... mit den Begriffen „Umbauter Raum“ (UR) oder „Brutto-Rauminhalt“ (BRI) konfrontiert worden. Diese stehen für das Volumen eines Gebäudes. Sachverständige, Architekten oder Bauplanungsämter brauchen diese Angabe für die Wert- und Kostenermittlung einer Immobilie, für Wirtschaftlichkeitsrechnungen und Baugenehmigungen oder eine Verkehrswertermittlung über das Sachwertverfahren. Das Volumen eines Gebäudes gehört also zu den Kerngrößen einer jeden Bauplanung. Im Folgenden erläutert RE/MAX Germany, was sich hinter den beiden Begriffen verbirgt und worin sie sich unterscheiden. Denn gerade bei der Finanzierung einer Immobilie ist es für den Darlehensgeber wichtig, zu wissen, ob bei der Bestimmung des Volumens der „Umbaute Raum“ oder der „Brutto-Rauminhalt“ als Berechnungsgrundlage herangezogen wurde.

 

Der Unterschied zwischen dem Umbauter Raum und Brutto-Rauminhalt:

Das Volumen (Kubatur) seines Gebäudes zu kennen, ist für jeden Hauseigentümer oder Bauherrn von enormer Bedeutung. Denn dieses hat, neben der Lage, der Energieeffizienz und der verwendeten Baumaterialien, Einfluss auf dessen Wert sowie die Baukosten. Das Volumen von Rauminhalten und Grundflächen von Gebäuden wird anhand bestimmter Regeln und Berechnungsformeln berechnet. Diese sind in der DIN 277 festgelegt. Die Norm zum Umbauten Raum (UR) stammt aus dem Jahr 1950. Sie wurde 2016 verändert und der bisherige Begriff wurde durch den Brutto-Rauminhalt (BRI) ersetzt.

Auch wenn dadurch das Maß „Umbauter Raum“ eigentlich veraltet ist, wird es trotzdem häufig noch von Sachverständigen herangezogen. Grund dafür ist, dass es genauer ist als der Brutto-Rauminhalt. Eine einheitliche Berechnung des Volumens von Gebäuden soll garantieren, dass die verschiedenen Bauprojekte vergleichbar sind. So wurde in der DIN 277 festgelegt, was in die Berechnung des Volumens mit einbezogen wird und was nicht. Bereiche die nicht vollständig umschlossen sind, werden z. B. nicht berücksichtigt. Das betrifft Gebäudeanteile wie Außentreppen, Fensternischen, Dachgauben oder Schornsteine.

Der Unterschied zwischen dem Umbauten Raum und dem Brutto-Rauminhalt liegt also in der unterschiedlichen Berechnungsgrundlage. Während beim Umbauten Raum die Rohbauaußenmaße (Länge x Höhe x Breite eines Rohbaus) zur Berechnung herangenommen werden, sind es beim Brutto-Rauminhalt die Fertigmaße. Beim umbauten Raum wird der nicht ausgebaute Dachstuhl nur zu einem Drittel gezählt, der Brutto-Rauminhalt (BRI) umfasst dagegen den Rauminhalt aller Räume (angefangen bei den Kellerräumen) und Baukonstruktionen, die sich über den Brutto-Grundflächen (BGF) eines Gebäudes befinden. D. h. der Brutto-Rauminhalt ergibt sich aus den ermittelten Brutto-Grundflächen multipliziert mit den zugehörigen Höhen. Aus diesem Grund interessiert es einen Darlehensgeber, ob das Volumen nach dem Umbauten Raum oder Brutto-Rauminhalt kalkuliert wurde, da je nachdem das Ergebnis der Volumenberechnung differieren kann.

 

Empfehlung für die Berechnung des Wertes Ihrer Immobilie:

Die exakte Ermittlung des Umbauten Raumes bzw. Brutto-Rauminhalts kann durch die zahlreichen Vorschriften für einen Laien sehr aufwendig und kompliziert sein. Aus diesem Grund empfiehlt REMAX Germany, für die genaue Berechnung einen qualifizierten Sachverständigen hinzuziehen. Käufer einer Immobilie orientieren sich bei der Einstufung des Preises eines Objekts jedoch meist nicht an dem berechneten Volumen eines Hauses, sondern an der Wohnfläche. So ist für sie in erster Linie der errechnete Preis pro Quadratmeter Wohnfläche interessant. Wenn Sie wissen möchten, was Ihre Immobilie wert ist, können Sie die praktische Online-Immobilienbewertung von RE/MAX nutzen. Hier erfahren Sie – kostenfrei und unverbindlich – den Marktwert Ihrer Immobilie einfach per E-Mail.

... So erfreut sich der Apothekergarten wachsender Beliebtheit. Das Kultivieren von Heilkräutern kann ein lohnendes Unterfangen sein, denn es kann den ein oder anderen Gang in die Apotheke ersparen. Man kann die wohltuenden Helfer sowohl im Garten als auch auf dem Balkon oder auf der Fensterbank anpflanzen. Aber „Alle Dinge sind ein Gift und nichts ist ohne Gift, nur die Dosis bewirkt, dass ein Ding kein Gift ist“, sagte einst schon der Philosoph und Arzt Paracelsus (1493-1541). Aus diesem Grund sollte man die Heilung komplexerer Leiden auf jeden Fall einem Arzt oder Heilpraktiker überlassen.

 

Diese Heilpflanzen können in einem Apothekergarten wachsen

Bei leichteren, alltäglichen Beschwerden können Heilpflanzen jedoch durchaus lindernd wirken. Und sie können einem so manchen Gang zum Arzt ersparen oder eine schulmedizinische Behandlung unterstützen. Und das in der Regel ohne Nebenwirkungen. Außerdem ist das Anlegen eines Kräutergartens gar nicht so kompliziert und zudem relativ günstig.

Die Pflanzen aus dem eigenen Apothekergarten helfen vorwiegend bei Beschwerden wie Erkältungen und Halsschmerzen (z. B. Thymian, Rosmarin und Salbei). Aber auch Verdauungsprobleme, Muskel- und Gelenkschmerzen oder Nervosität und Schlafstörungen kann man mit Hilfe von Heilpflanzen besser in den Griff bekommen. Viele Heilkräuter haben dabei gleich mehrere Anwendungsgebiete.

So hilft bei Verdauungsproblemen z. B. Kamille, Ingwer, Fenchel, Kümