck wie zum Beispiel Eulenfiguren aus Holz oder Baumanhänger aus Wolle oder Filz hoch im Kurs. Getrocknete Orangenscheiben oder Lebkuchen verbreiten einen weihnachtlich-würzigen Duft. Erdige Farben und spröde, rustikale Strukturen lassen sich gut mit einem kräftigen Matchagrün kombinieren. Wer es ein bisschen weniger „vintage“ mag, kann den Naturstoffen mit silbernem Glimmer und künstlichem Schnee einen „Cool Natural“-Look verpassen.

Eine andere, modern und festlich wirkende Variante: Kontrastieren und veredeln Sie die rustikale Holzdeko mit feinen und eleganten Messingelementen. Diese schimmern in einem warmen Goldton und reflektieren zudem das Licht von Kerzen und Lichterketten. Natürlich und erdverbunden, aber durchaus modern wirkt auch ein Tischschmuck mit dekorativ in einer Schale arrangierten Rattankugeln. Generell sind flache Dekoschalen mit individuellen Arrangements ein schöner Blickfang auf dem Wohnzimmertisch und auf der Weihnachtstafel.

Die Kraft der Ruhe bei der Weihnachtsdeko

Ein weiterer Weihnachtsdeko-Trend kommt ruhig und schlicht und mit nordischer Zurückhaltung daher. Hier dominieren klare und reduzierte Formen und unaufgeregte Grau- und Perlmutttöne, die durch Elemente aus Gold und Silber aufpoliert werden. (Tipp: Zu Weiß und Grau passen auch fruchtige Beerentöne!) Im Zuge des Minimalismus wird der klassische Weihnachtsbaum zuweilen durch stilisierte Dekobäume aus Holz, Rinde, Wolle oder Baumscheiben ersetzt.

Sehr viel geeigneter für alle, die mit Kindern feiern, ist der Weihnachtstrend „Fröhlichkeit“: Er steht für lebendige Kompositionen aus knallbunten Farben, kombiniert mit  gläsernen Oberflächen, und wirkt witzig, jung und frisch. Hier dürfen auch die Klassiker Rot und Grün mitspielen, die übrigens keineswegs ausgedient haben – ebenso wenig wie die festlichen und zeitlosen Farbtöne Gold und Silber.

Farblich ist 2019 also alles drin. En vogue sind diesmal sogar Leucht- und Neonfarben. Schöne Pastelltöne wie Eisblau, Apricot und Mintgrün lassen sich hervorragend mit strahlendem Weiß und metallischen Farben kombinieren (skandinavisch-kühl und edel: Weiß mit Silber und Pastellblau).

Glanz und Glamour für den Weihnachtsbaum

Ohne einen Hauch von Luxus geht es auch 2019 nicht. Um einen satt-strahlenden Grundton herum gruppieren sich beim „Glanz und Glamour“-Trend leuchtende Farben, die sich in schillernden Oberflächen spiegeln. Als Material ist alles geeignet, was glänzt und metallisch wirkt wie zum Beispiel Pailletten oder Lurex.

Quellen: weihnachtszeit.net, connox.de, ladenzeile.de, christmasworld.messefrankfurt.com, freundin.de

... Es kann der Frömmste nicht in Frieden leben, wenn es dem bösen Nachbarn nicht gefällt“. Eigentlich sollten sich in der Weihnachtszeit ja alle ganz besonders lieb haben. Doch vielleicht sind es die hohen Erwartungen, die Zank und Frust in dieser besonderen Jahreszeit befördern. So haben auch am Jahresende die Grenzstreitigkeiten am Nachbarszaun Hochkonjunktur. RE/MAX Germany hat im Folgenden ein paar Beispiele für Nachbarschaftsstreits rund um die Weihnachtszeit zusammengefasst.

Schnee als Auslöser für Nachbarschaftsstreit

Die stolze Bilanz eines Kleinkrieges am Gartenzaun beschäftigte einen entnervten Richter am Amtsgericht Lübbecke. Zwei Dutzend Hühnereier, faule Tomaten, abgeknabberte Maiskolben, leere Flaschen, Kunststoffrollen und Möbelfüße hatten vom Nachbargrundstück aus ihren Weg über den Zaun des Klägers gefunden. Nicht minder vielseitig waren die Beleidigungen.

Hier und da artet auch das Schneeschieben zum Duell aus – wie im schwäbischen Nersingen. Und warum nicht nutzen, was die Jahreszeit bietet? So wurde die Schneeschaufel zum Schlaginstrument bei einer Keilerei zwischen zwei Nachbarn. Grund der Aufregung: Der eine hatte Schnee gegen das seiner Ansicht nach störend geparkte Heilig’s Blechle des anderen geschaufelt.

Vor dem Amtsgericht München stritten sich zwei bayerische Häuslebauer. Grund dafür war das Schneeschippen. Denn dabei ließ der eine hin und wieder eine Schaufel der weißen Pracht auf das Grundstück seines Nächsten fallen. Der Gipfel des Eisbergs: Einmal habe der schippende Provokateur dem Leidtragenden sogar tief in die Augen geschaut und dabei hämisch eine Schaufel voll Schnee über den Zaun geworfen.

Nachbarschaftsstreit um die Weihnachtsdeko

Mit einer heißen Spur auf kühlem Grund musste sich das Oberlandesgericht Frankfurt am Main befassen: Bei der Nutzung des Wegerechts auf dem Nachbarsgrundstück hatte ein Nachbar beim Transport des Weihnachtsbaumes eine Nadelspur hinterlassen. Diese nahm der Kläger zum Anlass, eine grundsätzliche Reinigungspflicht des Wegeberechtigten zu fordern.

Blinkende Lichterketten, lebensgroße beleuchtete Weihnachtsfiguren, LED-Rentierschlitten – auch über Geschmack lässt sich trefflich streiten. Oft ist die aufwendige oder gar kitschige Weihnachtsdeko dem Nachbarn auf der anderen Zaunseite ein Dorn im Auge. Steigern lässt sich die visuelle Belästigung zum Beispiel durch nächtlich blinkende Rentiere, die das Schlafzimmer des Nachbarn alle drei Minuten in gleißendes Licht tauchen. Und wenn Santa Claus dann auch noch Jingle Bells spielt, weil eine voreistreifende Katze den Bewegungssensor aktiviert hat, ist es mit der Nachtruhe ganz vorbei. Da ist ein schnell Nachbarschaftsstreit entfacht.

Wenn die Wohnung Feuer fängt

Minimalistischer eingestellten Weihnachtsfans reichen schon ein paar flackernde Kerze für die weihnachtliche Stimmung. Doch auch hier kann es mit Romantik und Besinnlichkeit schnell vorbei sein – spätestens dann nämlich, wenn die Wohnung in Flammen steht. So feierte ein Pärchen das Fest der Liebe mit einem Schäferstündchen im Schlafzimmer, während der Adventskranz die Küche in Brand setzte. Die Versicherung attestierte grobe Fahrlässigkeit und weigerte sich, für den Schaden aufzukommen. Doch das Oberlandesgericht Düsseldorf entschied im Sinne der Liebe: Die Versicherung musste zahlen. Verständnis zeigte selbiges OLG auch für eine überforderte junge Mutter, die von ihrer quengelnden Tochter dazu genötigt wurde, den neuen Puppenwagen draußen spazieren zu fahren. Unterdessen fackelten die Weihnachtsbaumkerzen den Baum nebst Wohnung ab. Auch hier musste die Versicherung zahlen: Die entnervte Mutter verdiene Verständnis, ihr Verhalten sei stressbedingt und daher nicht als grob fahrlässig anzusehen, erklärte der Richter.

Quellen: lto.de/recht, raekuempers.de/urteile-weihnachtszeit, t-online.de

... Denn die trockene Heizungsluft und das mangelnde Tageslicht setzen unseren grünblättrigen Mitbewohnern leider zu. RE/MAX Germany hat ein paar Tipps für Sie, wie Sie Ihre Pflanzen trotz trockener Zimmerluft und weniger Sonnenlicht gut durch den Winter bekommen.

Zimmerpflanzen brauchen im Winter Luft, Licht und Liebe

Zu wenig Licht, trockene, warme Heizungsluft und zu viel Dünger können unsere Zimmerpflanzen schwächen und für Krankheiten anfällig machen. Auch besteht dadurch die Gefahr, dass sich Schädlinge wie Spinnmilben, Blatt-, Schmier- und Schildläuse leichter ausbreiten. Falls es nicht möglich ist, die Pflanzen nah am Fenster zu platzieren, können Sie den Lichtmangel auch mit einer LED-Beleuchtung ausgleichen.

Um einem Schädlingsbefall vorzubeugen, sollten Sie die Pflanzen alle vier bis sechs Wochen mit lauwarmem Wasser abduschen. Großblättrige Gewächse können Sie stattdessen auch gelegentlich mit einem weichen, feuchten Lappen abwischen. Dies hat den positiven Nebeneffekt, dass dadurch auch der Staub von den Blättern abgewaschen wird, der ebenfalls Licht abfängt.

Sofern die Pflanzen nicht in voll beheizten Räumen stehen, benötigen sie während der Wintermonate weniger Wasser und Nährstoffe. Denn in dieser Zeit wachsen sie langsamer als sonst. Gießen Sie Ihr Lieblingsgrün nur, wenn die Erde oben auf dem Topf trocken aussieht. Am besten benutzen Sie dazu Wasser in Zimmertemperatur. Da die meisten Pflanzen keine Staunässe vertragen, ist es ratsam, das überschüssige Wasser im Untersetzer oder Übertopf immer auszuschütten.

Mehr Feuchtigkeit für unsere Zimmerpflanzen während der Winterzeit

Das Besprühen der Pflanzen mit kalkarmen Wasser, vorzugsweise Regenwasser, schafft Abhilfe gegen die trockene Luft in den beheizten Räumen. Auch ein Luftbefeuchter sorgt für eine feuchtigkeitshaltigere Zimmerluft. Nehmen Sie sich während der Wintermonate die Zeit, um Ihre Pflanzen ausgiebig zu inspizieren. So werden Schädlinge frühzeitig entdeckt. Anhand von Beschreibungen in Fachbüchern, im Internet oder auf den Seiten der Pflanzenschutzämter lassen diese sich schnell zuordnen. Hier finden Sie auch zusätzliche Tipps für die richtige Pflege von Pflanzen in der Winterzeit.

... Dann freuen Sie sich wahrscheinlich schon darauf, das neue Zuhause endlich nach den eigenen Vorstellungen frei gestalten zu können. Doch Achtung, kennen Sie die in Ihrem Haus geltende Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung? Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum einer Immobilie bedürfen in der Regel die Zustimmung von den Miteigentümern. Doch was versteht man eigentlich unter Baulichen Veränderungen? Wichtig ist, den Unterschied zwischen baulichen Veränderungen und Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen zu kennen. Hier eine kurzen Zusammenfassung von REMAX Germany.

Bauliche Veränderung bei Gemeinschaftseigentum.

Bauliche Veränderungen sorgen leider immer wieder für Streit bei Wohneigentümergemeinschaften. Denn gerade Neubesitzer sind sich häufig nicht im Klaren darüber, dass selbst bei vermeintlich kleinen Veränderungen, wie z. B. dem Anbringen einer Parabolantenne oder einer Markise oder von festen Blumenkästen auf dem Balkon, die Zustimmung der Wohneigentümergemeinschaft erforderlich sein kann. Denn laut Wohneigentumsgesetz (§22 Absatz 1) darf, sobald Rechte von Dritten betroffen sind, nur diese, bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum beschließen,

Das kennzeichnet laut WEG eine bauliche Veränderung:

• Die Maßnahme wird erst nach dem Entstehen des Wohneigentums durchgeführt
• Sie ist auf Dauer angelegt.
• Die Veränderung führt zu einer Umgestaltung des Gemeinschaftseigentums,
• Sie geht über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung hinaus.

Unterschied zwischen Baulicher Veränderung und Instandhaltung bzw. Modernisierung.

Allgemein sind Bauliche Veränderungen Maßnahmen, die über die Instandhaltung oder eine Modernisierung des Gemeinschaftseigentums hinausgehen. D. h. sie verändern die Immobilie. Um spätere Streitigkeiten zu vermeiden, ist es also äußerst wichtig, sich vor einer baulichen Maßnahme zunächst die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung genau durchzulesen. Darin steht in der Regel, was zum Gemeinschafts- und Sondereigentum gehört und welche Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum zu den baulichen Veränderungen zählen. D. h. welche Veränderungen zustimmungspflichtig sind und welche nur eine teilweise Zustimmung der Gemeinschaft brauchen. Im Zweifel sollten Sie sich auf jeden Fall vorab beim Verwalter oder der Hausgemeinschaft erkundigen, ob eine Genehmigung erforderlich ist. Denn fehlt die nötige Zustimmung zu einer baulichen Maßnahme, kann die Wohneigentümergemeinschaft später verlangen, dass diese auf eigene Kosten wieder rückgängig gemacht wird.

... Denn die altbekannte Türklingel hat einen entscheidenden Nachteil: Man sieht nicht, wer vor der Tür steht. Die moderne Türkommunikation gibt den Blick frei. Aber sie kann noch viel mehr als das. RE/MAX Germany stellt Ihnen hier die neue Generation an Türklingeln kurz vor.

Schau mal, wer da klingelt.

Die herkömmliche Türklingel hat bald ausgedient. Der neue Standard heißt: Türkommunikation. Dafür werden die gängigen Sprechanlagen zusätzlich mit einer Videoüberwachung ausgestattet. Mit dieser hat man den Eingangsbereich im Blick und sieht, wer vor der Tür steht, wenn es klingelt. Das führt zu mehr Komfort und Sicherheit. Denn auf diese Weise öffnet man niemandem aus Versehen die Tür, den man gar nicht im Haus haben möchte.

Und wer braucht noch einen Haustürschlüssel, wenn die Tür sich mit einem Fingertipp öffnen lässt? Die elektronische Zutrittskontrolle bietet eine bequeme und einbruchssichere Alternative zu Schlüssel und Schloss. Dazu werden Fingerprint-­Sensoren einfach in das Türblatt von Haus- und Wohnungstüren integriert.

Gegenüber Codekarten und Electronic-Keys, wie man sie vom Auto her kennt, haben die Sensoren den Vorteil, dass man nichts mehr mitnehmen muss.  Auch kann man nichts verlieren oder muss zeitraubend nach einem Schlüssel oder einer Codekarte suchen. Dies ist besonders für Familien mit Kindern eine große Erleichterung.

Die Türklingel mit Smart Home kombinieren.

Die Türkommunikation lässt sich auch ins Smart Home einbinden. Dieses regelt vielleicht schon bald die Alarmanlage, Rollläden, Licht und Heizung. Via App lässt sich dann die Tür auch von Ferne überwachen und steuern – und auch öffnen. Das ist sehr praktisch, wenn zum Beispiel ein Familienmitglied vor der Tür steht, welches den Schlüssel vergessen hat. Oder Sie bekommen überraschend Besuch, sind aber gerade selbst noch im Supermarkt. Mit einer smarten Türklingel können Sie von unterwegs sehen, wer vor der Türe steht, mit dem Besucher sprechen und ihn ins Haus reinlassen. So sind Sie sozusagen auch im Urlaub immer Zuhause.

... Ja, er darf – zumindest dann, wenn der Wohnungseigentümer kein berechtigtes Interesse hat, die Wohnung zu betreten. Doch wo endet das Hausrecht des Mieters und wo beginnt das Recht des Vermieters? RE/MAX Germany klärt auf, wo das Recht eines Vermieters bei seiner vermieteten Immobilie endet.

Vermieter – Schnüffeln ist verboten.

Natürlich ist der Wunsch eines Vermieters verständlich, dass er sich gerne einen Eindruck vom Zustand der vermieteten Wohnung machen möchte. Erlaubt ist das jedoch nicht! Denn sein Besichtigungsrecht hört da auf, wo das Hausrecht des Mieters beginnt.

Das Hausrecht, auch Besitzrecht genannt, ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankert und schützt die Bewohner einer Immobilie in ihrer freien Entfaltung. Beim Vermieten der Immobilie geht es vom Eigentümer auf den Mieter über.

Das Hausrecht umfasst das Grundrecht auf Schutz des Wohnbereiches (Hausfrieden). Der Besitzer oder Benutzer einer Wohnung oder eines Hauses kann frei darüber entscheiden, wem er Zutritt gewährt und wem nicht. So darf er auch unliebsamen Besuchern die Tür weisen oder gar ein Hausverbot erteilen. Sollte der Gast sich weigern, zu gehen, dann ist sogar ein gewisses Maß an Gewalt im Sinne von Notwehr erlaubt.

Laut BGH ist sanfte Gewalt erlaubt.

So geschehen in einem Fall, der vor dem Bundesgerichtshof landete. Unter dem Vorwand, sich von der ordnungsgemäßen Installation eines Rauchmelders überzeugen zu wollen, inspizierte eine neugierige Vermieterin gleich alle Wohnräume. Der Mieter wehrte sich gegen den Übergriff und wies ihr die Tür. Als die Vermieterin sich weigerte, die Wohnung zu verlassen, umfasste der Mieter sie kurzerhand mit beiden Armen und trug sie hinaus. Zu Recht, befand der BGH (VIII ZR 289/13). Wer sich gegen den Willen des Bewohners in dessen Wohnung aufhält, begeht Hausfriedensbruch, und das ist eine Straftat. Das kann im Falle einer Anzeige eine Freiheitsstrafe von bis zu einem Jahr bedeuten (§ 123 StGB).

... Ländliche Gebiete dagegen bluten, vor allem in den alten Bundesländern, zunehmend aus. Seit Jahren sucht die Politik nach Wegen, dem entgegenzusteuern. Doch Landleben lässt sich nicht einfach verordnen. Die zunehmende Akademisierung hat diesen Trend noch verstärkt. Berufstätige wohnen und arbeiten in den Städten. Wer eine Familie gründet, zieht allenfalls in die auch immer teurer werdenden Speckgürtel der Metropolen. Doch mittlerweile gibt es kleine Kommunen, die bewusst junge Städter anlocken. RE/MAX Germany berichtet im Folgenden über eine neue Studie zu diesem Phänomen.

Wie digitales Arbeiten Städter auf’s Land bringen kann.

Speckwürfel inmitten des schrumpfenden Raumes“ nennt Reiner Klingholz die kleinen Kommunen, die vor allem junge Städter anziehen. Er ist Leiter des Berlin Instituts für Bevölkerung und Entwicklung. Und es gibt innovative Menschen wie Digital-Projektmanager Philipp Hentschel, der mit seiner Familie raus aus der Stadt will. Denn dort wird es immer enger, voller und teurer. Gemeinsam mit gleichgesinnten Berlinern hat er eine Genossenschaft gegründet. Im Dorf Prädikow in Brandenburg baut er gerade einen verfallenen Gutshof zu einem Wohn- und Arbeitsdomizil um. 60 bis 100 Erwachsene und Kinder sollen hier Platz finden – davon gibt es auf dem großen Vierseithof mit neun Hektar Land mehr als genug.

Der Hof Prädikow ist eines von 18 Projekten, die das Berlin-Institut für Bevölkerung und Entwicklung in der Studie „Urbane Dörfer – Wie digitales Arbeiten Städter aufs Land bringen kann“ untersucht hat. Die Forscher wollten wissen, für wen der Umzug aufs Land überhaupt attraktiv ist. Welche Unterstützung brauchen diese Menschen? Einige der Projekte stecken noch in den Kinderschuhen, andere sind bereits im dörflichen Alltag verankert.

Digitales Arbeiten geht überall.

Bei den Stadtflüchtigen handelt es sich keineswegs nur um nostalgische Backsteinromantiker. Menschen wie Philipp Hentschel wollen das Leben auf dem Land mit viel Tatkraft und Engagement neu erfinden. Paradoxerweise haben gerade Menschen, die in der digitalen Arbeitswelt aufgewachsen sind, die besten Voraussetzungen für die Stadtflucht. Denn digitales Arbeiten kann überall stattfinden. So sind es vor allem Akademiker, die in Kreativ- und Wissensberufen arbeiten. Sie haben das Land als neuen Lebensort für sich entdeckt – und dabei neue Formen gemeinschaftlichen Wohnens und Arbeitens geschaffen.

Freiberufler und Selbstständige wie Mediengestalter, Architekten und Journalisten können ihre Arbeit mit aufs Land nehmen. Sie teilen sich dort Büroräume, um nicht allein vor dem PC zu sitzen.  Voraussetzung hierfür ist allerdings eine gute Verbindung zum weltweiten Netz. Die ist, trotz anderslautender Versprechen der Bundesregierung, durchaus nicht flächendeckend gegeben. Andere suchen sich auf dem Land neue Stellen. Denn auf die Dauer pendeln will niemand. Wieder andere nutzen die Chance für einen beruflichen Wandel. So hat Philipp Hentschels Frau, ehemals Programmiererin, auf Tischlerin umgelernt.

Impulse für die Dorfentwicklung.

Auch die Kommunen profitieren davon, dass neues Leben in alte Fabriken, Mühlen, Klosteranlagen und Landgüter einzieht. Denn es handelt sich um baufällige Immobilien, die sie sonst auf eigene Rechnung abreißen müssten. Doch das ist nicht alles. Städter bringen auch Ideen und Impulse für die dörfliche Entwicklung mit. Sie wollen ihr neues Umfeld gerne aktiv mitgestalten. So entstehen im „Dorf 4.0“ nicht nur digitale Arbeitsinseln, sondern auch neue Treffpunkte für die Dorfbewohner und Zugezogenen. Die Städter eröffnen Cafés, Hofläden, organisieren Kulturfestivals oder gründen Initiativen für die Nahversorgung von Lebensmitteln. Außerdem rettet der zugezogene Nachwuchs den ein oder anderen Dorfkindergarten.

Einige Orte haben durch ihre neuen Bewohner und Angebote sogar Bekanntheit erlangt. So heißt es in der Studie, „dass die Städter sich am Wochenende in Scharen aufmachen, um in der alten Gärtnerei Kaffee zu trinken, die Ausstellung lokaler Künstler zu besuchen und am Ende das frisch geerntete Gemüse aus dem lokalen Permakulturgarten zu kaufen“. Allerdings räumen die Macher ein, dass die untersuchten Projekte keine Gewähr für eine Trendwende geben. Doch mit Unterstützung durch eine Politik, die die Zeichen der Zeit erkennt, könnte ein Strukturwandel hin zu mehr Ausgleich zwischen Stadt und Land gelingen.

Die im August 2019 erschienene Studie des Berlin Instituts für Bevölkerung und Entwicklung und Neuland21.e.V. findet man unter www.berlin-institut.org/publikationen.

...  ein Sabbatical, um auf Weltreise zu gehen? Dann könnte das Thema Zwischenmiete für Sie interessant werden. Gerade in den Metropolen wie München oder Frankfurt kann es wegen der hohen Mietpreise empfehlenswert sein, die bestehende Mietwohnung nicht aufzugeben. Aber eine leerstehende Wohnung würde doppelte Kosten bedeuten. Das können und wollen sich nur die wenigsten leisten. Doch ist eine Zwischenmiete überhaupt erlaubt? Theoretisch schon, aber Ihr Vermieter hat ein Mitspracherecht, dass Sie unbedingt beachten sollten. Es gibt auch Fälle, in denen er Ihnen eine Zwischenmiete verbieten kann. RE/MAX Germany erklärt in Kürze, worauf bei einer Zwischenmiete zu achten ist.

Keine Zwischenmiete ohne den Vermieter.

Es gibt viele Gründe, warum ein Mieter seine Wohnung für eine Zeit untervermieten möchte. In der Regel wird eine Zwischenmiete in Erwägung gezogen, um einen längeren Auslandsaufenthalte zu überbrücken. Zum einen kann es sein, dass der Mieter seine Wohnung nicht aufgeben möchte, da sie ihm sehr gut gefällt oder er eine günstige Miete hat. Zum anderen möchte er durch die Zwischenmiete doppelte Mietkosten umgehen. Schließlich braucht er an seinem neuen Aufenthaltsort auch eine Unterkunft. Aber es gibt auch Fälle, bei denen sich ein Mieter z. B. durch einen Arbeitsplatzverlust oder eine Scheidung die Miete nicht mehr leisten kann und er deshalb ein Zimmer untervermieten möchte.

Doch Vorsicht: bevor Sie sich auf die Suche eines Untermieters begeben, müssen Sie zuallererst Ihren Vermieter von Ihrem Vorhaben informieren. Tun Sie dies nicht, riskieren Sie eine fristlose Kündigung. Ist der Vermieter mit der Untervermietung mit zeitlicher Befristung einverstanden, sollten Sie sich die Erlaubnis zur Sicherheit schriftlich geben lassen. Denn eine einmal gegebene Zustimmung darf der Vermieter nicht einfach widerrufen. Es sei denn, es sprechen wichtige Gründe gegen die Untervermietung.

In den meisten Fällen muss der Vermieter einer Zwischenmiete zustimmen.

Ein Vermieter darf nur in den wenigsten Fällen seine Erlaubnis zur Zwischenmiete verweigern. Allerdings muss der Mieter ein „berechtigtes Interesse“ vorweisen können. Dieses darf erst nach dem Mietabschluss entstanden sein. D. h. ein Mieter darf sich nicht einfach eine Wohnung auf unbestimmte Zeit durch einen Zwischenmietvertrag reservieren. Dies könnte z. B. der Fall sein, wenn er mit einer/einem neuen Lebenspartner/-in zusammenzieht.

Kann sich jedoch ein Mieter die alleinige Miete aus finanziellen Gründen nicht mehr leisten, darf der Vermieter laut eines Urteils des Amtsgerichts München (Az.: 422 C 13968/13) die Untervermietung eines Zimmers nicht verweigern. Allerdings darf der Mieter das Zimmer nicht überbelegen. D. h. er darf nicht gleich eine ganze Familie in einem Zimmer einziehen lassen.

Ganz anders sieht die Situation jedoch bei der Untervermietung an Touristen aus. Vor allem jüngere Leute sehen in der Vermietung durch Airbnb eine gute Möglichkeit ihre Wohnung auch bei kürzeren Reisen unterzuvermieten und so die Reisekasse aufzufüllen. In diesem Fall darf der Vermieter seine Zustimmung jedoch verweigern. Denn laut einem Urteil des BGH ist für eine Vermietung an Touristen eine gesonderte Erlaubnis erforderlich (BGH, 08.01.2014 – VIII ZR 210/13). Fehlt diese, riskieren Sie eine fristlose Kündigung.

Zwischenmiete per Zwischenmietvertrag.

Ist die Zustimmung durch den Vermieter erfolgt, darf der Mieter einen Zwischenmieter suchen. Hat er den passenden Untermieter gefunden, schließt er mit diesem einen Zwischenmietvertrag ab. In dem Untermietvertrag werden die Höhe und Dauer der Miete, und eine eventuelle Mietkaution festgehalten. Auch ist es empfehlenswert sich vom Untervermieter eine private Haftpflichtversicherung vorlegen zu lassen. Denn schließlich haftet der Hauptmieter bei eventuellen Schäden(z. B. Wasserschäden, Mietsachschäden) gegenüber dem Vermieter und nicht der Untermieter. Es ist jedoch durchaus zulässig, dass der Hauptmieter vom Zwischenmieter mehr Miete verlangt, als er selbst zahlt. Es kann also durchaus sein, dass dieser durch die Zwischenmiete einen Gewinn macht.

... Heftige Schneefälle gab es im letzten Jahr nur in Bayern und Sachsen. Andererseits sind extreme Wetterlagen häufiger geworden. So sollte ein Hausbesitzer auf jeden Fall für einen eventuellen Kälteeinbruch gewappnet sein. Denn durch die kalte Witterung können aus kleineren Schäden schnell Sanierungsfälle werden. Fangen Sie mit Ihrem Haus-Check am besten gleich oben auf dem Dach an. Hier eine kleine Anleitung von RE/MAX Germany.

So können Frost und Schnee Ihrem Heim nichts anhaben.

1. Dachpfannen und Dachrinne.
   Falls Sie ein geübter Heimwerker sind und über eine Absturzsicherung verfügen, können Sie Ihr Dach selbst überprüfen. Gibt es es undichte Stellen oder fehlen ein paar Ziegel? Sind einige vielleicht lose oder verschoben? Strategisch klug ist es, zu warten, bis die Herbststürme kräftig an den Dachpfannen gerüttelt und diesen Test für Sie erledigt haben.Fehlende oder defekte Dachpfannen müssen jedoch unbedingt noch vor dem Winter ersetzt werden. Ist das Wasser erst einmal unter die Unterspannbahn gelaufen, wird es teuer. Denn gefrorenes Wasser dehnt sich aus und kann bereits kleine Risse auf den Dachpfannen oder Schäden an der Isolierung aufreißen lassen.Prüfen Sie auch, ob die Antennen und gegebenenfalls das Schneefanggitter fest montiert sind. Die Wartung der Solaranlage sollten Sie jedoch einem Fachmann überlassen. Auch der solide Sitz der Dachrinnen sollte vor dem Winter gecheckt werden. Im Herbst bleibt viel Laub darin hängen. Dieses muss unbedingt entfernt werden. Ansonsten kann das Wasser nicht richtig ablaufen, wenn der Schnee schmilzt. Unser Tipp: Wenn Sie einen Dachrinnenschutz anbringen, gelangt das Laub nicht in die Fallrohre und lässt sich leicht und schnell beseitigen.
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2. Die Fassade checken.
   Der nächste prüfende Blick sollte dem Mantel Ihres Hauses, also der Fassade, gelten. Ist sie beschädigt, können Nässe und Frost in das Mauerwerk eindringen. Bessern Sie Putzschäden und Risse unbedingt aus, bevor der erste Frost dafür sorgt, dass der Putz weiter aufplatzt. Ist die Dämmung erst einmal nass, verliert sie ihre isolierende Wirkung und es können Kältebrücken entstehen. Und wenn Sie schon einmal draußen sind, vergessen Sie auch nicht, die Hähne an den Außenarmaturen zu öffnen, damit restliches Wasser vor dem Frost abschließen kann.
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3. Sind Türen und Fenster dicht?
   Auf dem Weg ins Hausinnere sind die Fenster und Türen an der Reihe. Schließen Sie dicht? Prüfen Sie die Scharniere und die Dichtungen zwischen Fensterflügel und Rahmen und tauschen Sie letztere gegebenenfalls aus. So sparen Sie nicht nur Heizkosten, sondern beugen auch Schimmelbildung durch Kondenswasser vor.
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4. Heizungsanlage warten lassen.
   Die beste Zeit für die jährliche Heizungswartung ist kurz vor dem Wintereinbruch. Bereits kleine Änderungen in den Einstellungen können unnötige Kosten ersparen. Diese können zum Beispiel durch eine zu hoch eingestellte Vorlauftemperatur entstehen. Denken Sie auch daran, die Heizkörper zu überprüfen und gegebenenfalls zu entlüften.

Sicherheit rund ums Haus.

An dunklen Wintertagen kann eine ausreichende Außenbeleuchtung besonders bei Glatteis Unfällen vorbeugen. Ist die (LED-)Beleuchtung auf allen Wegen und Treppen rund ums Haus hell genug? Eine helle Außenbeleuchtung verhindert nicht nur Stürze, sondern schreckt auch Einbrecher ab. So und damit haben Sie den Wintercheck für dieses Jahr geschafft! Nun ist Ihr Haus für die kommende Wintersaison bestens vorbereitet.

Quellen: heimwerker.de, my-hammer.de, heimhelden.de, t-online.de, praxistipps.focus.de, vpb.de

... Sie beschäftigt nach wie vor häufig die Gerichte. REMAX Germany berichtet im Folgenden über ein aktuelles Urteil des Amtsgerichts München. Dieses verurteilte die Vermieter,  eine Vermietererbengemeinschaft, dazu, dem Klägerehepaar in München-Neuhausen die Haltung eines Hundes zu erlauben.

Gericht entscheidet zugunsten der Mieter mit Hundewunsch.

Die Mieter einer Viereinhalb-Zimmer-Wohnung in München wollten ihren beiden Kindern einen Hund aus dem Tierheim schenken. Um Problemen mit den Mitmietern vorzubeugen, befragten sie im Vorfeld ihre Nachbarn. Doch während diese das Vorhaben akzeptierten, lehnten die Eigentümer, eine Vermietererbengemeinschaft, das Ansinnen der Familie ab.  Zur Begründung hieß es, dass man noch keiner Mietpartei die Hundehaltung erlaubt habe. Außerdem äußerten die Vermieter Bedenken hinsichtlich der Versorgung des Tieres. Die schulpflichtigen Kinder (13 und 15 Jahre) könnten sich erst nach 16 Uhr um den Hund kümmern und die Eltern seien beide berufstätig.

Die Familie akzeptierte die Ablehnung nicht und klagte schließlich vor dem Münchner Amtsgericht. Das Gericht entschied zugunsten der Mieter (AZ 411 C 976/18). Die von den Vermietern vorgebrachten Ablehnungsgründe reichten nicht aus, um die Hundehaltung zu verbieten. So biete die Wohnung ausreichend Platz für eine Hundehaltung. Außerdem seien Grünflächen für Gassigänge leicht und schnell zu erreichen.

Artgerechte Haltung und Erziehung des Hundes muss gewährleistet sein.

Laut dem Münchener Amtsgericht stand die artgerechte Haltung des Tieres nicht infrage. Schließlich konnte das klagende Ehepaar eine langjährige Erfahrung im Halten und Erziehen von Hunden nachweisen.  Zudem lagen Empfehlungsschreiben von einer Hundetrainerin und des Tierheims vor. Und außerdem arbeitet die Ehefrau nur in Teilzeit und die Kinder kommen mittags aus der Schule. In Urlaubszeiten sind die Großeltern bereit, sich um den Hund zu kümmern.

Bei einer artgerechten Haltung und richtigen Erziehung ist nicht davon auszugehen, dass der Hund durch verstärktes Jaulen oder Gebell auf sich aufmerksam macht. Auch müssen die Vermieter keinen Schaden an der Wohnung befürchten. Die Kläger hatten sich außerdem bereit erklärt, eine entsprechende Versicherung abzuschließen.

Auch die Rasse des Tieres, ein Magyar Viszla, gab keinen Anlass zur Besorgnis. Der ungarische Vorsteherhund gilt als freundlich, sensibel und ausgeglichen. Die Ablehnung des Vermieters beruhe rein auf allgemeinen Befürchtungen. Es lägen jedoch keine konkreten Anhaltspunkte für eine zu erwartende unzumutbare Belästigung vor. Fazit: Der Hund durfte in die Viereinhalb-Zimmer-Wohnung einziehen.

Grundsätzliches Verbot eines Hundes in Mietwohnung ist unzulässig.

Die Hundehaltung in Mietwohnungen bleibt dennoch eine Einzelfallentscheidung. Sie bedarf immer der Erlaubnis des Vermieters, auch wenn ein grundsätzliches Verbot der Hunde- und Katzenhaltung durch eine Klausel im Mietvertrag nicht zulässig ist. So hatte der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs im März 2013 (VIII ZR 168/12) entschieden, dass ein generelles Verbot den Mieter unangemessen benachteiligt. Es wiederspricht dem Grundgedanken der Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters. Bei der Einzelfallentscheidung müssen die Belange und Interessen nicht nur der Mietvertragsparteien, sondern auch der anderen Hausbewohner und Nachbarn berücksichtigt werden. Dies war im Münchener Fall im Vorfeld bereits geschehen. Wenn sich jedoch der Vierbeiner zum Beispiel durch ständiges Kläffen oder Verschmutzen der Gemeinschaftsflächen als Störfaktor erweist und er den Unmut der Hausgemeinschaft auf sich zieht, kann seine Haltung auch nachträglich untersagt werden. Blinden und Therapiehunde sind von all diesen Regelungen ausgenommen. Sie bedürfen keiner Genehmigung, müssen jedoch einen Nachweis über ihre spezielle Eignung besitzen.

Quellen: Amtsgericht München, Pressemitteilung vom 01.03.2019, mietrecht.com, dejure.org, juris.bundesgerichtshof.de, urteile-mietrecht.net, immonet.de

... Dort kommt das Naturmaterial mit seiner warmen, weichen Optik ganz groß raus und verwandelt einen funktionalen Raum in ein behagliches Home-Spa. RE/MAX Germany hat den Trend zu Holz im Badezimmer mal etwas genauer unter die Lupe genommen.

Holz im Bad? Das geht!

Das warme Naturmaterial in Form von Regalen und Schränken zieht als Verkleidung für Badewanne und Toilette zunehmend auch in die hiesigen Badezimmer ein. Dabei handelt es sich keineswegs nur die Laune eines aktuellen Einrichtungstrends. Vielmehr gehört Holz zu den ältesten Baustoffen in Badezimmern und Feuchträumen.  So hat es in japanischen Badehäusern zum Beispiel eine lange Tradition und verbreitet dort Wärme und Geborgenheit. Aber auch Skandinavische Saunen werden von jeher aus unbehandeltem Fichtenholz gebaut. Denn Holz atmet und nimmt Feuchtigkeit auf und reguliert so ideal das Raumklima. Darüber hinaus besitzt das Naturmaterial sogar eine antibakterielle Wirkung.

Holz strahlt außerdem Wärme und Natürlichkeit aus und qualifiziert sich damit automatisch für das heimische Badezimmer.  Denn dieses dient im Zeitalter offener Grundrisse  oft als Rückzugsort und Ruhepol. Und da es wesentlich angenehmer ist, einen warmen Holzboden unter den nackten Füßen zu haben als kalte Bodenfliesen, wird Holz auch immer häufiger als Bodenbelag verwendet. Aber Holz im Bad? Manch einer riecht da schon den Schimmel. Doch fachgerecht verbaut und versiegelt können Badedämpfe und Wasserspritzer auch massivem Holz nichts anhaben. Natürlich ist dafür eine ausreichende Belüftung eine nötige Voraussetzung.

Wärme und Natürlichkeit durch Holz im Badezimmer.

Gerne werden im Bad Hölzer verwendet, die Säureanteile in Putzmitteln verkraften. Dazu gehören zum Beispiel Mahagoni, Buche, Erle, Fichte, Ahorn, Kiefer, Kirschbaum, Nussbaum, Esche, Teak, Douglasie und Lärche. Generell genügt es jedoch, das Holz mit einem feuchten weichen Tuch und mildem Spielmittel zu reinigen. Ideal für den Badezimmerboden sind harte Hölzer wie Buche, Esche oder Eiche oder auch exotische Sorten wie Merbau, Wenge und Jatoba. Unser Fazit: Wenn man ein paar Regeln beachtet, steht einer Verwendung von Holz im Badezimmer nichts im Wege.

... Mit Einführung der Mietpreisbremse im Jahr 2015 möchte der Gesetzgeber den rasanten Anstieg der Mieten unter Kontrolle bringen. Seit Anfang des Jahres gelten neue Regelungen. Diese erlegen den Vermietern neue Pflichten auf.  Sie sollen es den Mietern leichter machen, gegen erhöhte Mieten vorzugehen. Doch was ist eine Mietpreisbremse überhaupt? Und was sind die neuen Regeln? Als Mieter oder Vermieter sollten Sie diese auf jeden Fall kennen. RE/MAX Germany gibt Ihnen im Folgenden einen kurzen Überblick.

Die Regeln bei der Mietpreisbremse.

Der Kampf um bezahlbaren Wohnraum hat sich besonders in den Großstädten in den letzten Jahren sehr verschärft. Deshalb hat der Gesetzgeber bereits im Jahr 2015 in vielen Städten (z. B. Frankfurt am Main und München) und Gemeinden eine Mietpreisbremse eingeführt. Die Maßnahme sollte die Mieter besser vor überhöhten Mieten schützen. So dürfen Vermieter seit der Einführung der Mietpreisbremse bei der Neu- oder Wiedervermietung einer Wohnung oder eines Miethauses die Miete nur noch bis zu maximal 10 Prozent über das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmieten erhöhen.

Für welche Städten und Gemeinden die Mietpreisbremse gilt, wird von den einzelnen Bundesländern entschieden. Denn diese kennen die dortige Immobilienmarktsituation am besten. Bei der Prüfung werden Faktoren wie  Bevölkerungswachstum, Leerstandsquote, Mietentwicklung und Mietbelastung in einer Region ausgewertet. Die Regelungen von 2015 sollten zunächst für fünf Jahre gelten. Aber im August 2019 hat die große Koalition diesen Zeitraum bereits um weitere fünf Jahre verlängert. Es gibt jedoch Regionen, da wurde die in 2015 eingeführte Mietpreisbremse aus formellen Gründen inzwischen wieder ausgesetzt (z. B. Baden Württenberg). Hier soll bis 2020 geprüft werden, ob sie in manchen Städten erneut eingeführt wird.

Da die Mietpreisbremse von 2015 jedoch nicht überall den gewünschten Erfolg brachte, wurden die Regelungen Anfang 2019 nochmal zu Gunsten der Mieter verschärft. Neu ist die Auskunftspflicht des Vermieters. D. h. ein Vermieter muss bei einer Neuvermietung nun offenlegen, wie hoch die Miete des Vormieters war. Dies ist für den Mieter besonders interssant, wenn die Miete über dem ortsüblichen Mietpreisniveau liegt. Auch muss der Vermieter vor dem Vertragsabschluss darüber informieren, ob er von irgendwelchen gesetzlichen Ausnahmeregeln (z. B. umfassende Modernisierungsmaßnahmen) bei der Mietfestsetzung Gebrauch gemacht hat. Tut er dies nicht, hat der Mieter die Möglichkeit die Miete anzufechten.

Die Ausnahmen bei der Mietpreisbremse.

Neubauten und umfassende Modernisierungsmaßnahmen bilden bei der Mietpreisbremse eine Ausnahme. Schließlich möchte der Gesetzgeber verhindern, dass wegen der Maßnahme weniger Wohnraum entsteht oder bestehende Häuser und Wohnungen nicht mehr modernisiert werden. Wenn Sie als Mieter z. B. durch einen Berufswechsel in eine neue Stadt ziehen, sollten Sie sich vor dem Umzug informieren, ob in dieser Stadt eine Mietpreisbremse gilt.  Dies hilft Ihnen die Mieten anhand der Kaltmieten untereinander zu vergleichen. Wenn Sie Unterstützung bei der Wohnungssuche brauchen, sollten Sie sich an einen der örtlichen RE/MAX-Immobilienmakler wenden. Nehmen Sie einfach Kontakt auf!

Der September ist der ideale Zeitpunkt, um den Vogelnistkasten im Garten zu reinigen. Denn bis dahin ist auch der letzte Vogelnachwuchs ausgeflogen und es haben sich meist noch keine „Nachmieter“ darin breitgemacht. Von daher können Sie in dieser Jahreszeit die alten Nester ungestört aus den Kästen entfernen. Damit säubern Sie den Nistkasten auch von Parasiten wie Milben, Zecken und Vogelflöhe. Denn diese nisten sich nämlich während der Brutzeit gerne in den Nestern ein. Von daher wird Ihnen die Vogelbrut im nächsten Jahr dankbar sein, wenn sie einen sauberen Brutplatz  vorfindet.

Den Nistkasten von Parasiten säubern.

Bei der Säuberung wird der Vogelkasten zunächst einmal gründlich ausgefegt. Reicht das nicht aus, um alle Parasiten zu entfernen, können Sie auch mit klarem Wasser nachhelfen. Oder Sie spülen den Kasten mit einer Sodalauge aus. Auf chemische Reinigungs- oder Desinfektionsmittel, wie wir sie im Haushalt verwenden, sollten Sie jedoch verzichten. Denn diese sind eher schädlich.

Doch bevor Sie mit Handschuhen und Besen in Aktion treten, sollten Sie höflicherweise kurz am Nistkasten anklopfen. So empfiehlt es zumindest der Naturschutzbund Deutschland (NABU). Denn wenn der Herbst kommt, lassen sich gerne einige Kleintierarten über den Winter in den Vogelnistkästen häuslich nieder. Damit eventuelle „Nachmieter“, wie zum Beispiel die Hasel- oder Waldmaus oder auch die Fledermaus, gewarnt sind, sollten Sie sich vor dem Säubern des Nistkastens also unbedingt bemerkbar machen. Dadurch können die Zwischenmieter rechtzeitig das Weite suchen und Sie fallen mit Ihrer Putzaktion sozusagen nicht mit der Tür ins Haus.

Den Nistplatzputz auf das nächste Jahr verschieben.

Übrigens wissen auch einige Vogelarten, wie zum Beispiel Meisen, Spatzen oder Kleiber, die Nistkästen als warmes Plätzchen in kalten Herbst- und Winternächten zu schätzen. RE/MAX Germany empfiehlt also, neue Kästen bereits im September aufzuhängen. Falls Sie den Nistplatzputz im Spätsommer verpassen, sollten Sie als rücksichtsvoller Nistkasten- Eigentümer lieber bis zum Ende des Winters und vor der nächsten Brutzzeit warten. Denn es wäre schade, wenn Sie durch Ihren gutgemeinten „Hausputz“ eventuelle Nachbewohner aus ihrem Winterquartier vertreiben.

... brauchen Sie nicht unbedingt professionelle Hilfe. Eine exklusiv wirkende Einrichtung muss noch dazu nicht einmal besonders kostspielig sein. RE/MAX Germany hat ein paar  effektive Tipps und Tricks für Sie. Damit bringen Sie einen Hauch von Luxus in Ihre vier Wände.

Stilvolle Wohnideen für Ihr Zuhause

Eine Altbauwohnung ist für viele Menschen der Inbegriff wohnlicher Eleganz. Dazu gehören hohe Decken, Stuckapplikationen, Wandvertäfelungen und massive Holzdielen in jedem Raum. Aber auch moderne Wohnungen lassen sich schnell stilvoll aufhübschen. Dabei wird der Boden als Gestaltungselement meist vergessen. So wirken Räume oder Dielen nicht nur ordentlicher, wenn der Boden freigeräumt ist, sondern auch großzügiger und eleganter. Dieser Effekt lässt sich durch passende Hängeschränke oder Möbel mir hohen Beinen noch steigern.

Holzparkett bzw. Laminat in der Optik des gewünschten Holztones sind der Klassiker unter den Bodenbelägen. Besonders edel wirkt Kastanienholz, kombiniert mit kräftigen Wandfarben wie Smaragdgrün, Petrol oder Burgunderrot. Optisch strecken lässt sich eine Wohnraumwand übrigens noch durch lange Vorhänge. Diese sollten Sie knapp unter der Decke ansetzen und bis zum Boden reichen lassen.

Rücken Sie Ihre Wohnung in richtige Licht

Weniger ist oft mehr – dieser Grundsatz gilt auch beim Wohnen. Ein formschöner Sessel, die Art Déco-Lampe vom Flohmarkt oder eine exklusive Vase: Einzelne Lieblingsstücke verleihen einem Raum individuelles Flair. Wichtig ist allerdings, dass Sie sie durch die Platzierung und Beleuchtung als Blickfang richtig in Szene setzen. Ein überladenes Ambiente hingegen wirkt selten elegant. Vor allem kleinere Räume werden durch zu viele Möbel erschlagen. Auch ein zu viel an Kleinkram oder Deko wirkt schnell ramschig und ruhelos. Denn um Stil und Atmosphäre auszustrahlen, muss ein Raum atmen können.

Wesentliches Element eines stimmigen Raumkonzeptes ist die Beleuchtung. Hier können Sie durch mehrere kleine Lichtquellen Struktur schaffen. Diese lassen den Raum interessanter und lebendiger wirken als ein großes Deckenlicht. Wohnliche Akzente erzielen Sie durch eine indirekte Beleuchtung. Dabei sollten die Lampen, die sichtbar sind, zum Einrichtungsstil passen. Es sei denn, sie sind selbst ein Blickfang, wie zum Beispiel ein opulenter Kronleuchter. Wandverkleidungen aus Schiefer, Stein oder Holz wirken stilvoll und dämpfen das Licht im Raum auf natürliche Weise.

Glanz in das eigene Zuhause bringen

Zwar ist nicht alles Gold, was glänzt, doch Dekoelemente wie Vasen oder Kerzenhalter aus edlen Metallen (z. B. Silber, Messing, Kupfer) oder Glanztapeten setzten glamouröse Akzente. Diese wirken bei minimalistischen und eleganten Einrichtungsstilen wie dem skandinavischen besonders elegant. Große, dekorativ gerahmte Spiegel vergrößern einen Raum und werten ihn optisch auf. Aber auch schimmernde Stoffe wie Samt oder Seide veredeln ihn. Wem das samtene Sofa zu opulent oder „retro“ erscheint, kann mit noblen und hochwertigen Kissenbezügen punkten. Hübsche Sofakissen sind die einfachste und effektvollste Art, einen Wohnraum zu verschönern. Besonders exquisit wirken Gestaltungselemente wie große Spiegel, verschiedene Lichtquellen und hochwertige Materialien wie Holz- oder Steinverkleidungen im Bad. Als Echtholz eignen sich Holzarten wie Buche, Fichte, Ahorn, Kiefer, Kirsch- oder Nussbaum. Sie reagieren weniger empfindlich auf Feuchtigkeit.

Übrigens: Wer auf den Altbauschick nicht verzichten will, findet eine große Auswahl von Stuckverzierungen, Leisten, Fester- und Türprofilen aus Gips oder Hartschaum im Fachhandel.

Quellen: pinkmilk.de, pinterest.de, genialetricks.de, my-hammer.de, bette.de, deavita.com

... Das musste ein Immobilienerbe schmerzlich erfahren, der das Haus seines verstorbenen Vaters selbst bewohnen wollte. Das stellt an und für sich kein Problem dar. Doch der Erbe machte einen Fehler: Er ließ sich mit seinem Einzug zu viel Zeit. RE/MAX Germany hat den Fall zusammengefasst.

Die Bedingungen für Steuerfreibeträge bei Immobilien

In dem im Mai 2019 verhandelten Fall erbte ein Sohn als Alleineigentümer ein Zweifamilienhaus. Sein Vater hatte das Haus mit 120 Quadratmetern Wohnfläche bis zu seinem Tod im Januar 2014 bewohnt. Nach dem Grundbucheintrag im September 2015 ließ der Erbe sich noch einmal sieben Monate Zeit, um Renovierungsarbeiten durchführen zu lassen. Erst zweieinhalb Jahre nach dem Erbfall bezog er schließlich das Haus. Viel zu spät, befand das Finanzamt. Es forderte Erbschaftssteuer ein, ohne dabei die für ein Familienheim üblichen Steuerfreibeträge zu berücksichtigen.

Damit die Steuerfreibeträge gelten, müssen in der Regel folgende drei Bedingungen erfüllt sein:

1. Die Immobilie hat höchstens 200 Quadratmeter Wohnfläche.
2. Der Erbe muss innerhalb von höchstens sechs Monaten eingezogen sein.
3. Das Haus oder die Wohnung dient ihm für mindestens zehn Jahre als Erstwohnsitz (zieht er früher aus, muss er den erbschaftssteuerpflichtigen Teil der Immobilie rückwirkend versteuern).

Wie hoch sind die Freibeträge bei Immobilien?

Doch zurück zu unserem Fall: Die Klage des Erben gegen das Finanzamt war von vornherein zum Scheitern verurteilt. Denn eine Steuerbefreiung setzt voraus, dass der Erbe die Immobilie innerhalb von sechs Monaten selbst nutzt. Der Kläger habe jedoch nicht glaubhaft darlegen können, dass er die Verzögerung der Selbstnutzung nicht zu vertreten habe, bemängelten die Richter. Also entschied der Bundesfinanzhof (BFH) in seinem Urteil vom 28. Mai (Az.: II R 37/16) zugunsten des Finanzamtes.

Bedingt durch die hohen Immobilienpreise flattern heutzutage so manchem überraschten Immobilienerben Steuerbescheide ins Haus. Nämlich immer dann, wenn der Wert der vererbten Immobilie den jeweiligen Freibetrag übersteigt. So können Ehepartner bis zu 500.000 Euro steuerfrei erben. Bei Kindern sind es 400.000 Euro (von jedem Elternteil!). Großeltern können ihren Enkelkindern 200.000 Euro vermachen, ohne dass der Fiskus zuschlägt.

Grundsätzlich ist der Steuerfreibetrag umso höher, je enger die verwandtschaftliche Beziehung ist. Nur bei Geschwistern gilt diese Regel nicht. Hier liegt der Freibetrag ebenso wie bei Nichten, Neffen und Lebensgefährten lediglich bei 20.000 Euro. Liegt der Wert des Erbes über den jeweils gültigen Freibeträgen, fallen auf die Differenz Erbschaftsteuern an. Die Höhe lässt sich allerdings nicht pauschal angeben. Denn das Erbschaftssteuer- und Schenkungsgesetz (ErbStG) sieht eine unterschiedlich hohe Besteuerung für Erben vor, die jeweils einer bestimmten Steuerklasse zugeordnet sind.

Ein Rechenbeispiel zum Schluss

Beispiel: Erwin M. erbt von seinem Vater ein Haus in Stuttgart. Dieses hat einen Wert von 450.000 Euro. Wenn Sie davon den Steuerfreibetrag von 400.000 Euro abziehen, bleiben 50.000 Euro übrig. Auf einen Betrag bis zu 75.000 Euro fallen sieben Prozent Erbschaftssteuer an. Erwin M. muss also 3.500 Euro an das Finanzamt überweisen. Natürlich gibt es keine Regel ohne Ausnahme. Je nach Verwandtschaftsgrad sowie Art und Wert des Nachlasses ist es aufgrund vieler steuerlicher Details möglich, zu erben, ohne Erbschaftsteuer zu zahlen. RE/MAX Germany rät deshalb allen Familien sich rechtzeitig beraten zu lassen. Denn durch eine vorausschauende Konzeption des Testaments beziehungsweise des Erbvertrags oder auch im Rahmen von Schenkungen zu Lebzeiten lassen sich teure Erbschaftssteuern vermeiden.

Quellen: juris.bundesfinanzhof.de, Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz, ntv.de, lto.de, erbrechtsforum.de, focus.de, immoverkauf24.de, steuertipps.de

... Vielen Käufern ist nämlich nicht bewusst, dass ein unterschriebener Kaufvertrag noch keine Garantie dafür ist, dass sie die Immobilie oder das Grundstück auch wirklich bekommen. Denn besteht für das Objekt ein Vorkaufsrecht, so kann es sein, dass der Vorkaufsberechtigte von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch macht. RE/MAX Germany erklärt im Folgenden, was es mit dem Vorkaufsrecht auf sich hat.

3 verschiedene Arten des Vorkaufsrechts gibt es

Geschafft! Der Kaufvertrag ist unterschrieben. Jetzt gehört die Immobilie endlich mir, denken Sie sich. Doch halt, Sie sollten sich nicht zu früh freuen. Besteht für Ihr Wunschobjekt vielleicht ein Vorkaufsrecht? Denn dann darf laut § 463 BGB, der Vorkaufsberechtigte nach Abschluss eines rechtswirksamen und notariell bekundeten Kaufvertrags davon Gebrauch machen. Er übernimmt in diesem Fall den Kaufvertrag des ursprünglichen Käufers und kauft das Objekt zu den gleichen, ausgehandelten Konditionen. Zwei Monate hat er nach Bekanntgabe Zeit sich zu entscheiden, ob er das Objekt kaufen möchte oder nicht.

Es gibt insgesamt drei verschiedene Arten des Vorkaufsrechts: das dingliche, das schuldrechtliche und das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht. Das dingliche Vorkaufsrecht (§§ 1094 – 1104 BGB) gilt nur für Grundstücke und wird direkt im Grundbuch eingetragen. Dadurch hat der Vorkaufsberechtigte sogar noch nach der Eintragung im Grundbuch das Recht, sein Vorkaufsrecht einzufordern. Dieses Recht ist allerdings nicht vererbbar (§ 473 BGB). Außer es wurde zeitlich beschränkt vergeben oder im Grundbuch als vererbbar eingetragen.

Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht (§§ 463 – 473 BGB) gilt für Grundstücke, Häuser und Wohnungen. Es wird nur vertraglich vereinbart und nicht im Grundbuch eingetragen. Sollte also der Drittkäufer im Grundbuch eingetragen worden sein, ohne dass der Vorkaufsberechtigte davon wusste, so gehört die Immobilie ihm. Der Vorkaufsberechtigte kann aber dann vom Verkäufer Schadensersatz verlangen. Beim öffentlich-rechtlichen Vorkaufsrecht schließlich ist die Gemeinde der Vorkaufsberechtigte (§§ 24 – 28 BauGB). Diese darf aber nur von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch machen, wenn es dem Allgemeinwohl (z. B. aus Umweltgründen) dient. Ist der Kaufinteressent jedoch mit dem Verkäufer verwandt, gilt das Vorkaufsrecht nicht.

Mieter und Erben haben in der Regel Vorrang

Mieter haben laut § 577 BGB immer ein Vorkaufsrecht. Durch dieses Gesetz soll verhindert werden, dass Mieter aus ihren Wohnungen oder Häusern verdrängt werden. Dies gilt allerdings nicht, wenn der Eigentümer seine Immobilie an einen Angehörigen verkaufen möchte. Auch Erben haben ein Vorkaufsrecht, falls ein Miterbe seinen Anteil verkaufen möchte. Wenn Sie also eine Immobilie kaufen möchten, sollten Sie sich über das Vorkaufsrecht bewusst sein. Dann ist die Enttäuschung nicht ganz so groß, falls Ihnen der Vorkaufsberechtigte Ihr Traumobjekt vor der Nase wegschnappt. Wenn der Vorkaufsberechtigte jedoch beim Verkauf des Objekts auf sein Vorkaufsrecht verzichtet, erlischt es. Natürlich kann er auch schon vor einem Verkaufsfall beantragen, dass er als Vorkaufsberechtigter aus dem Grundbuch gelöscht wird.

... seine Auftraggeber beim Immobilienkauf steuerrechtlich zu beraten. Der Bundesgerichtshof (BGH) wies mit einem Urteil die Schadensersatzklage einer Privatverkäuferin ab. Sie hatte ihre Maklerin verklagt, weil sie sie nicht auf die Spekulationsfrist hingewiesen hatte. RE/MAX Germany stellt im Folgenden den Fall kurz vor.

Die Pflichten des Immobilienmaklers

Die Tätigkeit eines Immobilienmaklers ist sehr umfangreich. Schon längst beschränken sich seine Aufgaben nicht mehr auf reine Nachweis- und Vermittlungstätigkeiten. Ein versierter Makler bietet darüber hinaus Beratung und Betreuung rund um die Immobilie an. Doch was darf der Kunde erwarten und wo enden die Pflichten des Maklers?

Um diese Frage ging es im Juli 2018 bei der Klage einer Immobilienverkäuferin gegen eine Maklerin. Sie  beschuldigte diese, dass sie ihrer Auskunftspflicht nicht nachgekommen sei (BGH I ZR 152/17). Das Finanzamt hatte eine Steuernachzahlung von rund 48.000 Euro aus dem Veräußerungsgewinn der Klägerin gefordert, da die zehnjährige Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen war.

Anfang 2004 hatte die Klägerin das Anwesen in Krefeld mit acht vermieteten Wohnungen für 170.000 Euro gekauft. Im Mai 2013 beauftragte sie die Maklerin, einen Käufer zu finden. Bereits zwei Monate später, im Juli 2013, wurde das Anwesen für 295.000 Euro verkauft. In diesem Falle rächte sich die Eile, die die Verkäuferin der Maklerin auferlegt hatte. Denn hätte sie ein halbes Jahr länger gewartet, wäre die Spekulationspflicht abgelaufen.

Berechtigt heißt nicht unbedingt verpflichtet

Die Verkäuferin verklagte die Maklerin auf Schadensersatz. Sie war der Überzeugung, dass die Maklerin die Pflicht gehabt hätte, auf die nicht verstrichene Spekulationsfrist hinzuweisen. Doch sowohl das Landgericht als auch das Oberlandesgericht wiesen die Klage ab. Die Klägerin gab nicht auf und zog vor den Bundesgerichtshof. Doch auch dieser verneinte den Schadensersatzanspruch. Gemäß § 280 Abs. 1 BGB stehe ihr kein Anspruch auf Schadensersatz zu. Der Beklagten sei keine Pflichtverletzung anzulasten.

Schließlich hat ein Immobilienmakler grundsätzlich keine Pflicht zur steuerrechtlichen Beratung im Rahmen eines Immobilienverkaufs. „Die Annahme einer generellen Pflicht des Maklers, über steuerrechtliche Aspekte einer erwogenen Transaktion aufzuklären, dehnte dessen Pflichten unzumutbar aus“, heißt es wörtlich in der Begründung. „Makler sind zwar gemäß § 4 Nr. 5 StBerG berechtigt, zu einschlägigen steuerlichen Fragen Auskünfte zu geben und zu beraten (…), sie sind dazu aber gegenüber dem Auftraggeber nach dem Maklervertrag grundsätzlich nicht verpflichtet.“

Nur in diesen Fällen hat der Immobilienmakler Beratungspflicht

Eine Beratungspflicht besteht nur, wenn diese vertraglich vereinbart wurde. Ebenso muss der Makler beraten, wenn er sich in Steuerfragen als Fachmann/-frau präsentiert hat und/oder der Auftraggeber erkennbar rechtlicher Belehrung bedarf. Zur besonderen Beratung und Aufklärung ist der Makler auch dann verpflichtet, wenn er den Auftraggeber zu einem riskanten Vorgehen veranlasst oder ihn zu einem unvorteilhaften und überstürzten Vertragsschluss verleitet. Im vorliegenden Fall lag aber keine dieser Ausnahmen vor. Anders hätte der Fall übrigens gelegen, wenn die Verkäuferin die Immobilie selbst bewohnt hätte, denn dann greift die Spekulationssteuer nicht.

Quellen: gesetze-im-internet.de, juris.bundesgerichtshof.de, haufe.de, faz.net, kostenlose-urteile.de

... Zum einen ist selbst erzeugter Strom klimafreundlich. Zum anderen macht er den Eigenheimbesitzer unabhängig von den Energieversorgern und steigenden Strompreisen. Doch ist die Anschaffung einer Photovoltaikanlage auch wirtschaftlich sinnvoll? Nicht zuletzt hat dank der „Fridays vor Future“ das Klimabewusstsein in Deutschland deutlich zugenommen. Die Grünen haben mehr Zulauf denn je und der „Greta-Effekt“ steigert die Nachfrage nach Ökostrom. Dies und die Tatsache, dass Solarstrom billiger geworden ist, verschafft der Solarbranche auch im Privatbereich einen neuen Auftrieb. RE/MAX Germany hat recherchiert, inwieweit sich die Montage einer Photovoltaikanlage im Jahr 2019 wirklich lohnt.

Solarbranche im Aufwind

Nach den Boomjahren 2011 und 2012 steckte die Solarbranche in einer tiefen Krise. Denn die hohen Abnahmepreise für Strom hatten sich seitdem drastisch reduziert. Doch nun wächst der Markt wieder. Heutzutage bekommen Hausbesitzer eine Komplettanlage schon für rund 6.000 EUR. Eine Solaranlage auf dem Dach liefert mit fünf Kilowatt Höchstleistung (kwp) den Strom für eine vierköpfige Familie. Und die Montage ist in dem Preis bereits enthalten. Allein im ersten Halbjahr 2018 wurden laut Bundesverband Solarwirtschaft deutschlandweit mehr als 35.000 Photovoltaikanlagen installiert. Die meisten Anlagen wurden dabei auf Dächern von Eigenheimen montiert. Das sind fast 50 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum.

Eine Photovoltaikanlage lohnt sich für den Eigenheimbesitzer heutzutage vor allem durch die verstärkte Nutzung des Solarstroms für den eigenen Bedarf. „Da die Einspeisevergütung sich auf niedrigem Niveau eingependelt hat, ist es tatsächlich sinnvoller, den Strom selbst zu nutzen“, sagt z. B. Jochen Schäfenacker, Energieberater der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg. „Momentan bringt die Einspeisung einer Kilowattstunde bei Neuanlagen etwas mehr als zwölf Cent, garantiert für 20 Jahre. Eine Kilowattstunde Strom aus dem Netz kostet, je nach Tarif, mindestens 25 Cent. Der Direktverbrauch spart also deutlich mehr ein, als der Verkauf einbringt.“

Der Eigenverbrauch lohnt sich also umso mehr, je größer die Differenz zwischen den Bezugskosten für Strom und den Stromgestehungskosten (den Kosten für die Energieumwandlung) einer PV-Anlage ist. Die mit einer eigenen Photovoltaikanlage Kilowattstunde selbst erzeugten Stroms ist deutlich günstiger (etwa 10 bis 14 Cent je kWh) als der Strom vom Netzbetreiber. Und mit einer Senkung der Strompreise ist in absehbarer Zeit nicht zu rechnen.

Klimawandel sorgt für Photovoltaik-Rekorde

Paradoxerweise trägt gerade der Klimawandel dazu bei, den Solarstom rentabel zu machen. Laut dem Fraunhofer-Institut für Solare Energiesysteme (ISE) in Freiburg produzierten im Juli 2018 die 1,6 Millionen Photovoltaikanlagen in Deutschland bei satten 305 Sonnenstunden den Monatsrekord von 6,7 Milliarden Kilowattstunden Strom. Damit stachen sie für kurze Zeit sogar die Atomkraft aus.

Dennoch lässt sich die Frage, ob sich die Anschaffung einer PV-Anlage derzeit wirtschaftlich rechnet, nicht pauschal beantworten. Denn um den Eigenverbrauch zu optimieren, ist zusätzliche Technik vonnöten. So sind z. B. Stromspeicher oder Smart Home-Lösungen erforderlich. Diese verteuern jedoch die Eigenstromproduktion in der Summe.

Investition in einen anglebigen Solarstromspeicher lohnt sich.

Es ist auf jeden Fall nicht empfehlenswert, bei der Batterie zu sparen. Die derzeit vorwiegend genutzten preiswerteren Blei-Akkus sind auf 2.000 Ladezyklen begrenzt. Sie können zudem nur die Hälfte des gepufferten Solarstroms zum Eigenverbrauch nutzen. Lithium-Speicher dagegen sind effizienter. Außerdem sind sie mit bis zu 6.000 Ladezyklen erheblich langlebiger. Sie können damit bis zu 90 Prozent des gespeicherten Stroms nutzen. Der Nachteil: Sie schlagen mit 6.000 bis 15.000 Euro auch stärker zu Buche. Unser Tipp: Erkundigen Sie sich nach Förderprogrammen wie dem Speicherkredit der KfW Bank.

Fazit von RE/MAX Germany: Sind die zusätzlichen Investitionen in Speichertechnik überschaubar, dann lohnt sich die Installation einer Photovoltaikanlage. Übrigens: Nicht nur im Haus lässt sich der selbst erzeugte Strom nutzen, sondern auch für die E-Mobilität auf zwei oder vier Rädern!

Quellen: spiegel.de, verbraucherzentrale-bawue.de, handelsblatt.com, energiezukunft.eu, zeit-online.de, solaranlage-ratgeber.de, solaranlagen-portal.com, focus.de

...Und zeigt er an manchen Stellen eine bräunliche Farbe? Dann liegt das eventuell daran, dass er zu radikal gekürzt wurde. Die schlechte Nachricht für faule Gärtner: Im Sommer lieber häufiger mähen, aber dabei nur wenig abschneiden. Denn höhere Halme sind resistenter gegen die Trockenheit und nehmen Mineralstoffe besser auf. RE/MAX Germany hat ein paar Tipps für Sie gesammelt, wie Sie Ihren vertrockneten Rasen wieder zum Grünen bringen.

 So wird Ihr Rasen wieder gesund, dicht und saftig
Kurze Grashalme sind anfällig für die Sonneneinstrahlung und verbrennen leicht. Das kann an besonders sonnigen Stellen schnell zu Kahlstellen führen. Besonders nach einer längeren Abwesenheit (z. B. nach den Sommerferien) sollten Sie den Rasen deshalb nicht zu sehr auf einmal kürzen. Stattdessen empfiehlt es sich, stufenweise vorzugehen. D. h. Sie stellen die Schitthöhe Ihres Rasenmähers bei dem ersten Rasenmähen nach dem Urlaub zunächst auf acht Zentimeter ein und dann erst beim zweiten Mal auf vier bis fünf Zentimeter.

Ist der Rasen erstmal verbrannt, hilft nur eine Notfall-Kur. Warten Sie dazu den nächsten kräftigen Regenschauer ab. Sobald das Gras wieder trocken ist, mähen Sie den Rasen. Danach gönnen Sie Ihrem Gartengrün eine Düngekur. Optimalerweise benutzen Sie dazu einen Streuwagen, damit der Dünger schön gleichmäßig verteilt wird. So kann sich die Rasendecke regenerieren und wächst bald wieder kräftiger als das Unkraut. Es ist allerdings empfehlenswert, dass Sie vor der Kur Hahnenfuß, Klee & Co erst ausstechen.

Wichtig: Verwenden Sie im Spätsommer oder im frühen Herbst nur noch kaliumbetonten und stickstoffreduzierten Dünger! Dieser kann Ihren Rasen sicher und gesund durch den Winter bringen.

Wasser ist für Ihren Rasen das A und O
Frisch gesäte Samen trocknen leicht aus. Sie brauchen deshalb mehrmals täglich ein bis drei Liter Wasser pro Quadratmeter. Einem ausgewachsenen Rasen genügen dagegen zwei- bis drei Bewässerung pro Woche. Mehren sich die trockenen Sommer, könnte auch in Deutschland mit der Zeit das Wasser knapp werden. So warnte unlängst das Umweltbundesamt. Doch auch wenn das Wasser derzeit noch keine umkämpfte Ressource ist, sollten Sie mit Trinkwasser sparsam umzugehen. Beim Rasensprengen hilft dabei eine einfache Methode, um festzustellen, ob der Rasen schon ausreichend gewässert ist. Sie brauchen dazu nur ein Trink- oder Marmeladenglas, das Sie auf den Rasen stellen, sobald Sie den Sprenger aufdrehen. Wenn das Gefäß zwei bis drei Zentimeter gefüllt ist, haben die Graswurzeln genügend Wasser bekommen. Wenn möglich, sollten Sie Ihren Garten frühmorgens wässern. Denn ist der Boden abends noch zu aufgeheizt von der Sonne, verdunstet ein Teil des Gießwassers und der Rasen bleibt durstig.

... ein Vermieter einen befristeten Mietvertrag bevorzugt. In so einem Fall handelt es sich um einen Zeitmietvertrag. Läuft der Vertrag aus, endet das Mietverhältnis, ohne dass eine der beiden Parteien kündigen muss. Doch aufgepasst, für diese Mietvertragsform gelten bestimmte Regeln. Als Mieter sollten Sie sich z. B. bewusst sein, dass Sie sich mit einem solchen Vertrag zeitlich binden. RE/MAX Germany erklärt im Folgenden, worauf Mieter und Vermieter bei einem Zeitmietvertrag achten sollten.

Mögliche Gründe für einen Zeitmietvertrag

Endlich haben Sie Ihre Traummietwohnung gefunden. Doch dann die große Enttäuschung, der Eigentümer bietet Ihnen nur einen Mietvertrag für einen bestimmten Zeitraum an. Darf er das? Die Antwort lautet: Ja! Aber er muss einen bestimmten Grund vorweisen, warum er die Wohnung nicht unbefristet vermietet kann.

Dies sind mögliche Gründe für einen Zeitvertrag (BGB § 575):

• Geplanter Eigenbedarf für Familienangehörige oder Angehörige des Haushalts
• Vermietung an einen zur Dienstleistung Verpflichteten (z. B. Hausmeister)
• Wesentliche Baumaßnahme an der Immobilie (z. B. Komplettsanierung)

Wichtig ist es, dass der Vermieter Ihnen den Grund für die zeitliche Befristung im Detail bei Vertragsabschluss schriftlich mitgeteilt (qualifizierter Zeitmietvertrag). Vergisst er dies, gilt der Mietvertrag laut Wohnmietrecht als unbefristet. Auch darf er den im Mietvertrag angegebenen Grund, nicht einfach nach einer Zeit gegen einen anderen Grund austauschen.

Vor- und Nachteile für Mieter beim Zeitmietvertrag

Ein Zeitmietvertrag bedarf immer der Schriftform. Bei der Dauer gibt es dabei keine zeitliche Obergrenze. So sind z. B. Zeitmietverträge mit einer Mietdauer von 10 Jahren möglich. Als Mieter sollten Sie sich bei Vertragsabschluss jedoch bewusst sein, dass Sie sich mit einem Zeitmietvertrag fest binden. Das heißt, bei so einem Vertrag gilt nicht die sonst übliche dreimonatige Kündigungsfrist. Vielmehr muss der Mieter bei einem früheren Auszug aus der Wohnung für einen adäquaten Nachmieter sorgen. Dafür hat der Zeitmietvertrag den Vorteil, dass, falls nicht anders im Mietvertrag vereinbart, die Miete für die Vertragslaufzeit fest ist. Das bedeutet, der Vermieter darf die Miete nicht an die ortübliche Miete angleichen. Ca. vier Monate vor dem Ende der Vertragslaufzeit sollte sich der Mieter beim Vermieter erkundigen, ob der angegebene Befristungsgrund noch gilt. Tut er es nicht, wird der Zeitmietvertrag nämlich zu einem unbefristeten Mietvertrag. Dazu muss der Mieter jedoch sein Interesse daran bekunden.

... Und das nur für wenige Wochen im Jahr. So schwierig eine Kündigung wegen Eigenbedarfs normalerweise auch sein mag, hier ist die Rechtsprechung jedoch eindeutig: Der Vermieter darf und kann.

So begründet der Vermieter seinen Eigenbedarf

Jüngster und prominentester Fall ist der Rechtsstreit eines in Finnland lebenden Vermieters. Dabei ging es um die Räumung einer Wohnung im Wiesbadener Familienstammsitz. Der Vermieter gab an, dass er für die Familientreffen mit seinen Kindern und Enkeln mehr Platz im familieneigenen Haus braucht. Deshalb kündigte er dem Mieter einer Fünfzimmerwohnung im zweiten Obergeschoss des viergeschossigen Gebäudes in privilegierter Lage, die sich im Besitz seiner Kinder befindet.

Zur Begründung führte der Vermieter an, dass die bisher für die zweimal im Jahr stattfindenden Familientreffen genutzte Dachgeschosswohnung für sechs Erwachsene (drei Kinder plus Ehepartner) und deren insgesamt sechs Kinder zu klein ist. Zudem erwarte die Familie in den nächsten Jahren weitere vier (Enkel)-Kinder. Seinen Eigenbedarf begründete der Vermieter auch auf die besondere Beziehung der Familie zu Wiesbaden und die regelmäßigen Aufenthalte in dem Anwesen, das schon seit Generationen in Familienbesitz ist.

Als der Mieter die Kündigung nicht akzeptierte, reichte der Vermieter Räumungsklage ein. Das Amtsgericht wies die Klage ab, da er den Wohnbedarf nicht anerkannte. Die beabsichtigte Nutzung der Wohnung für wenige Wochen im Jahr sei keine Nutzung zu Wohnzwecken gemäß Paragraf 573 Abs. 1 Nr. 2 BGB. Der Vermieter ging in Berufung – mit Erfolg: Das Landgericht gab der Räumungsklage statt.

Das Urteil zu dem Rechtsstreit um Eigenbedarf

Der Streit ging in die nächste Instanz und der Bundesgerichtshof (BGH) bestätigte die Auffassung des Landgerichts (BGH, Beschluss vom 21.8.2018, AZ: VIII ZR 186/17). Die vom Vermieter beabsichtigte Nutzung der Wohnung als Zweit- und Ferienwohnung stelle einen zulässigen Eigenbedarf dar. Dies sei unabhängig davon, ob der Vermieter oder eine nahestehende Bedarfsperson die Wohnung als Lebensmittelpunkt nutzt. Die Gründe für den Eigenbedarf seien „vernünftig, nachvollziehbar und nicht rechtsmissbräuchlich“. Auch eine nur zeitweise Nutzung der Wohnung erfülle die Voraussetzungen des „Benötigens“ der Räume.  Damit sei ein Grund für eine Eigenbedarfskündigung gegeben. Es sei zudem nicht Sache des Gerichts, darüber zu urteilen, welchen Wohnbedarf der Vermieter für sich und seine Angehörigen als angemessen erachtet.

... Besonders im Dachgeschoss klettern die Temperaturen rasch auf Werte um die 30° C. Das kann zu Schlaflosigkeit und Kreislaufbeschwerden führen. Der Einbau einer Klimaanlage ist nicht in jeder Immobilie möglich. Außerdem ist das meist eine recht teuere Lösung. RE/MAX Germany gibt hier ein paar Tipps, welche sonstigen Möglichkeiten es gibt, sich vor der Hitze zu schützen.

Sonnenschutzgläser und Rollos senken die Temperaturen im Dachgeschoss

Ist die Dämmung in Dach und Wand ausreichend, bleiben die (Dach-)Fenster trotzdem als Zugangstore für die Sommerhitze. Ein spezielles Sonnenschutzglas kann hier viel bewirken. Es lässt wesentlich weniger Sonnenenergie durch als ein normales Wärmeschutzglas. Der Grad der Sonnenschutzwirkung bei Glas wird durch den Gesamtenergiedurchlassgrad, den g-Wert, bestimmt. Diese Gesamtenergie besteht aus der Sonnenenergie, die direkt durch das Glas in das Rauminnere gelangt und der Energie, die bei Erwärmung des Glases nach innen abgegeben wird. Je kleiner der g-Wert ist, desto höher ist die Sonnenschutzwirkung. Der g-Wert von modernen Sonnenschutzgläsern liegt zwischen 0,18 und 0,48. Die Werte von Wärme-Isolierverglasungen liegen im Vergleich zwischen 0,6 und 0,65 und bei 3-fach-Verglasungen bei 0,55. Eine zusätzliche Wirkung lässt sich durch Sonnenschutzfolien erzielen, die von innen angebracht werden können.

Einen Blenschutz bieten Sonnenschutzgläser allerdings nicht. Dazu sind zusätzliche Verschattungssysteme wie Jalousien oder Rollos erforderlich. Allgemein gilt: Ist die Hitze erst einmal in Ihre Immobilie eingedrungen, ist es schwer, sie wieder herauszubeförden. Daher ist die beste Lösung ein außen installierter Sonnenschutz wie z. B. Rollläden. Diese verringern den Wärmeeintrag auf bis zu fünf Prozent. Ein zusätzlicher Vorteil von Rollos ist, dass sie vor Einbrechern schützen. Allerdings sperren geschlossene Rollläden nicht nur die Hitze, sondern auch das Tageslicht aus. Hier sind Außenjalousien mit verstell- und wendbaren Lamellen die bessere Wahl. Nachrüstbar sind beide Lösungen. Aber auch Markisen sind ein dekorativer, wenn auch weniger effektiver Sonnenschutz. Sie können zudem schlechter dem Wind trotzen.

Auch Vorhänge, Faltstores & Co. schützen vor Sommerhitze im Dachgeschoss

Dekorativ, aber weniger wirksam gegen Sommerhitze, sind Beschattungen wie Faltstores, Vorhänge oder Jalousetten. Diese werden an der Innenseite des Fensters oder der Balkontüre angebracht. Hilfreich sind sie aber trotzdem. Denn auch sie verringern den Anteil der ins Hausinnere gelangenden Wärme. Ein weiterer großer Vorteil ist: Sie lassen sich auch ohne Fachmann problemlos montieren. Um einen Wärmestau zu vermeiden, sollte man die Vorhänge, Faltstores & Co jedoch nicht zu nah am Fester anbringen.

Grundsätzlich gilt: Bei knalligem Sonnenschein sollten Sie tagsüber unbedingt die Fenster Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung schließen. Das Lüften sollten Sie, je nach persönlichem Tagesrhythmus, auf spät abends, nachts und/oder früh morgens verschieben. Unser Tipp: Kombinieren Sie Quer- und Vertikallüftung indem Sie warme Luft aus den Dachfenstern entweichen lassen, während von den unteren Raumfenstern kühle Luft nachströmt.

Zum Abschluß ein paar Kühltipps für den Abend

Hilfreich ist auch ein Stand- oder Deckenventilator. Deckenventilatoren sind zwar schwerer zu installieren, haben aber dafür mehr Power. Zusätzlich sind sie auch für größere Räume geeignet. Raumklimageräte gelten dagegen als Stromfresser. Achten Sie deshalb bei der Anschaffung auf eine niedrige Energieeffizienzklasse. Viele Menschen stört auch das Brummgeräusch, das bei einem Splitgerät im Außenbereich entsteht. Dieses kann auch für Ärger mit dem Nachbarn sorgen. Einfache Einschlafhilfen in schwülen Nächten sind lauwarme Duschen. Wer sich danach nur flüchtig abtrocknet, kann die Verdunstungskälte genießen, die den Körper kühlt. Wem das noch nicht ausreicht, der kann in tropischen Nächten auch den Schlafanzug im Kühlschrank vorkühlen. Die RE/MAX-Immobilienmakler wünschen Ihnen noch viele schöne, lauwarme Sommerabende.

... stellt sich über die Erholung hinaus ein echtes Heimatgefühl ein. Man hat das Gefühl angekommen bzw. am richtigen Ort zu sein. Schnell wächst der Wunsch, sich durch den Erwerb einer Ferienimmobilie an diesem Urlaubsort ein zweites Zuhause zu schaffen. Dank der nach wie vor niedrigen Zinsen ist die Finanzierung des romantischen Rusticos in der Toscana, der feudalen Finca auf Mallorca oder des gemütlichen Ferienhäuschens auf den Ostfriesischen Inseln derzeit immer noch günstig. Vielleicht möchten Sie das Ferienhaus ja auch später als Altersruhesitz nutzen? RE/MAX Germany verrät hier, worauf Sie beim Kauf einer Ferienimmobilie achten sollten.

Den Traum von einem zweiten Zuhause im Süden verwirklichen

Der Trend in Immobilien zu investieren, ist in Deutschland ungebrochen. Dabei werden Ferienhäuser in touristisch erschlossenen Regionen im europäischen Ausland zunehmend beliebter. Unter den rund 500.000 Deutschen, die bereits eine Ferienimmobilie im Ausland gekauft haben, gehören Österreich und Spanien neben Italien und Frankreich zu den Lieblingsländern.

Solange man beruflich bedingt selbst nur wenige Wochen im Jahr vor Ort sein kann, lohnt es sich, das Haus oder die Wohnung zu vermieten. Das macht den Kauf und Unterhalt der Immobilie rentabler. Nach Angaben des Maklerverbandes IVD rechnet sich eine Ferienimmobilie, wenn sie 17 Wochen im Jahr vermietet ist. Dann übersteigen die Einnahmen die Kosten für Kredit, Tilgung und Unterhalt. In Deutschland können Eigentümer zudem Steuervorteile gegenüber dem Finanzamt geltend machen. Nicht nur für Selbstnutzer, sondern auch für Kapitalanleger sind Ferienimmobilien also eine gute Alternative zum teuren heimatlichen Immobilienmarkt.

Darauf müssen Sie bei der Wahl Ihrer Ferienimmobilie achten

Bei sorgsamer Auswahl der Immobilie durch eine fundierte Standortanalyse sind mit Ferienimmobilien gute Renditen erzielbar. Entscheidend hierfür ist neben der Ausstattung vor allem die Lage der Ferienwohnung. Je attraktiver das Umfeld, desto besser stehen die Chancen auf eine hohe Auslastung der Immobilie und damit auf eine solide Mietrendite. Brutto sind Mietrenditen von bis zu neun Prozent möglich. Nach Abzug aller Kosten bleiben dann noch ca. vier bis fünf Prozent übrig. Das ist deutlich mehr, als man mit einer Eigentumswohnung in guter Lage in einer Großstadt erzielen kann.

Immobilien am Meer bzw. mit Meer- oder Seeblick sind natürlich deutlich teurer. Sie erreichen dafür aber auch meist eine bessere Belegungsauslastung. Außerdem haben sie ein höheres Wertsteigerungspotenzial. Weitere wichtige Kriterien für die Auswahl der Ferienimmobilie sind die Bausubstanz und Qualität. Denn nicht nur der Kaufpreis des Ferienhauses, sondern auch die Instandhaltungskosten entscheiden darüber, ob eine Vermietung lukrativ ist.

So gelingt der Kauf einer Ferienimmobilie

Damit aus dem Ferienflirt eine lange und glückliche Verbindung, vielleicht sogar ein Bund fürs Leben wird, zu dem auch das Finanzamt Ja sagt, empfiehlt es sich, den RE/MAX-Fachmann vor Ort zurate zu ziehen. Denn auch bei einer Ferienimmobilie gilt: andere Länder, andere Sitten. Deshalb ist die Expertise eines Fachmanns mit Ortskenntnis extrem wichtig. Selbst innerhalb der Europäischen Union gelten in jedem Land unterschiedliche rechtliche Vorgaben, Steuern, Vorschriften und Baustandards. Der RE/MAX-Immobilienmakler am Vermietungsort kennt den lokalen Markt. Er kann die Preisentwicklung am Wunschort abschätzen und berät beim Kauf einer Ferienimmobilie auch zu den Finanzierungsfragen. Grundlegend empfiehlt es sich auf jeden Fall, möglichst viel Eigenkapital einzubringen. So setzen die Banken auch innerhalb Deutschlands bei Ferienimmobilien strengere Regeln bei der Kreditvergabe an und fordern mehr Sicherheiten. Außerdem verringern Sie mit einem höheren Eigenkapitalanteil die Abhängigkeit von der Auslastung der Immobilie für Zins und Tilgung.

... Dann sollten Sie bei der Aufstellung Ihres Finanzierungsplans auf keinen Fall vergessen, die Kaufnebenkosten (auch Anschaffungsnebenkosten genannt) mit einzukalkulieren. Denn diese stellen beim Immobilienkauf einen nicht unerheblichen Kostenfaktor dar. Zudem verlangen einige Kreditinstitute, dass die Kaufnebenkosten vom Käufer selbst getragen werden und nicht Teil der Immobilienfinanzierung sind. Aus diesem Grund ist es für den Immobilienkäufer sehr wichtig, genau zu wissen, wieviel er am Ende selbst stemmen muss. Die Höhe der Kaufnebenkosten hängt zum Teil auch von der persönlichen Lebenssituation ab. RE/MAX GERMANY stellt im Folgenden kurz vor, welche Kosten zu den Kaufnebenkosten gehören.

Diese Kosten gehören zu den Kaufnebenkosten.

Bei einem Immobilienkauf kommt es nicht nur auf den Kaufpreis an, sondern auch auf die Kaufnebenkosten. Diese können laut Experten bis zu 15 % des Kaufpreises ausmachen. Aus diesem Grund sollte der Immobilienkäufer vor dem Kauf einer Immobilie die Höhe der Kaufnebenkosten genau kalkulieren, damit er in keinen finanziellen Engpass kommt. Zu den Kaufnebenkosten gehören:

• die Maklerprovision,
• die Notar- und Gerichtsgebühren,
• die Grunderwerbssteuer,
• die Renovierungs- und Modernisierungskosten und
• die Umzugskosten.

 Maklerprovision: Wenn Sie die Immobilie über einen Immobilienmakler kaufen, dann hat der Makler bei Unterzeichnung des Kaufvertrages ein Anrecht auf eine Maklerprovision (§652 BGB). Diese zahlt in der Regel der Immobilienkäufer. In manchen Bundesländern teilen sich jedoch auch der Käufer und Verkäufer die Kosten. Am Ende ist es eine Verhandlungssache. Die Höhe der Maklerprovision variiert von Makler zu Makler, da dieser sein Honorar selbst festlegen kann und es dazu keine gesetzlichen Vorgaben gibt. Üblich sind jedoch ca. 3 – 7 % (zuzüglich MwSt.) vom Kaufpreis.

Notar- und Gerichtsgebühren: In Deutschland müssen alle Immobilienverkäufe durch einen Notar notariell beurkundet werden. Nur dann ist ein Kaufvertrag rechtswirksam. Die Notargebühr setzt sich aus der Erstellung des Kaufvertrages und der Veranlassung der Eintragung ins Grundbuch (Auslassungsvormerkung, Grundschuldbestellung und Eigentümerwechsel) zusammen. Die Höhe der Notarkosten ist gesetzlich geregelt und liegt üblicher Weise bei 2 % vom Kaufpreis.

 Grunderwerbssteuer: Bei jedem Grundstücks- oder Immobilienkauf muss entweder der Käufer oder der Verkäufer eine Grunderwerbssteuer zahlen. Wer die Grunderwerbssteuer am Ende zahlt, wird im Kaufvertrag festgelegt. In der Regel wird jedoch der Käufer dazu verpflichtet. Die Höhe der Grunderwerbsteuer variiert von Bundesland zu Bundesland  zwischen 3,5 – 6,5 %. Wenn Sie Ihre Immobilie gleich vermieten, können Sie die Grunderwerbssteuer unter Umständen wieder absetzen. Dazu sollten Sie sich bei einem Steuerberater genau erkundigen.

Renovierungs- und Modernisierungskosten: Die Höhe der Renovierungs- und Modernisierungskosten hängen vom Zustand der Immobilie und den Veränderungswünschen des Käufers ab. Diese Kosten können deshalb vom Immobilienkauf zu Immobilienkauf sehr stark variieren.

Die individuellen Anschaffungs- und Umzugskosten

Bei seiner Kalkulation sollte der Immobilienkäufer auch an die Kosten für die Anschaffung von neuen Möbeln denken. Denn diese können nicht unerheblich sein. Vielleicht ist die neue Immobilie viel größer, als die, in der er bisher gewohnt hat? Oder manche seiner alten Möbel (wie z. B. die Küche) passen nicht in die neue Immobilie? Je nachdem kann der Möbelkauf schnell mehrere tausend Euro kosten. Zu guter Letzt gilt es noch die Umzugskosten einzuplanen. Macht der Immobilienkäufer den Umzug selbst oder engagiert er ein Umzugsunternehmen? Die Makler von RE/MAX unterstützen Sie gerne bei Berechnung der Kaufnebenkosten. Als echte Immobilien-Profis wissen sie, woran Sie bei der Kalkulation denken müssen. Nehmen Sie einfach Kontakt auf und vereinbaren Sie einen unverbindlichen Beratungstermin mit einem RE/MAX-Makler in Ihrer Nähe. Denn die genaue Kalkulation der Kaufnebenkosten schützt Sie vor bösen Überraschungen.

... Dann kann eine Dachloggia im Sattel- oder Steildach die Lösung für Sie sein. Als Einschnitt in das Gebäude, förmlich in das Dach hineingekuschelt, ist die integrierte Dachterrasse zudem geschützter als ein Balkon. Zusätzlich bietet sie den Bewohnern auch mehr Privatsphäre als ein nach allen Seiten offener Balkonanbau. Ein klarer Fall für Romantiker! Im Folgenden stellt RE/MAX Germany die Vorteile eine Dachloggia kurz vor.

Dachloggia – Die ideale Lösung für jede Jahreszeit

Eine Dachloggia wertet, ebenso wie ein Dachbalkon oder eine Dachterrasse, den Wohnraum unter dem Dach eines Hauses auf. Sie ist für die Hausbewohner der ideale Ort für ein gemütliches Frühstück im Freien, einen geselligen Grillabend oder ein entspannendes Sonnenbad. Sehr unterschiedlich ist jedoch die Bauweise von Dachloggias. Denn im Gegensatz zu einem Balkon, der außerhalb des Gebäudegrundrisses liegt, ist eine Loggia in den Baukörper integriert. Sie schließt mit drei Seiten an den Wohnraum im Dach an. An der offenen Frontseite schließt sie bündig mit der Fassade ab und ist nach oben hin offen. So ist die Dachloggia Innen- und Außenraum zugleich und vereint dadurch Offenheit und Schutz auf optimale Weise.

Die Dachloggia beansprucht zwar einen Teil des Wohnraums des Dachgeschosses. Diesen Verlust macht sie durch die entstehende Freifläche jedoch wieder mehr als wett. Die Verglasung sorgt zudem für einen größeren Lichteinfall. Denn sehr häufig werden in die Seitenwände einer Dachloggia Fenster oder raumhohe Glasfassaden integriert. Außerdem ist die Zugangstür meistens aus Glas.

Je nach Größe kann man die Loggia als Freifläche wie einen Garten oder eine Terrasse mit Outdoormöbeln, Blumen und Pflanzen attraktiv und wohnlich einrichten. Wer eine ganzjahrestaugliche Lösung bevorzugt, kann die Dachloggia durch den Einbau von Schiebefenstern an der offenen Front zum Wintergarten umfunktionieren. Neben individuellen Planungen bieten einige Firmen auch Fertigbau-Loggien an. Diese können auch auch ohne lange Bauzeit nachrüsten werden. Dazu werden fertig vorproduzierte Elemente in einen passend hergestellten Dachausschnitt eingesetzt.

Dachloggia – Auf genügend Schutz vor Sonne & Wasser achten

Egal für welche Bauweise man sich entscheidet: Da sich gerade im Dachgeschoss im Sommer die Wärme staut, sind ausreichend wärmegedämmte Glaselementen mit passendem Sonnenschutz ein unerlässlicher Teil der Planung. Als Einschnitt in das Hausdach stellt die Dachloggia außerdem hohe Anforderungen an Feuchtigkeitsschutz, Abdichtung und Wärmedämmung. Damit alle Niederschläge sicher abgeführt werden können, braucht sie eine fachgerechte Entwässerung. Diese sollte deshalb auch ausschließlich vom Fachmann eingebaut werden. Bevor Sie loslegen, sollten Sie jedoch unbedingt die örtlichen Bauvorschriften zu Rate ziehen.  Der Einbau einer Dachloggia ist ebenso wie ein Balkon, eine Dachterrasse oder Gaube genehmigungspflichtig. Aber bei den Brandschutzauflagen hat die Dachloggia einen Vorteil, denn sie wird als zweiter Rettungsweg anerkannt.

... Der Vermieter wollte die Kosten für das Fällen des abgestorbenen Baumes im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umlegen. Einer der Mieter weigerte sich zu zahlen, weil es sich nicht um laufende Kosten handele. Der Vermieter ließ nicht locker und reichte schließlich Klage ein. RE/MAX Germany berichtet, wer am Ende Recht bekommen hat.

Einmalig anfallende Kosten sind Sache des Vermieters

Die Frage, was zu den umlagefähigen Kosten gehört und was nicht, sorgt immer wieder zu Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern. Im Fall der Baumfällkosten entschied das Landgericht Berlin zu Gunsten der Mieter. Das Fällen eines Baumes sei laut dem Urteil (Az. 63 S 217/17) keine laufend, wiederkehrende Aufwendung.  Vielmehr stelle die Entfernung der Birke eine einmalige Maßnahme während der Dauer des Mietverhältnisses dar. Deshalb seien die Baumfällkosten, im Gegensatz zu mach anderen Gartenarbeiten (Paragraph 2 der Betriebskostenverordnung), auch nicht als Betriebskosten umlagefähig.

Dieser Fall ist insgesamt hilfreich für Eigentümer einer Immobilie und die Mieter. Denn er trägt zur Klärung der grundlegenden Frage bei, welche Kosten an die Mieter weitergereicht werden dürfen und bei welchen Fällen die Zahlungspflicht beim Vermieter liegt.

Die Betriebskosten bei Vermietung einer Wohnung oder Haus

Die Betriebskosten werden in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) genauer festgelegt. Sie definiert Betriebskosten als Ausgaben, die „dem Eigentümer „[…] durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes […] laufend entstehen“.  Damit sind also Kosten gemeint, die regelmäßig anfallen. Dies trifft z. B. auf die klassischen Betriebskosten wie Grundsteuer, Wasser, Hausversicherung und Müllgebühren zu. Aber auch regelmäßige Betriebskosten, die in größeren zeitlichen Abständen entstehen, wie z. B. der Austausch von Wasserzählern oder die Reinigung des Öltanks, sind umlagefähig. Der höchste bisher von der Rechtsprechung genehmigte mehrjährige Turnus betrug sieben Jahre.

... einer wachsenden Sensibilisierung für den Erhalt und Schutz der Natur geführt. Da wundert es RE/MAX Germany nicht, dass Natürlichkeit und Nachhaltigkeit der Gartentrend Nummer 1 für den Sommer 2019 sind.

Der Garten 2019 ist naturnah, bunt und nachhaltig

Der bienenfreundliche Garten ist mehr als nur ein Modetrend. Immer mehr Gartenbesitzer und Hobbygärtner möchten einen Beitrag dazu leisten, dass Wildbienen wieder mehr Nahrung finden. Sie verzichten deshalb auf einen sorgsam gestutzten englischen Rasen zugunsten fröhlich-bunter Blühwiesen und frei wachsender Stauden und Sträucher. Die bienenfreundlichen Pflanzen unterstützen zudem nicht nur die fleißigen Bienen, sondern auch andere bestäubende Insekten wie Hummeln, Schwebfliegen, Wespen, Käfer oder Schmetterlinge. Und auch der Hobbygärtner selbst profitiert: Er kann sich über eine üppigere Obst- und Gemüseernte freuen.

 Bei der Gartengestaltung kommen natürliche Materialien wie Steine und Holz zum Einsatz. Und die Polster der bequemen Loungemöbel zeigen warme Farbtöne von „Spiced Honey“ über ockergelb bis dunkelgrau. Farbliche Akzente werden mit bunten Dekokissen gesetzt. Schwimmteiche lösen vielerorts den betonierten Pool ab. Auch an Zäunen und Mauern grünt und blüht es zunehmend. So wird selbst der Sichtschutz durch eine üppige Blütenpracht aus Kletterrosen und Waldreben (Clematis) zum Hingucker. Sie verleihen dem Garten etwas Verträumt-Verwunschenes.

Sehr en vogue ist ein Wassergarten in seinen vielfältigen Variationen. Egal ob in Form eines Garten- oder Fischteichs, als Brunnen oder in Form eines Bachlaufs – Wasser und das beruhigende Geplätscher eines Wasserspiels verwandelen jeden Garten in eine Wohlfühloase. Nicht nur äußerst dekorativ, sondern auch sehr nützlich für die biologische Wasseraufbereitung in Schwimmteichen und Natur-Pools sind Wasserpflanzen. Ungebrochen beliebt ist auch in diesem Jahr das Hochbeet. Es ermöglicht eine schonende Arbeitshaltung. Das vertikale Gärtnern ist besonders in urbanen, engen Räumen beliebt. Denn ein Mini-Garten, der in die Höhe wächst, ermöglicht mehr Ertrag auf kleinstem Raum.

Diese Pflanzen und Geräte sind bei einem heißen Sommer Trend

Der Sommer 2019 soll laut Prognosen ähnlich heiß werden wie der vorherige. Es empfiehlt sich deshalb, Pflanzen zu wählen, die die Trockenheit gut vertragen. Die robuste und dornige Edeldistel wurde z. B. zur „Staude des Jahres 2019“ gekürt. Disteln sind nicht nur pflegeleicht, sie produzieren im Sommer zudem viel Nektar und Pollen. Dadurch locken Sie Bienen, Schmetterlinge und andere Insekten an. Aber auch bei der Wahl des Düngers sind die Hobbygärtner umweltbewusster geworden. Organische Dünger wie Kompost oder Mist (die es auch abgepackt im Handel gibt) sind nachhaltiger und umweltfreundlicher. Außerdem verbessern sie die Bodenstruktur und fördern die Humusbildung. Aber auch im naturnahen Garten ist das Smart Gardening angesagt. Der Mähroboter hat sich bereits als beliebter Gartenhelfer etabliert. Via App kann der Gartensprenger bereits bequem vom Bürosessel aus in Aktion versetzt werden. Und automatische Bewässerungssysteme übernehmen das Blumengießen, wenn wir im Urlaub sind. So lassen sich lästige Routinearbeiten im Garten bequem delegieren.

... mit den Begriffen „Umbauter Raum“ (UR) oder „Brutto-Rauminhalt“ (BRI) konfrontiert worden. Diese stehen für das Volumen eines Gebäudes. Sachverständige, Architekten oder Bauplanungsämter brauchen diese Angabe für die Wert- und Kostenermittlung einer Immobilie, für Wirtschaftlichkeitsrechnungen und Baugenehmigungen oder eine Verkehrswertermittlung über das Sachwertverfahren. Das Volumen eines Gebäudes gehört also zu den Kerngrößen einer jeden Bauplanung. Im Folgenden erläutert RE/MAX Germany, was sich hinter den beiden Begriffen verbirgt und worin sie sich unterscheiden. Denn gerade bei der Finanzierung einer Immobilie ist es für den Darlehensgeber wichtig, zu wissen, ob bei der Bestimmung des Volumens der „Umbaute Raum“ oder der „Brutto-Rauminhalt“ als Berechnungsgrundlage herangezogen wurde.

Der Unterschied zwischen dem Umbauter Raum und Brutto-Rauminhalt:

Das Volumen (Kubatur) seines Gebäudes zu kennen, ist für jeden Hauseigentümer oder Bauherrn von enormer Bedeutung. Denn dieses hat, neben der Lage, der Energieeffizienz und der verwendeten Baumaterialien, Einfluss auf dessen Wert sowie die Baukosten. Das Volumen von Rauminhalten und Grundflächen von Gebäuden wird anhand bestimmter Regeln und Berechnungsformeln berechnet. Diese sind in der DIN 277 festgelegt. Die Norm zum Umbauten Raum (UR) stammt aus dem Jahr 1950. Sie wurde 2016 verändert und der bisherige Begriff wurde durch den Brutto-Rauminhalt (BRI) ersetzt.

Auch wenn dadurch das Maß „Umbauter Raum“ eigentlich veraltet ist, wird es trotzdem häufig noch von Sachverständigen herangezogen. Grund dafür ist, dass es genauer ist als der Brutto-Rauminhalt. Eine einheitliche Berechnung des Volumens von Gebäuden soll garantieren, dass die verschiedenen Bauprojekte vergleichbar sind. So wurde in der DIN 277 festgelegt, was in die Berechnung des Volumens mit einbezogen wird und was nicht. Bereiche die nicht vollständig umschlossen sind, werden z. B. nicht berücksichtigt. Das betrifft Gebäudeanteile wie Außentreppen, Fensternischen, Dachgauben oder Schornsteine.

Der Unterschied zwischen dem Umbauten Raum und dem Brutto-Rauminhalt liegt also in der unterschiedlichen Berechnungsgrundlage. Während beim Umbauten Raum die Rohbauaußenmaße (Länge x Höhe x Breite eines Rohbaus) zur Berechnung herangenommen werden, sind es beim Brutto-Rauminhalt die Fertigmaße. Beim umbauten Raum wird der nicht ausgebaute Dachstuhl nur zu einem Drittel gezählt, der Brutto-Rauminhalt (BRI) umfasst dagegen den Rauminhalt aller Räume (angefangen bei den Kellerräumen) und Baukonstruktionen, die sich über den Brutto-Grundflächen (BGF) eines Gebäudes befinden. D. h. der Brutto-Rauminhalt ergibt sich aus den ermittelten Brutto-Grundflächen multipliziert mit den zugehörigen Höhen. Aus diesem Grund interessiert es einen Darlehensgeber, ob das Volumen nach dem Umbauten Raum oder Brutto-Rauminhalt kalkuliert wurde, da je nachdem das Ergebnis der Volumenberechnung differieren kann.

Empfehlung für die Berechnung des Wertes Ihrer Immobilie:

Die exakte Ermittlung des Umbauten Raumes bzw. Brutto-Rauminhalts kann durch die zahlreichen Vorschriften für einen Laien sehr aufwendig und kompliziert sein. Aus diesem Grund empfiehlt REMAX Germany, für die genaue Berechnung einen qualifizierten Sachverständigen hinzuziehen. Käufer einer Immobilie orientieren sich bei der Einstufung des Preises eines Objekts jedoch meist nicht an dem berechneten Volumen eines Hauses, sondern an der Wohnfläche. So ist für sie in erster Linie der errechnete Preis pro Quadratmeter Wohnfläche interessant. Wenn Sie wissen möchten, was Ihre Immobilie wert ist, können Sie die praktische Online-Immobilienbewertung von RE/MAX nutzen. Hier erfahren Sie – kostenfrei und unverbindlich – den Marktwert Ihrer Immobilie einfach per E-Mail.

... So erfreut sich der Apothekergarten wachsender Beliebtheit. Das Kultivieren von Heilkräutern kann ein lohnendes Unterfangen sein, denn es kann den ein oder anderen Gang in die Apotheke ersparen. Man kann die wohltuenden Helfer sowohl im Garten als auch auf dem Balkon oder auf der Fensterbank anpflanzen. Aber „Alle Dinge sind ein Gift und nichts ist ohne Gift, nur die Dosis bewirkt, dass ein Ding kein Gift ist“, sagte einst schon der Philosoph und Arzt Paracelsus (1493-1541). Aus diesem Grund sollte man die Heilung komplexerer Leiden auf jeden Fall einem Arzt oder Heilpraktiker überlassen.

Diese Heilpflanzen können in einem Apothekergarten wachsen

Bei leichteren, alltäglichen Beschwerden können Heilpflanzen jedoch durchaus lindernd wirken. Und sie können einem so manchen Gang zum Arzt ersparen oder eine schulmedizinische Behandlung unterstützen. Und das in der Regel ohne Nebenwirkungen. Außerdem ist das Anlegen eines Kräutergartens gar nicht so kompliziert und zudem relativ günstig.

Die Pflanzen aus dem eigenen Apothekergarten helfen vorwiegend bei Beschwerden wie Erkältungen und Halsschmerzen (z. B. Thymian, Rosmarin und Salbei). Aber auch Verdauungsprobleme, Muskel- und Gelenkschmerzen oder Nervosität und Schlafstörungen kann man mit Hilfe von Heilpflanzen besser in den Griff bekommen. Viele Heilkräuter haben dabei gleich mehrere Anwendungsgebiete.

So hilft bei Verdauungsproblemen z. B. Kamille, Ingwer, Fenchel, Kümmel oder Melisse. Muskel- und Gelenkschmerzen können durch eine Salbe oder Tinktur aus Trauma-Beinwell oder Arnika gelindert werden. Bei Nervosität und Schläfstörungen können Lavendel oder Johanniskraut eine beruhigende Wirkung ausüben. Die Mönche im Mittelalter pflegten immer zu sagen: „Gegen alle Dinge ist ein Kraut gewachsen“. Die Liste der Heilkräuter ist dementsprechend lang. Es gibt spezielle Heilkräuterverzeichnisse, in denen alle Pflanzen und ihre Wirkung aufgeführt sind. Auch im Internet finden Sie dazu viele nützliche Hinweise.

Einen eigenen Apothekergarten anlegen

Sie träumen von einem eigenen kleinen Apothekergarten? Dann müssen Sie zunächst entscheiden, wo Sie Ihre Kräuter anpflanzen möchten. Steht Ihnen für die Bepflanzung nur ein Kräuterkasten oder -kübel auf dem Balkon zur Verfügung? Oder haben Sie ein Haus mit Garten und können ein großes Beet bzw. eine Kräuterschnecke, auch Kräuterspirale genannt, anlegen? Der Standort Ihres Heilkräuterbeets spielt eine entscheidende Rolle dabei, wie gut Ihre Heilkräuter gedeihen.  So mögen die einheimischen Wildkräuter im Gegensatz zu mediterranen Kräutern wie Rosmarin und Lavendel keine volle Sonneneinstrahlung. Auch auf die Bodenbeschaffenheit müssen Sie achten. Der Boden sollte möglichst locker sein, damit keine Staunässe entsteht. Manche Kräuter mögen einen sandigen Boden, andere dagegen bevorzugen eine feuchte und humusreiche Erde. Als Dünger eignet sich am besten Kompost oder Steinmehl.

... die Gründe wie vom Gesetz gefordert „vernünftig und nachvollziehbar“ sind. Besonders bitter ist die Kündigung für alte Menschen, die schon lange – wenn nicht gar lebenslang – in der Wohnung gelebt haben. Das Berliner Landgericht hat in einem aktuellen Urteil die Rechte von betagten Mietern gestärkt. Demnach können Senioren allein unter Berufung auf ihr hohes Lebensalter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Die Revision zum Bundesgerichtshof wurde nicht zugelassen.

Wenn ein Umzug für die Mieter eine Härte darstellt

Hohes Alter kann vor Kündigung schützen. Das aktuelle Urteil des Berliner Landgerichts hat gezeigt, dass betagte Mieter den Auszug selbst bei einer einwandfreien Kündigung noch abwenden können. Und zwar in dem Fall, wenn die Kündigung gemäß der Sozialklausel des Mietrechts (§ 574 BGB) eine Härte bedeutet. (Typische Fälle von Härte sind allgemein: hohes Alter des Mieters, lange Dauer des Mietverhältnisses, schwere Erkrankung, Behinderung und Schwangerschaft.)

Im vorliegenden Fall hatte die Vermieterin im Jahr 2015 den mittlerweile 87- und 84-jährigen Beklagten wegen Eigenbedarf gekündigt. Das Ehepaar bewohnte die Wohnung seit 18 Jahren. Im Oktober 2018 wies das Amtsgericht Berlin Mitte die Räumungsklage der Vermieterin ab. Es gab den Mietern Recht, die der Kündigung unter Verweis auf ihr hohes Alter, ihren beeinträchtigten Gesundheitszustand, ihre langjährige Verwurzelung am Ort und ihre beschränkten finanziellen Mittel widersprochen hatten (AZ 20 C 221/16).

Achtungsanspruch alter Mieter muss gewahrt bleiben

Die Klägerin legte Berufung ein. Aber auch dieses Mal hatte sie keinen Erfolg. Das Landgericht Berlin entschied, in dem am 12. März 2019 verkündeten Urteil, dass Mieter vom Vermieter allein unter Berufung auf ihr hohes Lebensalter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen können. Gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB hätten die Beklagten einen Anspruch auf eine zeitlich unbestimmte Fortsetzung des Mietverhältnisses. Außerdem verwiesen die Richter auf den durch Art. 1 Abs. 1 GG garantierten Wert- und Achtungsanspruch alter Menschen. Denn der Artikel stellt die Menschenwürde in den Mittelpunkt des grundgesetzlichen Wertesystems.

Ob die gesundheitlichen Beeinträchtigungen tatsächlich so erheblich waren, wie vom Amtsgericht angenommen, spielte für das Urteil des Landgerichts keine Rolle. Die Richter erklärten, dass allein der Verlust der Wohnung unabhängig von gesundheitlichen und sonstigen Folgen für betagte Mieter eine Härte darstellt. Ein Umzug sei den Mietern deshalb nicht zuzumuten. Dabei wurde allerdings nicht genau definiert, welches Alter vor Kündigung schützt. Die Interessen des Vermieters wurden vom Landgericht als nachrangig beurteilt. Zumal die Vermieterin nicht beabsichtigte, die Wohnung ganzjährig zu nutzen. Es sei deshalb um „bloßen Komfortzuwachs und die Vermeidung unerheblicher wirtschaftlicher Nachteile“ gegangen.

Auch „Berechtigtes Interesse“ des Vermieters reicht nicht aus

Laut Gericht kommt eine Interessenabwägung zugunsten des Vermieters grundsätzlich nur in Betracht, wenn der Vermieter besonders gewichtige persönliche oder wirtschaftliche Nachteile durch den Fortbestand des Mietverhältnisses geltend machen kann. Die Vermieterin hätte also nachweisen müssen, dass die Beendigung des Mietverhältnisses zwingend notwendig war. Ein gewöhnliches „berechtigtes Interesse“ reicht nicht aus. Vor allem weil die Kündigung nicht auf einer Pflichtverletzung der Mieter beruhte.

... – das sind die Einrichtungstrends in diesem Jahr. Sie sind vielfältig und reichen von schlichten, naturbelassenen Selfmade-Produkten im Sinne von „Zurück zur Natur“ bis zum extravaganten Glamour- oder Metallic-Look.  So bejubelt ein angesagter Münchner Möbeltrendsetter die „neue Opulenz“, während eine renommierte Wohnzeitschrift den schlichten und unprätentiösen Trend zum „Quiet Surrounding“ hervorhebt. RE/MAX Germany hat sich für Sie bei den Wohntrends 2019 umgesehen. Wer Lust auf Neues hat und sich inspirieren lassen möchte, findet hier einige Anregungen.

Eiscremefarben sorgen für gute Laune im Haus

„Farbe bekennen“ – so lautet das Motto des aktuellen Einrichtungstrends. Allerdings sind dabei weniger knallige Farben als vielmehr zarte Pastelltöne gemeint. Eiscremefarben wie Vanille, Erdbeere, Mintgrün oder Pistazie bringen bereits jetzt den Sommer in Ihr Haus. Das sorgt bei den Bewohnern einer Immobilie für gute Laune. Eine Extraportion Frische bringt die Farbe des Jahres 2019: ein warmes Korallenrot mit Nuancen von Pink, Orange und Gold. Dieses setzt lebhafte Akzente, besonders in Kombination mit Türkis und Meeresmotiven.

Die neuen Farbtöne sehen nicht nur zum Anbeißen aus, sie bringen auch frisches Flair in Ihre eigenen vier Wände. Außerdem sind die sommerlichen Pudertöne wunderbar miteinander kombinierbar. Aber sie machen sich auch sehr gut als farbige Akzente zu kräftigeren Farben wie zum Beispiel zartrosa Kissen auf einem petrolblauen Sofa. Besonders schön sehen die Pudertöne –aber auch das Korallenrot – zu weißen Möbeln, hellem Holz und ausgewählten Accessoires aus warmen Metallen wie Kupfer, Messing und Gold aus.

Helle und freundliche Farben passen dagegen zum skandinavischen Wohntrend. „Slow Living“ macht durch schlichte Möbel und Textilien sowie gerade Linien und warmes Licht aus Ihrem Haus eine Oase der Ruhe: schlicht, aufgeräumt und unaufgeregt. Im Gegensatz zu diesem Minimalismus definiert sich der „Modern Glam-Trend“. Der neue Glamour feiert mit „Spaß am lustvollen Dekorieren“ den Abschied von der puristischen Zurückhaltung der letzten Jahre. Allerdings ist auch hier weniger mehr: Angestrebt wird kein protzig-pompöser Barock, sondern ein lebensfrohes, sinnliches und warmes Ambiente. Dieses sollte glanzvoll und elegant sein, indem Sie Gold oder messingfarbene Akzente nur zurückhaltend einsetzen.

„Modern Glam“ ist ein echtes Chamäleon unter den Einrichtungstrends

Zeit-Mix und Stilcollage: Der neue Glam-Trend fühlt sich keinem Wohnstil verpflichtet. Er soll nicht nur zur Retro-Einrichtung, sondern auch zum modernen Smart Home und funktionalen Möbeln passen. Die Lieblinge des „Modern Glam“ sind schwungvolle Art Déco-Stilelemente, die an das Filmset der Erfolgsserie „Babylon Berlin“ erinnern. Der Wunsch nach Sinnlichkeit drückt sich nicht zuletzt in den weichen Samtbezügen der Polstermöbel, seidig schimmernden Oberflächen und Edelsteinfarben wie Blau, Grün und Goldgelb aus. Na, haben Sie Lust auf Veränderung bekommen? Manchmal können schon ein paar neue Kissen in den aktuellen Trendfarben, eine große Wirkung erzielen. Die Immobilienmakler/-innen von RE/MAX Germany wünschen viel Spaß beim Ausprobieren.

Dann sollten Sie wissen, dass damit in Zukunft auch die Zahlung eines Hausgelds bzw. Wohngelds auf Sie zukommt. Denn in Deutschland besteht bei einer Wohneigentümergemeinschaft (WEG) die gesetzliche Verwalterpflicht (§ 20 Wohnungseigentumsgesetz). Zwar kann auch ein Eigentümer bzw. Eigentümerin die Verwaltung eines Hauses übernehmen, in der Regel wird jedoch ein professioneller Hausverwalter eingestellt. Das ist schon allein deshalb empfehlenswert, da dadurch eventuelle Interessenskonflikte vermieden werden. Die Immobilieneigentümer müssen an den Hausverwalter monatlich ein Hausgeld zahlen. RE/MAX Germany erläutert Ihnen im Folgenden, wofür dieses Geld verwendet wird.

So berechnet sich die Höhe des Hausgelds

Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) müssen die Wohnungseigentümer monatlich einen festen Betrag an den Hausverwalter bezahlen. Ein Wohnungskäufer sollte also beim Kauf einer Wohnung dieses Geld in seine Kalkulation mit einrechnen. Dazu sollte er die Immobilie auf ihren Gesamtzustand (z. B. Zustand der Fassade) überprüfen. Denn je älter und renovierungsbedürftiger sie ist, umso höher dürfte der monatliche Betrag ausfallen, den er leisten muss. Auch sollte er sich die früheren Wirtschaftspläne und Eigentümerversammlungsprotokolle geben lassen. Daraus kann er lesen, ob demnächst oder für die Zukunft schon irgendwelche Restaurierungsmaßnahmen beschlossen wurden.

Das Hausgeld ist also eine monatliche Vorauszahlung. Mit diesem Geld vertritt der Hausverwalter die WEG und bezahlt alle Rechnungen in ihrem Namen. Um zu wissen, wie hoch der monatliche Betrag ist, den jeder Immobilieneigentümer zu leisten hat, stellt der Hausverwalter einen Wirtschaftsplan (§ 28 WEG) über die Einnahmen und Ausgaben auf. Folgende Kosten gehören in die Aufstellung:

• Rücklagen für Reparaturen und Renovierungsarbeiten
• Heizkosten
• Strom- und Gaskosten
• Wasser, Abwasser
• Müllkosten
• Hausmeisterkosten
• Fahrstuhlwartung
• Reinigungskosten
• Gartenpflege
• Verwaltungskosten
• Versicherungskosten
• Kontoführungsgebühren
  
  

Der Hausverwalter legt seinen Wirtschaftsplan den Immobilieneigentümern dann bei der jährlichen Eigentümerversammlung vor. Für den Beschluss ist eine einfache Mehrheit ausreichend. Die Gesamtsumme wird in der Regel nach dem Miteigentumsanteil aufgeteilt. Es gibt aber auch WEGs die sich auf einen anderen Verteilerschlüssel geeinigt haben (z. B. nach Personenanzahl oder Verbrauch). Am Jahresende macht der Hausverwalter eine Abrechnung. Hat er zu hoch kalkuliert, bekommen die Immobilienbesitzer eine Auszahlung, hat er zu niedrig kalkuliert, müssen sie eine Nachzahlung leisten.

Der Unterschied zwischen Wohngeld und Nebenkostenvorauszahlungen

Bei den o. g. Kosten sind einige Kosten umlagefähig und andere nicht. D. h. falls der Immobilienbesitzer seine Wohnung vermietet hat, darf er den umlagefähigen Anteil an seine Mieter weitergeben. Die nicht umlagefähigen Kosten muss er selbst tragen. Zu den umlagefähigen Kosten gehören die Versicherungskosten, Grundsteuer, Strom, Wasser und Gas, Hausmeisterkosten, usw. Man darf Hausgeld also nicht mit den Nebenkostenvorauszahlungen eines Mieters verwechseln. Denn das Hausgeld umfasst nicht nur mehr Kosten, sondern die beiden unterscheiden sich auch juristisch voneinander. Während das Hausgeld vom Verwalter geschätzt wird, müssen die Nebenkosten genau berechnet und belegt werden.

... Frühlingsblumen ihre Köpfchen aus dem Boden. Sie kündigen den Beginn der Gartensaison an. Darauf hat so mancher Hobbygärtner schon sehnsüchtig wartet. Im März und April werden die Weichen gestellt für ein üppiges und prächtiges Gartenjahr. RE/MAX Germany hat ein paar Tipps für Sie, was Sie jetzt schon tun können, damit es bald in Ihrem Garten rund um Ihre Immobilie üppig grünt und blüht.

Tipps für den Auftakt der Gartensaison

Rasen düngen und vertikutieren:  Nach dem Winter ist der Rasen pflegebedürftig. Aus diesem Grund sollten Sie ihn jetzt mit einem Langzeit-Dünger auf Stickstoffbasis versorgen. Mähen Sie Ihren Rasen mindestens zweimal, bevor Sie mit dem Vertikutieren beginnen. Ein Durchgang in Längsrichtung und ein Durchgang quer reichen dafür aus. So bekommen die Gräserwurzeln mehr Sauerstoff und Ihr Rasen wird dichter und strapazierfähiger. Wichtig dabei ist, dass der Rasen trocken ist.

Rosen und andere Pflanzen schneiden: Die Forsythienblüte ist nicht nur prächtig anzuschauen, sie läutet auch den Frühling ein. Weichholzige Pflanzen wie Rosen, Schmetterlingsstrauch oder Gartenhibiscus können jetzt im Garten beschnitten werden, damit sie im Sommer üppig blühen. Bei den Strauch- und Kletterrosen wird nur das tote Holz entfernt. Mit dem Beschneiden von Kirsch- und Walnussbäumen sollten Sie jedoch bis zum Sommer warten, da die Schnittwunden schlecht verheilen.

Wichtige: Ihre Pflanzen brauchen nach dem Winterschlaf einen „Nährstoffkick“. Damit sie kräftig wachsen und blühen, sollte Sie sie im Frühjahr mit einem Dünger, am besten Kompost, versorgen. Immergrüne Bodendecker wie Ysander, Efeu, klein-blättriges Immergrün, gelbe Elfenblume und Haselwurz unterdrücken das Unkraut dauerhaft.

Gärtner aufgepaßt – Frühjahr ist die Zeit des Nestbaus

Alle Gehölze lassen sich im April gut pflanzen. Deshalb können Sie jetzt immergrüne und empfindliche Pflanzen in Ihrem Garten gut umgesetzen. Aber denken Sie daran, der April ist die Zeit des Nestbaus. Aus diesem Grund ist zum Schutz brütender Vögel ein radikaler Schnitt von Gehölzen verboten. Die RE/MAX Immobilienmakler/-innen wünschen allen Hobbygärtnern einen erfolgreichen Start in die diesjährige Gartensaison.

... , nehmen gerade einkommensschwache Familien auch ein beengtes Wohnen in Kauf. Grundsätzlich darf der Mieter enge Familienangehörige auch ohne die ausdrückliche Erlaubnis des Vermieters bei sich aufnehmen. Dazu zählen Ehepartner und natürlich auch die eigenen Kinder. Doch wo ist die Grenze? Müssen Vermieter es hinnehmen, dass die Wohnung immer voller wird? Je nach Situation gelten andere Regeln. RE/MAX Germany stellt Ihnen im Folgenden drei verschiedene Szenarien vor.

Besuch, Untervermietung und Überbelegung

Zehn Quadratmeter als Faustregel: In München teilte sich ein Ehepaar eine knapp 26 Quadratmeter große Wohnung . Im Laufe der Jahre bekam das Paar zwei Kinder und wohnte nun zu viert in dem Ein-Zimmer-Apartment (Wohnraum 16 Quadratmeter). Auf die Aufforderung der Hausverwaltung, die in der Wohnung lebenden Personen „zu reduzieren“, reagierte der Mieter nicht. Daraufhin kündigte ihm der Vermieter. Zu Recht urteilte das Amtsgericht München (Aktenzeichen: Amtsgericht München, 415 C 3152/15). Der Mieter sei berechtigt, seine Ehegattin und seine Kinder in die Wohnung aufnehmen. Allerdings dürfe dadurch keine Überbelegung entstehen. Das Gericht befand, dass eine Wohnung nicht überbelegt ist, wenn durchschnittlich zehn Quadratmeter pro Person einer Familie gegeben sind. Im vorliegenden Fall kämen auf eine Person aber gerade einmal rund vier Quadratmeter Wohnfläche. Noch dazu lebten alle Familienmitglieder im selben Raum.

Besuch oder Mitbewohner: Anders als bei engen Verwandten muss der Mieter auf jeden Fall die Erlaubnis des Vermieters einholen, wenn er entfernte Verwandte oder Freunde bei sich unterbringen möchte (§ 540 Abs. 1 BGB). Wenn deren Aufenthalt über vier bis sechs Wochen hinausgeht und der Vermieter vermutet, dass aus dem Besuch ein Dauerzustand wird, sollte er den Mieter um Klärung der Wohnverhältnisse bitten. Ein Schweigen könnte ihm ansonsten als Duldung ausgelegt werden.

Untervermietung nur mit Erlaubnis: Auch eine Untervermietung eines Wohnungsteiles ohne Erlaubnis des Vermieters stellt eine mietvertragliche Pflichtverletzung dar. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter Anspruch auf die Erlaubnis gehabt hätte. Auch wenn die Erlaubnis zur Untervermietung vorliegt, ist eine Vermietung an Feriengäste nicht gestattet. Auch in diesem Fall ist der Vermieter bei erfolgloser Abmahnung berechtigt, das Mietverhältnis zu kündigen.

Vermieter aufgepasst – Vorsicht Falle!

Verweigern Sie einem Mieter die Untermieterlaubnis pauschal, hat dieser ein Sonderkündigungsrecht. Weisen Sie in Ihrer Antwort auf eine allgemeine Anfrage Ihres Mieters also besser darauf hin, dass die Untermieterlaubnis erst in Betracht kommt, sobald dieser einen konkreten Untermieter genannt hat. Bei einer pauschalen Erlaubnisverweigerung kann der gut informierte Mieter ansonsten das Sonderkündigungsrecht geltend machen. Genau das ist nicht selten Ziel und Zweck einer solchen Anfrage.

... Früh erkannt, lassen sich die meisten Schäden in der Regel schnell beheben. Ein Jahrescheck hilft zu verhindern, dass sich kleine Blessuren zu großen und substanziellen Schäden auswachsen. Allerdings liebt nicht jeder den alljährlichen Frühjahrscheck. Doch wer jetzt ein bisschen Mühe investiert, spart sich langfristig Nerven, Zeit und Geld. Und wer mit System vorgeht, kann die Frühjahrsinspektion an Haus und Garten in wenigen Stunden erledigen. RE/MAX Germany hat im Folgenden ein kurze Checkliste für Sie zusammengestellt.

Hat Ihr Haus den Winter gut überstanden?

1. Dach abdichten
Als erstes sollte das Dach unter die Lupe genommen werden. Sitzen alle Dachziegel noch da, wo sie hingehören? Sind die Einfassungsbleche intakt? Gibt es undichte Stellen, durch die Feuchtigkeit ins Hausinnere gelangen kann? Steht eine Neueindeckung an, empfiehlt es sich, auch die Dachdämmung zu überprüfen. Denn eine intakte Dämmung spart nicht nur Heizkosten im nächsten Winter, sondern sie verhindert auch den sommerlichen Hitzestau. Übrigens: Die regelmäßige Kontrolle durch einen Fachmann bewahrt Hausbesitzer davor, für Sturmschäden haftbar gemacht zu werden.

2. Regenrinne reinigen
Wenn Sie auf der Leiter stehen, um das Dach zu begutachten, sollten Sie gleich die Regenrinnen und Abflussrohre von Dreck, Laub, Geäst und Moos befreien. Denn wenn diese verstopft sind, laufen sie über. Dann rinnt das Wasser die Fassade entlang und dringt ins Gemäuer ein. Dadurch kann sich leicht Schimmel, Moos oder Algen bilden.

3. Fassade der Immobilie inspizieren
Der diesjährige Wintereinbruch hat besonders dem Süden Deutschlands große Schneemassen beschert. Das war nicht nur eine Belastungsprobe für die Hausdächer, auch den Fassaden macht die Feuchtigkeit schwer zu schaffen. Schon durch kleine Schäden und Risse kann diese in die Bausubstanz gelangen. Ist die Farbe abgeblättert und der Putz rissig? Schauen Sie lieber genau hin, damit sich kleine Schönheitsfehler nicht beim nächsten Frost zu gravierenden Baumängeln auswachsen.

4. Türen und Fenster am Haus checken
Auch Türen und Fenster sind permanent der Witterung ausgesetzt. Deshalb sollten Sie unbedingt überprüfen, ob der Kitt oder die Silikondichtungen spröde geworden sind. Bei Außentüren ist vor allem die Fuge an der Anschlagschiene kritisch. Hier kann Feuchtigkeit unter den Estrich eindringen. Wenn die Holzfenster nach dem Winter nicht mehr dicht schließen, kann es daran liegen, dass sich die Flügel verzogen haben. Hier kann es helfen, die Dichtungen auszutauschen oder die Scharniere neu einzustellen.

Der Garten – Letzter Punkt auf  Ihrer Checkliste

Zum Abschluss Ihres Frühjahrschecks sollten Sie den Blick auf den Boden richten, um eventuelle Stolperfallen ausfindig zu machen. Denn auf dem Balkon, der Terrasse oder Auffahrt können sich durch Frost oder Sickerwasser Platten anheben, Beton bröckeln oder Fliesen abplatzen. Die letzte Inspektionsrunde führt Sie in Ihren Garten. Ist der Zaun vorm Haus noch stabil? Haben Bäume, Hecken und Sträucher die Kälte und den Schnee gut überstanden? Geschafft!!! Die RE/MAX-Immobilienmakler wünschen Ihnen eine lange und sonnige Gartensaison.

... Verkäufer und Käufer sind sich über den Kaufpreis einig geworden. Doch ganz so einfach funktioniert der Verkauf einer Immobilie leider nicht. Denn der Gesetzgeber hat die Spielregeln hierfür ganz klar festgelegt. Diese sollen sowohl zum Schutz des Käufers als auch des Verkäufers dienen. Eine wichtige Rolle spielt dabei der Notar. Um diese Zusatzkosten kommt man nicht herum, denn ohne Notar ist keine Übertragung von Wohneigentum möglich. RE/MAX GERMANY hat im Folgenden kurz den Eigentumsübergang einer Immobilie für Sie zusammengefasst.

So funktioniert der Eigentumsübergang bei einer Immobilie

Nachdem sich Verkäufer und Käufer über den Verkauf bzw. Kauf einer Immobilie geeinigt haben, können die Parteien einen Notar kontaktieren. Dieser setzt einen notariellen Kaufvertragsentwurf auf. Darin werden alle Punkte (z. B. Zahlungsbedingungen, Kaufpreis, usw.) schriftlich festgehalten, die zwischen dem Käufer und dem Verkäufer bzw. Immobilienmakler zuvor besprochen worden sind. Die Kosten für den Notar trägt in der Regel der Käufer. Im Anschluss haben die Vertragspartner Zeit, den Kaufvertragsentwurf in Ruhe zu prüfen und eventuelle Änderungen vorzunehmen. Sie können dazu auch einen Anwalt oder Gutachter zu Rate ziehen.

Nach der Prüfung des Kaufvertrags wird ein gemeinsamer Notartermin vereinbart. Bei diesem Termin liest der Notar zunächst den Kaufvertrag nochmal Punkt für Punkt vor und klärt den Käufer und Verkäufer über die Konsequenzen und die weiteren Schritte auf. Im Vertrag wird auch ein Termin festgelegt, ab wann der Käufer für die Immobilie verantwortlich ist. D. h. ab wann er verpflichtet ist, für die Immobilie wirtschaftlich zu sorgen, indem er Eigentümer wird. Wenn beide Parteien mit dem Vertragsinhalt einverstanden sind, wird der Kaufvertrag unterschrieben. Mit der Unterschrift ist der Käufer aber noch nicht der Eigentümer der Immobilie.

Der endgültige Eigentumsübergang beim Immobilienkauf

Rechtlich wird der Käufer erst zum Eigentümer der Immobilie, wenn er als solcher im Grundbuch eingetragen wurde. Der endgültige Eigentumsübergang (§§ 873, 925 BGB bzw. § 4 WEG) erfolgt, sobald der Käufer den Kaufpreis gezahlt und die Grunderwerbssteuer überwiesen hat. Erst dann veranlasst der Notar die Eigentumsumschreibung und die Eintragung im Grundbuch. Dies kann jedoch einige Wochen in Anspruch nehmen. Zum Schutz des Käufers wird in der Zwischenzeit eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Sie verhindert, dass der Verkäufer die Immobilie nach der Unterschrift noch belastet oder gar an einen anderen Interessenten weiterveräußert. Bei der Grundbucheintragung wird diese Auflassungsvormerkung wieder gelöscht. Damit wird der Käufer formell zum stolzen Eigentümer seiner neuen Immobilie.

... in dem man seine Gartengeräte sicher und trocken lagern kann. Nein, über die Jahre hat sich die einfache Gartenlaube zu einem echten Designobjekt und Rückzugsort gemausert. Hier kann man z. B. seine Wochenenden verbringen, Gäste übernachten lassen oder Grillparties veranstalten. Sie möchten sich in diesem Frühjahr auch so eine kleine, wohnliche Oase im eigenen Garten schaffen? Dann sollten Sie schon bald mit den Vorbereitungen beginnen, denn es gibt so einiges zu beachten.

Ein Gartenhäuschen sollte gut geplant sein

Zunächst muss geklärt werden, ob für das Gartenhaus eine Baugenehmigung erforderlich ist. Dies variiert von Bundesland zu Bundesland und ist abhängig von der Größe, Nutzung und dem Stellplatz. Wer sicher gehen will, dass das Gartenhaus auch stehen bleiben darf, sollte also vor dem Kauf am besten in die jeweilige Landesbauordnung schauen. Noch sicherer ist es, mit dem Prospekt zum zuständigen Bauamt gehen und dem zuständigen Sachbearbeiter das Haus der Wahl zu zeigen.

Die nächste Überlegung gilt dem Standort. So mag ein schattiges Plätzchen unter alten Bäumen sicherlich seinen Reiz haben, aber Laub und Feuchtigkeit führen dazu, dass die Holzbretter schnell morsch werden. Um diese zu schützen, ist daher ein sonniges, idealerweise windgeschütztes Plätzchen besser geeignet. Dann muss eine stabile Basis geschaffen werden: Denn ein solides Fundament ist für die spätere Stabilität des Gartenhäuschens entscheidend.

Soll das Gartenhaus nur der Aufbewahrung von Gartengeräten dienen, reicht es meistens aus, den Boden zu verdichten. Ansonsten sollte die Fläche 25 bis 30 Zentimeter ausgegraben und mit Kies gefüllt werden. Auf das Kiesbett kommen die Betonplatten, auf denen das Gartenhaus später stehen soll. Bei größeren Gartenhäusern oder sehr weichem Boden muss das Fundament besonders stabil sein. Hier helfen sogenannte Bewährungsmatten. Diese gitterartigen Matten aus Eisenstäben stabilisieren den Beton und verhindern, dass er reißt. Beliebter, beständiger, aber auch teurer ist ein Fundament aus Steinparkett auf Betonstahlplatten. Dieses eignet sich für alle Arten von Gartenhäusern. Diese Variante sollte jedoch besser der Fachmann verlegen, da ein Betonfundament Fachwissen voraussetzt.

Gute Planung für eine lange Freude am Gartenhäuschen

Für welche Lösung Sie sich auch entscheiden, ein solides und waagerechte Fundament ist entscheidend. Wer hier Fehler macht, ärgert sich später nicht nur über verkantete Wände, nicht funktionierende Türen und Fenster, und eine geringe Lebensdauer des Gartenhäuschens. Reklamieren geht dann auch nicht mehr, denn die Garantie erlischt, wenn das Fundament nicht regelgerecht ist. Die REMAX-Germany Makler/-innen empfehlen zudem, vor dem Kauf die Nachbarn zu informieren. Dies gilt besonders, wenn das Gartenhäuschen nah an der Grundstücksgrenze angesiedelt werden soll. Damit Sie lange und ungetrübte Freude an Ihrem lauschigem Plätzchen im Grünen haben.

... schrieb der Dichter Wilhelm Busch. Und tatsächlich ist das häusliche Musizieren ein häufiger Streitfall vor Gericht. Wann und wie lange darf musiziert werden? Und dürfen Berufsmusiker länger üben als Hobbyspieler? Über diese Frage hat der Karlsruher Bundesgerichtshof (BGH) Ende letzten Jahres entschieden. Dem mit Spannung erwarteten BGH-Urteil vorausgegangen war ein jahrelanger Streit zwischen Reihenhaus-Nachbarn in Augsburg. Der Beklagte ist Trompeter beim dortigen Staatstheater. Nach eigenen Angaben übt der Berufsmusiker maximal drei Stunden täglich und nur an zwei Tagen pro Woche. Dabei berücksichtige er die Mittags- und Nachtruhe. Außerdem unterrichtet er zwei Stunden wöchentlich externe Schüler.

Wieviel Musizieren ist denn nun bei den Nachbarn im Reihenhauserlaubt?

Die Bewohner eines Reihenhauses in Augsburg fanden die musikalische Beschallung ihres nachbarlichen Berufsmusikers wenig erbaulich und klagten vor Gericht. Sie verlangten, dass dieser seine Wände dämmen muss, dass bei ihnen nichts mehr zu hören ist. Sie bekamen vor dem Amtsgericht Recht. Daraufhin legte der Musiker Berufung ein und bekam vom Landgericht strenge Auflagen. Demnach durfte er nur noch werktags zu bestimmten Zeiten und maximal zehn Stunden pro Woche in einem Übungsraum unter dem Dach spielen.

Dieses Urteil bewertete der BGH (V ZR 143/17) als zu streng. Musizieren muss als „übliche Freizeitbeschäftigung“ in gewissen Grenzen möglich sein. „Es besteht kein Anspruch auf völlige Stille“, erklärte Christina Stresemann, Vorsitzende des fünften Zivilsenats des BGH. Denn häusliches Musizieren kann von „erheblicher Bedeutung für die Lebensfreude und das Gefühlsleben sein“ und dient der „freien Entfaltung der Persönlichkeit“. Andererseits muss auch der Nachbar seine Wohnung für Erholung und Entspannung nutzen können. Beim Abwägen der sich widerstreitenden Persönlichkeitsrechte der Nachbarn sei die Sicht eines „verständigen Durchschnittsmenschen“ der Maßstab, so der BGH.

Der Kompromiss: Das Musizieren wurde zeitlich begrenzt, doch weniger rigide als es das LG vorgab. Als groben Richtwert gab der BGH zwei bis drei Stunden an Werktagen sowie ein bis zwei Stunden an Sonn- und Feiertagen – vorzugsweise im Dachgeschoss – und unter Einhaltung der üblichen Ruhezeiten vor. Das gilt auch für den Musikunterricht, den das Landgericht untersagt hatte. Denn der Kläger empfand das Spiel der Schüler als besonders laut und lästig.

Kein Unterschied zwischen Berufs- und Hobbymusiker

Der BGH unterscheidet bei seinem Urteil nicht zwischen Berufs- und Freizeitmusiker. Der BGH betonte aber auch, dass das Ausmaß der Geräusche, die Art der Musik und des Instruments sowie die Räumlichkeiten vor Ort in jedem Einzelfall berücksichtigt werden müssen. So ist z. B. eine Harfe natürlich weniger geräuschintensiv als eine Trompete.  Auch andere Gegebenheiten wie die Bausubstanz und der Schallschutz vor Ort oder eventuelle Erkrankungen des Nachbarn seien zu prüfen. So führte der Kläger diverse psychosomatische Leiden auf die ständige Lärmbelästigung zurück. Diese Feinheiten für einen Kompromiss muss nun das Landgericht ausarbeiten. Der Kläger will weiter dafür kämpfen, dass sein Nachbar einen Probenraum in seinem Reihenhaus dämmt, damit beide ungestört leben können. Dies lehnt der Beklagte aufgrund der schwierigen Bausubstanz seiner schon älteren Immobilie als zu aufwändig ab.

... Zur Berechnung sollen künftig der Grundstückswert, das Alter von Immobilien und die durchschnittlichen Nettokaltmieten herangezogen werden. Der Deutsche Städtetag und der Landkreistag  begrüßten den Kompromiss als gute Lösung. Von der Immobilienwirtschaft und vom Bund der Steuerzahler wird das wertbasierte Modell dagegen scharf kritisiert.

Scharfe Kritik an den vereinbarten Eckpunkten für Grundsteuerreform

Es entsteht ein Bürokratiemonster, wenn die Eckpunkte so umgesetzt werden, meint Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes IVD. Er sagt: „Die Erhebung der Grundstückswerte, des Gebäudealters und der Miethöhe wird zu einem erheblichen Mehraufwand in den bereits voll ausgelasteten Finanzämtern führen“. Schick hält den „faulen Kompromiss“ zudem für ungerecht. Er befürchtet, dass nach dem Einbezug der Durchschnittsmieten in die Berechnung der Grundsteuerlast die Mieten in den Metropolen und Ballungsräumen weiter steigen. Helmut Dedy, Hauptgeschäftsführer des Deutschen Städtetages, dagegen unterstützt das neue Modell. Er findet es gerechter, den Wert von Grundstücken und Immobilien in die Besteuerung einzubeziehen.

Der Städtetag drängt auf einen schnellen Gesetzesentwurf. Denn das Bundesverfassungsgericht erwartet bis zum Ende des Jahres eine Neuregelung der völlig veralteten Grundsteuer. Ohne Einigung fällt die Grundsteuer ab 2020 weg. Ein Horrorszenario für die bundesweit mehr als 11.000 Kommunen. Denn die Grundsteuer ist mit 14 Milliarden EUR jährlich eine wichtige Einnahmequelle. Sie trägt vor allem zum Bau und Sanierung von Schulen, Kitas, Schwimmbändern und Straßen bei. Auch der Bund der Steuerzahler (BdSt) findet die Einigung von Bund und Ländern „ungeheuer bürokratisch und teuer“. Die höhere Grundsteuer in Ballungsgebieten treffe vor allem Menschen mit kleinen Einkommen, Studenten, junge Familien und Rentner. Auch der Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdB warnt vor dem Kompromiss.

Kritik kommt auch aus der Politik. Bayerns Ministerpräsident, Markus Söder, hält den Kompromiss für nicht zustimmungsfähig (Bayern hatte eine unbürokratische Steuerberechnung nach Fläche angestrebt.). Unzufrieden mit dem Erreichten äußerten sich auch einige Bürgermeister großer Städte. So warnt Münchens Oberbürgermeister, Dieter Reiter (SPD), vor einer höheren Steuerbelastung der Mieter. Auch Düsseldorfs Oberbürgermeister, Thomas Geisel (SPD), kritisierte die Vorschläge seines Parteifreundes Olaf Scholz. Er findet die Grundsteuerreform „zu kompliziert“. Geisel hält eine Grundsteuer allein auf Basis von Bodenrichtwerten für die einfachste, fairste und beste Lösung, da diese den Wert der Immobilie bereits implizit enthalten.

Antragsfrist Grundsteuererlass bis 1. April

Noch grundlegender ist die Kritik von SPD, Grüne und Linken. Sie fordern, dass Eigentümer die Grundsteuer in Zukunft nicht mehr auf die Mieter abwälzen können. Bei so viel Gegenwind ist davon auszugehen, dass die Eckpfeiler noch nachjustiert werden. Viel Zeit bleibt allerdings nicht.  Damit das neue Gesetz bis Ende des Jahres verabschiedet werden kann, muss der Gesetzesentwurf bis spätestens Ostern vorliegen. Der Eigentümerverband Haus und Grund weist darauf hin, dass die Frist zum Grundsteuererlass für Vermieter am 1. April ausläuft. Bis dahin sollten Vermieter, die unverschuldet im vergangenen Jahr erhebliche Mietausfälle hatten, ihre Anträge stellen. Als Ursachen kommen z. B. Leerstand, allgemeiner Preisverfall oder strukturbedingte Nichtvermietbarkeit, aber auch außergewöhnliche Ereignisse wie Wohnungsbrände oder Wasserschäden in Betracht.

... Dazu sollte man sich im § 5 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) die Absätze 1 und 2 anschauen. Diese besagen, vereinfacht ausgedrückt, dass bestimmte Räume oder Bestandteile einer Immobilie vertraglich einem einzigen Besitzer zugeordnet werden können. Dieser Eigentümer bekommt dadurch das Recht, an seinem sogenannten „Sondereigentum“ jeder Zeit Veränderungen vornehmen zu dürfen. Das gilt natürlich nur, solange diese nicht das gemeinschaftliche Eigentum, das Gesetz oder die Rechte Dritter betreffen. Dabei gehören zum Sondereigentum aber nicht nur die Wohnräume einer Immobilie. Im Folgenden möchte REMAX Germany genauer untersuchen, was bei einem Mehrfamilienhaus zum Sondereigentum und was zum Gemeinschaftseigentum gehört.

Der Unterschied von Sonder- und Gemeinschaftseigentum bei einer Immobilie

Wenn man ein Mehrfamilienhaus mit mehreren Eigentumswohnungen nimmt, so fallen die einzelnen Wohnungen unter Sondereigentum. Das bedeutet, die Wohnungseigentümer haben das Recht, innerhalb ihrer Räume Veränderungen vorzunehmen. Diese dürfen jedoch nicht das Gemeinschaftseigentum betreffen oder gesetzlich verboten sein. In der Regel gehören  die Fußböden, sanitären Einrichtungen, Innentüren und Wände (solange es sich nicht um tragende Wände handelt) zum Innenbereich einer Wohnung. Das Treppenhaus, der Aufzug oder das Dach eines Mehrfamilienhauses sind auf der anderen Seite Teil des Gemeinschaftseigentums.

Bei einigen Bestandteilen einer Immobilie fällt die Zuordnung zu Sonder- oder Gemeinschaftseigentum allerdings sehr viel schwerer. So darf z. B. der Eigentümer einer Wohnung mit Balkon den Bodenbelag seiner Veranda selbst bestimmen. Die Balkondecke und die Außenwände sind jedoch Gemeinschaftsgut. Dachterrassen und Gärten sind allgemein nicht sondereigentumsfähig. Das bedeutet, sie gehören immer der Gemeinschaft eines Mehrfamilienhauses. Allerdings kann einem Wohnungsbesitzer durch einen Beschluss auf der regelmäßig stattfindenden Eigentümerversammlung ein Sondernutzungsrecht zugesprochen werden. Das Gleiche gilt für die freien Stellflächen für Autos auf dem Immobiliengrundstück. Auch diese dürfen nicht einfach als Sondereigentum definiert werden. Aber sie können, ebenso wie der Garten, durch einen Beschluss, den verschiedenen Parteien eines Hauses zugesprochen werden.

Die Wichtigkeit der Unterscheidung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum

Welche Flächen und Räume zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum gehören, wird in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung eines Mehrfamilienhauses festgelegt. Diese offizielle Regelung ist sehr wichtig. Denn ohne eine vertragliche Vereinbarung dürfte ein Wohnungseigentümer ansonsten an seinen Wohnräumen keinerlei Änderungen vornehmen. Er müsste vielmehr immer erst, die Eigentümergemeinschaft um Erlaubnis bitten. Auch eine Vermietung wäre ohne die vertragliche Unterscheidung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum nicht möglich. Die Aufteilung ist aber auch für die gerechte Kostenverteilung in einem Mehrfamilienhaus notwendig. Nur durch sie wird klar geregelt, welche Kosten von einem Wohnungseigentümer alleine getragen werden müssen, da sie nur sein Sondereigentum betreffen, und welche Kosten sich die Wohnungseigentümergemeinschaft teilt.

...Das meldet der Verband Privater Bauherren (VPB). Gerade wenn in einer Immobilie die alte Heizungsanlage gegen ein modernes Heizsystem auf Basis der Niedertemperatur- oder Brennwerttechnik ausgetauscht wird, muss auch die Schornsteinanlage an die neue Technik angepasst werden.

Der Schlot – Das Stiefkind bei vielen Sanierungen

In vielen Fällen ist bei einer Sanierung der Heizanlage auch ein Umbau des Schornsteins angesagt. Denn moderne Heizsysteme verlangen meist deutlich geringere Durchmesser beim Schlot als die alten. Anders ausgedrückt: Alte Schornsteine sind für moderne Heizanlagen häufig überdimensioniert. Wird der Schornstein auf dem Haus jedoch nicht an den neusten Stand der Technik angepasst oder ausgetauscht, kann das zu Folgeschäden führen.

Da moderne Heizkessel die Verbrennungswärme sehr viel besser ausnutzen, gelangen die Verbrennungsgase mit wesentlich niedrigerer Temperatur in den Schornstein. Dadurch wird der Auftrieb der Abgase, die bei der Verbrennung entstehen, vermindert. Das kann dazu führen, dass das Abgas sich noch innerhalb des Schornsteinzuges so weit abkühlt, dass es an den Wänden kondensiert. Das wiederum hat zur Folge, dass der Schornstein langsam von innen durchfeuchtet.

Abgase enthalten zudem einem hohen Anteil an Wasserdampf und Schwefelverbindungen. Auch diese zum Teil ätzenden Stoffe schlagen sich an der Innenseite des Schornsteins nieder. Mit der Zeit durchdringen sie das Mauerwerk und hinterlassen gelb-braune Flecken und einen üblen Geruch. Diese Durchdringung der Mantelsteine eines Kamins mit Wasser, Teer und Säuren wird als Versottung bezeichnet.

So sollte ein moderner Schornstein sein

Moderne Schornsteine müssen also nicht nur brand- und standsicher, sondern auch säure- und feuchtebeständig sein. Abhilfe bei einer Versottung bieten säurefeste Rohre aus Edelstahl, Keramik oder Kunststoff. Diese werden in die bestehenden Kaminzüge eingezogen. Dadurch wird gleichzeitig der Querschnitt verringert. Es gibt jedoch verschiedene Bauweisen für Schornsteine. Deshalb sollte man vor einer Sanierung auf jeden Fall den zuständigen Schornsteinfeger um Rat fragen. Dieser kommt zu Ihnen nach Haus und prüft den Schornstein auf seine optimale Funktionsfähigkeit.

... In München ging 2018 ein Mieter bis vor den Bundesgerichtshof (BGH), weil er sich eine Verletzung auf dem Gehweg vor dem Haus zugezogen hatte. Doch kann der Vermieter einer Immobilie für solche Schäden durch Sturz belangt werden?

Die allgemeine Rechtslage bezüglich Räum- und Streupflicht in Kürze:

Stürzt ein Passant aufgrund von Eis und Schnee vorm Haus, kann er Schadensersatz und Schmerzensgeld verlangen. Denn der Vermieter muss dafür zu sorgen, dass der Zugang zum Mietobjekt gewährt ist (BGH §535 Abs. 1). Laut Gesetz ist die Stadt oder Gemeinde für den Winterdienst auf öffentlichen Straßen und Bürgersteigen verantwortlich. Über die Ortssatzung kann sie diese Pflicht jedoch auch auf die anliegenden Hauseigentümer übertragen. Die Eigentümer wiederum können die ungeliebte Schneeräumpflicht an die Mieter weitergeben. Dies muss allerdings im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart werden.

Die Wege müssen vom Hauseingang bis zum öffentlichen Straßenraum geräumt werden. Auch die Wege von der Haustür zu den Mülltonnen und bis zu den auf dem Grundstück befindlichen Parkplätzen gehören dazu. Die Bewohner eines Mehrfamilienhauses sind ferner angehalten, sich beim Schneeräumen in einer festgelegten Reihenfolge abzuwechseln. Der Vermieter muss für den Schneeräumdienst allerdings die nötigen Geräte und das Material zur Verfügung stellen. Doch an der Grundstücksgrenze endet die Pflicht. Es sei denn, die Gemeinde hat die Räum- und Streupflicht auf den Eigentümer übertragen.

Im vorliegenden Fall hatte die Stadt die Schneeräumpflicht. Sie hatte dafür einen Winterdienst beauftragt. Dieser hatte den Gehweg mehrfach geräumt und gestreut – allerdings nicht auf der gesamten Breite. So war der Streifen bis zur Schwelle des an den Gehweg angrenzenden Hauses nicht von Eis und Schnee befreit. Ein Mieter stürzte und brach sich den Fußknöchel. Er sah den Vermieter in der Pflicht und verklagte ihn auf Schmerzensgeld (4.300 EUR plus Zinsen). Der BGH wies die Schadenersatzklage zurück. Er urteilte, dass ein Vermieter über die Grundstücksgrenze hinaus nur haftet, wenn außergewöhnliche Umstände vorliegen. Es sei für den Mieter zumutbar gewesen, den nicht geräumten Streifen des Gehwegs „mit der gebotenen Vorsicht zu überqueren“ ( AZ: VIII ZR 255/16). Auch dass die Stadt München den Gehweg nur mittig (ca. 1,20 m breit) geräumt hatte, sei ausreichend.

Vermieter einer Immobilie hat Kontrollpflicht

Der Vermieter muss darüber hinaus kontrollieren, ob ordnungsgemäß geräumt und gestreut wird. Dies sollte er sogar zwei bis dreimal in der Woche tun. “Das Oberlandesgericht Hamm hat entschieden, dass eine monatliche Kontrolle nicht ausreicht“, erklärt Julia Wagner vom Eigentümerverein Haus & Grund Deutschland. Kontrolliert er nicht, haftet er für etwaige Schäden, falls jemand zu Fall kommt. Geräumt werden muss werktags von 7 bis 20 Uhr, an Sonn- und Feiertagen ab 8 Uhr. Nach einem Urteil des BGH muss bei starkem Schneefall auch mehrmals am Tag geräumt und gestreut werden (AZ: VI ZR 49/83), bei Glatteis besteht sogar sofortige Streupflicht. Wenn ein Mieter seiner Räumpflicht wegen Urlaub oder Krankheit nicht nachkommen kann, muss er für Ersatz sorgen. Im Schadensfall könnten die Forderungen sonst an den Mieter weitergeleitet werden. Gestreut werden darf übrigens mit Sand, Granulat oder Rollsplit – Salz sollte wegen seiner Umweltschädlichkeit nicht verwendet werden.

...Doch Deutschland ist nach wie vor eine Mieternation. So stagniert die Wohneigentumsquote weiterhin bei rund 45 Prozent. Doch was hält die Menschen davon ab, sich ihren Traum zu erfüllen und wie sieht es mit dem Wohnen in Deutschland derzeit aus? Eine Forsa-Umfrage im Auftrag von Ikea ergab, dass im Zentrum der meisten deutschen Wohnzimmer ein riesiges Sofa steht. Die gemütliche Sitz- bzw. Liegelandschaft steht für ein kuscheliges Zuhause. Tatsächlich verbinden fast alle Befragten (97 Prozent) der Studie von Interhyp Zuhause mit Begriffen wie „Geborgenheit“, „Gemütlichkeit“ und „Privatsphäre“.

Eigenes Zuhause in Deutschland zwischen Wunsch und Wirklichkeit

Das eigene Zuhause ist der Ort, an dem wir einfach nur wie selbst sein können. Es ist aber auch die Ausgangsbasis für unsere sozialen Kontakte. Über 90 Prozent der Befragten gaben  an, dass ihnen bei ihrem Zuhause die Nähe zu Familie und Freunden wichtig bzw. sehr wichtig ist. Die ideale Immobilie sollte aber insgesamt gut gelegen und behaglich sein. So sollte sie sich in erreichbarer Nähe zum Arbeitsplatz befinden, gut ausgestattet und großzügig geschnitten, aber nicht zu teuer sein.

Dabei denken die Deutschen durchaus pragmatisch und sind kompromissbereit. Auf die Frage, in welchen Bereichen sie bei ihrer Immobilie Abstriche machen würden, nennen 60 bis 70 Prozent der Befragten: Raumaufteilung, Wertigkeit, Ausstattungsniveau, Bauweise und Größe. Überraschenderweise gehören für nur 23 Prozent der Befragten Smart Home Systeme zu einem idealen Zuhause. Grund dafür ist die Sorge, dass Einbrecher die Systeme hacken könnten. Am wenigsten Kompromissbereitschaft bestand in punkto Behaglichkeit (22 Prozent), gefolgt von Haustierhaltung, einer schönen Aussicht und einer guten Lage. Auch was die Höhe der Wohnkosten angeht, also die monatliche Belastung durch Miete oder Kredit, sind nur noch 38 Prozent zu Abstrichen bereit.

Für die meisten Befragten ist eine Traumimmobilie ein freistehendes Einfamilienhaus im Umland einer kleinen oder größeren Stadt: Immerhin 76 Prozent wünschen sich eine eigene Immobilie, idealerweise mit moderner Einbauküche, Garten (73 Prozent), Terrasse oder Balkon, Gäste-WC und Garage. Doch vor allem erhoffen sie sich mehr (Gestaltungs-)Freiraum, Unabhängigkeit vom Vermieter und Sicherheit im Alter. Doch die Wohneigentumsquote in Deutschland stagniert weiterhin bei rund 45 Prozent, wie eine IW-Studie zeigt. Was hält die Mieter-wider-Willen davon ab, sich ihren Traum zu erfüllen?

Das sagen Immobilienbesitzer zum Risiko eines Immoblienkaufs

Wie die Studie zeigt, haben die Deutschen großen Respekt vor dem Immobilienkauf. 83 Prozent der Noch-Mieter machen sich Gedanken über die finanzielle Belastung. 69 Prozent haben Angst, bei der Finanzierung Fehler zu machen. Ein weiterer Aspekt, der den Schritt über die Schwelle zum Eigentum erschwert, ist die langfristige Planung. So stimmen 92 Prozent der Befragten der Aussage zu “Wenn man eine Immobilie kauft, sollte man so planen, dass man sie mindestens 15 bis 20 Jahre behalten kann.“ Wobei ganze 85 Prozent darin eine Entscheidung fürs Leben sehen. Die befragten Immobilienbesitzer teilen die angeführten Bedenken nicht: Nur 30 Prozent sprach von hoher finanzieller Belastung durch den Kredit. 91 Prozent sind mit ihrer Entscheidung sehr zufrieden. Das ist kein Wunder, durchschnittlich haben sie mit 146 Quadratmetern fast doppelt so viel Wohnraum wie Mieter (77 Quadratmeter). 65 Prozent der Eigentümer erwarten zudem eine Wertsteigerung ihrer Immobilie in den kommenden Jahren.

... Unterstützung von einem Fachmann. D. h. er beauftragt einen Immobilienmakler, nach dem passenden Käufer für sein Objekt zu suchen und den Verkauf abzuwickeln. Er kann dabei zwischen drei Auftragsarten wählen: Allgemeinauftrag, Alleinauftrag oder qualifizierter Alleinauftrag. Je nach gewählter Auftragsform gelten für den Verkäufer und Immobilienmakler andere Konditionen, Rechte und Pflichten. Vereinfacht kann man sagen, je exklusiver der Maklervertrag ist, desto mehr Verpflichtungen gehen beide Seiten ein.

Die drei Auftragsmöglichkeiten bei Immobilien im Vergleich

Der einfache Maklerauftrag (Allgemeinauftrag) ist am unverbindlichsten. Denn bei dieser Auftragsform, die sowohl schriftlich als auch mündlich erfolgen kann, darf der Verkäufer gleich mehrere Immobilienmakler beauftragen. Diese suchen zeitgleich nach dem passenden Käufer. Dem Verkäufer entstehen dadurch keinerlei Mehrkosten. Die Immobilienmakler sind im Gegenzug jedoch nicht verpflichtet, die Immobilie wirklich aktiv zu vermarkten. Nur der Makler, der am Ende die Immobilie erfolgreich verkauft, erhält die Erfolgsprovision. Die anderen Immobilienvermittler gehen leer aus. Ansonsten gelten bei dieser Vertragsart keinerlei Vertragsfristen. Sie empfiehlt sich bei Immobilien, für die eine hohe Nachfrage besteht und bei denen ein sehr schneller Verkauf erwartet wird.

Wie das Wort „Allein“ vermuten lässt, beauftragt der Verkäufer beim Alleinauftrag nur einen einzigen Immobilienmakler mit dem Verkauf seiner Immobilie. Die Vergabe des Auftrags sollte schriftlich erfolgen. Es werden darin die Laufzeit (meist zwischen 3-6 Monaten), die Höhe der Provision und das Mindestmaß an Werbemaßnahmen (Zeitungsinserate, Exposé, etc.) festgelegt. Ein Makler mit einem Alleinauftrag hat also verschiedene Aufklärungs- oder Erkundigungs- und Nachprüfungspflichten. Dem Verkäufer steht es weiterhin frei, seine Immobilie selbst zu verkaufen. Gelingt ihm das, muss er keine Maklerprovision zahlen, sondern höchstens eine vorab vereinbarte Aufwandsentschädigung.

Der qualifizierte Alleinauftrag ist ein Exklusivvertrag. Als Individualvertrag darf er nicht als Formularvertrag abgeschlossen werden, sondern muss individuell ausgehandelt werden. Inhaltlich ist er ähnlich aufgebaut wie ein Alleinauftrag. Aber bei ihm darf der Verkäufer nicht selbst tätig werden. Falls sich ein Kaufinteressent direkt an ihn wendet, muss er diesen an den Makler weiterverweisen. Damit ist dem Makler die Provision sicher, wenn er die Immobilie in dem vorgegeben Zeitrahmen verkauft. Aus diesem Grund bevorzugen Immobilienmakler den  qualifizierten Alleinauftrag. Denn mit ihm sinkt für sie das Risiko am Ende auf Kosten sitzenzubleiben. Umgekehrt kann sich der Verkäufer aber auch sicher sein, dass der Makler sein Bestmögliches geben wird, den Verkauf schnellstmöglich, erfolgreich abzuschließen.

Darum lohnt sich ein Alleinauftrag

Der Allgemeinvertrag ist sehr flexibel. Das ist aber nur ein scheinbarer Vorteil, denn ein Immobilienmakler wird auch nur eingeschränkt Zeit und Geld in die Vermarktung investieren, da das Risiko, dass die Immobilie durch einen Dritten verkauft wird, für ihn zu hoch ist. Auch kann es passieren, dass die Immobilie zeitgleich mehrfach in den gleichen Medien angeboten wird. Das könnte für potenzielle Käufer verwirrend wirken und ihr Interesse an der Immobilie schmälern. Sie planen demnächst eine Immobilie zu verkaufen? Dann sollten Sie sich an einen erfahrenen REMAX-Makler in Ihrer Nähe wenden. Ob Sie sich für einen Alleinauftrag oder einen „qualifizierten Alleinauftrag“ entscheiden, hängt von Ihnen ab. Wenn Sie weder Zeit noch Lust haben selbst aktiv zu werden, macht ein „qualifizierter Alleinauftrag“ auf jeden Fall Sinn.

Da kommt sowohl Frau als auch Mann mit dem Staubwischen kaum hinterher. Gerade hat man die graue Staubschicht auf Regalen, Schränken und Böden mühsam entfernt, taucht sie kurze Zeit später an der gleichen Stelle wieder auf. REMAX Germanyhat im Folgenden ein paar Tipps für Sie gesammelt, wie Sie den ungeliebten Wollmäusen zu Leibe rücken können.

Hier kommen unsere Tipps für weniger Staub im Haus

Besonders Allergiker haben unter dem Hausstaub im Winter zu leiden. So kann das Einatmen von Hausstaub bei einem Asthmatiker zu einem Asthmaanfall führen.  Doch auch wer nicht tränenden Auges und schniefend durch die Wohnung läuft, findet den Kampf gegen die graue Staubschicht oft äußerst lästig. Denn diese lässt eine Wohnung schnell dreckig und ungepflegt aussehen. Von daher gehört die Wollmaus sicherlich zu den unbeliebteren „Haustieren“. Diese nistet sich bevorzugt unter Möbeln ein und besteht aus langfaserigen Staubknäueln. Mit diesen Tipps können Sie den Plagegeistern den Kampf ansagen:

1. Sorgen Sie dafür, dass die Luftfeuchtigkeit in Ihrer Immobilie konstant zwischen 30 bis 55 Prozent liegt.
2. Lüften Sie Ihren Wohnraum mehrmals am Tag. Am besten eignet sich dazu die Stoßlüftung. (Diese führt insgesamt zu einer besseren Luftqualität.)
3. Wenn Sie im Winter auf kuschelige Wohntextilien nicht verzichten möchten, reduzieren Sie zumindest überflüssige Staubfänger wie Nippes und Deko.
4. Sperren Sie den von außen eindringenden Staub aus, indem Sie die Wohnung zur schuhfreien Zone erklären.
5. Das Bett ist einer der größten Staubfänger: Wer morgens die Bettdecke und Kissen am offenen Fenster ausschüttelt, ist sofort eine Menge Staub los.
6. Packen Sie alles Waschbare wie Sofakissenbezüge, Plaids oder auch Vorhänge regelmäßig in die Waschmaschine. Nicht waschbare Textilien oder Teppiche sollte man zumindest von Zeit zu Zeit ausklopfen und an der frischen Luft auslüften lassen.
7. Verwenden Sie ein antistatisches und/oder feuchtes Microfasertuch zum Staubwischen und öffnen Sie die Fenster dabei weit.

Grüne Unterstützung beim Hausstaubalarm

Pflanzen verschönern nicht nur eine Wohnung, sondern sie verbessern das Raumklima insgesamt. Sie sorgen im Winter für mehr Sauerstoff und Luftfeuchtigkeit. Aber sie können noch mehr: Die Oberfläche der Blätter ist ein guter „Staubfänger“. Denn von dort lässt er sich sehr leicht abwischen. Und zum Schluss noch ein Tipp für ein natürliches Anti-Staub-Spray. Mixen Sie dazu 1 Tasse Wasser mit ¼ Tasse Essig und 2 Teelöffeln Olivenöl. Geben Sie die Flüssigkeit in eine Sprühflasche und schütteln Sie diese gut. Dann die gewünschten Flächen wie gewohnt abwischen.

Laut Zentralverband Sanitär Heizung Klima sind es vor allem junge Familien, die sich einen Keramikofen mit Ofenbank zulegen. Denn so ein Kachelofen stellt einen entspannenden Gegenpol zum hektischen Alltag dar. Das Heizen einer Immobiliemit Holz kommt nach Ansicht der Experten zudem der neu aufkeimenden Naturverbundenheit entgegen.

Kachelofen und Kamin – In der Winterzeit der Inbegriff von Gemütlichkeit

Ähnlich wie der Kamin- dient der Kachelofen meist zum Beheizen eines Raumes. Allerdings unterscheiden sich die Beiden ansonsten grundlegend. Ein flackerndes Kaminfeuer für spontane Romantikabende ist schnell entfacht.  Der Grund- oder Kachelofen braucht dagegen erst zwei bis drei Stunden Anheizzeit. Dafür speichert er die Wärme, die er langsam und gleichmäßig an den Raum abgibt, sehr lang. Die meist sehr dekorativen Kacheln aus gebrannten Ton fungieren dabei als zusätzlicher Wärmespeicher.

Im Gegensatz zur herkömmlichen Heizung erwärmt die Strahlungswärme eines Kachelofens den Körper durch langwellige Infrarotstrahlen. Diese sind vergleichbar mit sanftem Sonnenlicht. Eine Wärme, die im wahrsten Wortsinne unter die Haut geht und ein angenehmes Wohlgefühl erzeugt. Wie bei einer Infrarotheizung wird der Körper nicht indirekt über die Luft erwärmt, sondern direkt durch die Wärmestrahlung der Kacheln.

„Der Kachelofen, auch Grundofen oder Speicherofen genannt, ist wegen seiner lang anhaltenden, gleichmäßigen Heizleistung als Dauerheizung geeignet“, erläutert Tim Froitzheim vom Zentralverband Sanitär, Heizung Klima. „Sein hoher Wirkungsgrad macht ihn ideal für Niedrigenergiehäuser.“

Der ideale Kachelofen für Ihre Immobilie

Ein Kachelofen sollte von der Größe und Beschaffenheit her zum Haus passen. Damit er im Winter die Wohnräume nicht überhitzt, sollte man deshalb die Maße von einem erfahrenen Ofensetzer individuell berechnen lassen. Dieser passt den Ofen optimal an die eigenen vier Wände an. Die massive Bauweise, die individuelle Planung und der Installationsaufwand machen den Kachelofen natürlich teurer als die einfachen Kamin-Alternativen aus dem Baumarkt. Günstigere Modelle gibt es schon für ca. 5.000 EUR. Ein großzügiger Kachelofen mit aufwendiger Heizgasführung für Nebenräume mit ansprechender Optik kostet dagegen bis zu 10.000 EUR. Sie sind auf der Suche nach einem Haus mit Kachelofen? Dann nehmen Sie mit einem lokalen REMAX-Makler Kontakt auf.

... Im Herbst letzten Jahres hat der Bundesgerichtshof (BGH) die Rechte von Vermietern gestärkt. Nach dem Urteil wird die zusätzlich ausgesprochene ordentliche Kündigung bei Mietzahlungsverzug nicht automatisch hinfällig, auch wenn der Mieter seine Schulden nachträglich bezahlt hat.

Laut BGH ist Mehrfachkündigung bei Immobilien möglich

Zwei voneinander unabhängige Mieter in Berlin waren mit mehr als zwei Monatsmieten im Zahlungsrückstand. Daraufhin kündigten ihnen ihre Vermieter den Mietvertrag für ihre Wohnungen fristlos. Zur Sicherheit sprachen sie zusätzlich noch die ordentliche Kündigung aus. Die Mieter wehrten sich gegen die Mehrfachkündigung, weil sie die offenen Mieten einige Tage nach Erhalt der Kündigung bezahlt hatten. Denn laut Gesetz (§ 543 BGB) ist eine fristlose Kündigung unwirksam, wenn der Mieter die Miete innerhalb der Schonfrist (zwei Monat nach Zustellung der Räumungsklage) vollständig begleicht.

Die Vermieter bestanden trotzdem auf die Räumung der Wohnungen. Das Landgericht Berlin wies die Räumungsklagen jedoch ab. Nach Ansicht der Richter war die berechtigte fristlose Kündigung durch die Zahlung der Mietrückstände innerhalb der Schonfrist erloschen. Die Vermieter gingen daraufhin in Revision. Der zuständige BGH kam zu folgendem Urteil: Der nachträgliche Ausgleich der Mietrückstände kann lediglich die außerordentliche Kündigung unwirksam werden lassen. Die zusätzliche ordentliche Kündigung, durch die der Vermieter zum Ausdruck gebracht hat, dass er das Mietverhältnis auch dann beenden möchte, wenn die fristlose Kündigung hinfällig ist, sei grundsätzlich weiterhin gültig (siehe hierzu auch BGH, Urteile vom 19.9.2018, AZ: VIII ZR 261/17).

Kündigung erfordert eine „erhebliche Pflichtverletzung“

Das Landgericht Berlin muss jetzt prüfen, ob die ordentliche Kündigung mit der Pflichtverletzung „Zahlungsverzug“ ausreichend begründet ist. Ist in den verspäteten Mietzahlungen eine „erhebliche Pflichtverletzung“ der Mieter im Sinne von Paragraf 573 Abs. 2 Nummer 1 BGB zu sehen? Ob am Ende die Interessen von den Vermietern oder den Mietern höher bewertet werden, hängt davon ab, ob die Mieter grundsätzlich als zuverlässig eingestuft werden oder nicht. Das heisst, ob sie ihre Mietzahlungspflicht „schuldhaft“ verletzt haben oder ob die Mietrückstände auf ein Versehen oder einen unvorhersehbaren finanziellen Engpass zurückzuführen sind. Die Entscheidung des Landgerichts steht derzeit noch aus.

... Damit sollen Wohnungen trotz stetig steigender Mietpreise bezahlbar bleiben. Die Änderung sieht eine Verschärfung der Mietpreisbremse und eine Senkung der Modernisierungsumlage ab Januar 2019 vor.

Das bringt die Mietrechtsänderung 2019

Kappungsgrenze bei Modernisierungen: Statt elf Prozent dürfen in der Zukunft jährlich nur acht Prozent der Modernisierungskosten  auf die Mieter umgelegt werden. Dies gilt nicht nur für Ballungsräume mit hohen Mieten, sondern bundesweit. Damit die Mieter durch eine Modernisierung nicht zu stark belastet werden, darf die monatliche Miete nach einer Modernisierung innerhalb von sechs Jahren um höchstens drei EUR pro qm² erhöht werden. Bei Wohnungen mit einer Miete bis sieben EUR pro qm² liegt die Kappungsgrenze bei zwei EUR.

Bußgeld bei „Herausmodernisieren“: Vermieter, die versuchen ihre weniger solventen Mieter durch Luxussanierungen zu vergraulen, müssen künftig mit einem Bußgeld von bis zu 100.000 Euro rechnen. Bereits die missbräuchliche Ankündigung von Luxussanierungen soll unter Strafe gestellt werden. Zudem können Mieter Schadensersatzansprüche geltend machen.

Mietpreisbremse angezogen: Vermieter müssen künftig vor dem Abschluss eines Mietvertrages unaufgefordert die Miete des Vormieters nennen. Dadurch sollen Neumieter nachprüfen können, ob die verlangte Miethöhe auch zulässig ist. Generell dürfen Vermieter in Gebieten mit Wohnungsknappheit bei Neuvermietungen nur bis zu zehn Prozent mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen. Um Investoren jedoch nicht abzuschrecken, gilt die Mietpreisbremse nicht für Neubauten, sondern nur bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen. In welchen Städten und Regionen sie gilt, entscheiden die einzelnen Bundesländer. Wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete ist, zeigt der qualifizierte Mietspiegel.

Vermieter aufgepasst bei Mieterhöung

REMAX Germany rät jedem Vermieter sich über die Obergrenze bei den Mietpreisen genau zu informieren. Ansonsten riskieren Sie, mit späteren Rückforderungen konfrontiert zu werden. Wer sich auf Ausnahmen von der Mietpreisbremse beruft (z. B. wegen vorangegangener Modernisierung), muss die Gründe hierfür unaufgefordert darlegen. Kommt der Vermieter dieser Auskunftspflicht nicht nach, darf die Miete auch dann nur maximal zehn Prozent über der Vergleichsmiete liegen, wenn ein besonderer Grund vorliegt, der eine höhere Miete rechtfertigen würde. Für Mieter wird es einfacher, Verstöße gegen die Mietpreisbremse zu rügen. Es können aber auch zukünftig nur Mieten zurückgefordert werden, die nach der Rüge fällig geworden sind.

... So können Wärmebrücken zu Schimmelbildung, Schäden an der Gesundheit und Bausubstanz sowie höheren Heizkosten führen. REMAX Germany wollte wissen, woran man Wärmebrücken erkennt und wie man sich vor ihnen schützen kann.

Wärmebrücken und ihre Folgen für die Immobilienbewohner

Umgangssprachlich werden Wärmebrücken auch als Kältebrücken bezeichnet. Das macht durchaus Sinn, denn schließlich sorgt der Transmissionswärmeverlust für niedrigere Temperaturen an begrenzten Oberflächen einer Immobilie. Häufig findet man Wärmebrücken z. B. an Balkonen, Fenstern oder Heizkörpern, also an Verbindungsstellen, an denen sich die Baustruktur eines Hauses verändert. Das heißt, an den Stellen, wo die Dämmung unterbrochen wird, kann die Wärme von innen nach außen entweichen. Auf den abgekühlten Oberflächen bildet sich durch Feuchtigkeit, die z. B. durch Kochen oder Duschen entsteht, leichter Kondenswasser. Dieses wiederum kann zu Schimmelbildung und damit zu Gesundheitsschäden wie Allergien und Atemwegserkrankungen führen.

Werden Bauteile durch Wärmebrücken über einen längeren Zeitraum durchfeuchtet, drohen zudem Schäden an der Bausubstanz einer Immobilie. Deshalb sollte man versuchen, die Wärmebrücken möglichst zu beseitigen. Dazu ist es wichtig zunächst alle Fenster und Balkontüren auf undichte Stellen hin zu überprüfen. Leider erkennt ein Laie Wärmebrücken jedoch meist nicht mit dem bloßen Auge. Mit Hilfe einer Wärmebildkamera kann man jedoch in den Heizperioden Wärmebrücken sichtbar machen (Thermografie). Diese arbeitet mit Infrarotlicht. Auf den von außen aufgenommenen Bildern sieht man, an welchen Stellen der Hauswand Wärme entweicht. Am besten eigenen sich für diese Aufnahmen die frühen Morgenstunden oder abends.

Das hilft gegen Wärmebrücken und Schimmelbildung

Durch eine gute Dämmung oder Isolierung kann man sich vor Wärmebrücken schützen. Dazu sollte man einen Experten befragen. Aber auch regelmäßiges Stoßlüften hilft, um Schimmelbildung vorzubeugen und für ein gesundes Raumklima zu sorgen. Für den optimalen Luftaustausch sollte das Fenster dazu zwei bis dreimal am Tag für fünf bis zehn Minuten ganz geöffnet werden. Dadurch entweicht die warme, feuchte Zimmerluft nach draußen und die kalte Außenluft kann nach innen dringen. Diese kann bis zum nächsten Stoßlüften die Feuchtigkeit im Raum aufnehmen. Auch sollte man im Winter die Zimmertemperatur durchgängig auf ca. 19 – 21 Grad halten. Das gilt auch für Zimmer, die man selten benutzt oder wenn man tagsüber außer Haus ist.

... Laut einer Studie des Hamburgischen Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) gibt es abseits der Metropolen und in ländlichen Gebieten noch Immobilien, die deutlich unter dem regulären Marktpreis liegen.

Auf der Suche nach günstigen Immobilien in Deutschland

Das HWWI hat für Käufer, die an Renditen interessiert sind, für den Postbank Wohnatlas Orte in Deutschland ermittelt, in welchen beim Hauskauf starke Wertsteigerungen bis zum Jahr 2030 zu erwarten sind. Besonders gut schneiden dabei Landkreise in Niedersachsen ab. Dazu gehören das Emsland an der niederländischen Grenze und das südlich angrenzende Cloppenburg. Hier prognostiziert das HWWI, dass ein 100-Quadratmeter- Haus im Jahr 2030  etwa 46.000 Euro mehr wert sein wird als heute.

Maximale Rendite soll ein Hauskauf in Heilbronn bringen. Hier rechnet man damit, dass die Immobilienpreise bis 2030 stark ansteigen werden. Nämlich dass ein 100-Quadratmeter-Haus einen Reingewinn von 150.000 Euro einbringt. Aber auch die Käufer in den Landkreisen Oldenburg, Osnabrück, Diepholz und Gifthorn können mit kräftigen Zuwächsen rechnen. Und auch die Grafschaft Bentheim gehört mit 0,7 Prozent Wertsteigerung im Jahr zu den Top100-Regionen.

Aber auch auf halbem Weg zwischen Bremen und Hannover lassen sich echte Immobilien-Schnäppchen finden. So liegen in Nienburg an der Weser die Preise 42 Prozent unter dem Bundesdurchschnitt. Ein Geheimtipp für Käufer ist laut HMMI das Umland der Freien Hansestadt  Bremen. In München, welches als teuerstes Pflaster in Deutschland gilt, sind die Kaufpreise dagegen so hoch, dass sich nur wenige einen Hauserwerb dort leisten können. Aber in den Städten wie Erding, Ebersberg, Dachau und Freising ist auf dem Immobilienmarkt noch Luft nach oben. Insgesamt werden in Bayern und Baden-Württemberg fast flächendeckend Wertsteigerungen erwartet.

In diesen Regionen sind Immobilien noch günstiger

Während die Immobilienpreise in den Trendstädten wie München, Berlin, oder Hamburg immer neue Preisrekorde erreichen, kann man in anderen Gegenden Deutschlands Eigentumswohnungen für knapp ein Zehntel des dortigen Kaufpreises erwerben. Selbstnutzer, die zudem ihren Wohnort unabhängig vom Arbeitsplatz aussuchen können, also vor allem Freiberufler oder Rentner, finden in strukturschwachen Regionen das reinste Schnäppchen-Schlaraffenland. Einer Studie der F+B GmbH zufolge, können Käufer in 17 ostdeutschen Städten geräumige Eigentumswohnungen sogar für weniger als 50.000 Euro erwerben. Wenn Sie auf der Suche nach einer Immobilie sind, dann sollten Sie einen lokalen REMAX Makler kontaktieren. Er berät sie fachkundig. Damit sich das vermeintliche Immobilien-Schnäppchen am Ende nicht als Eurograb entpuppt.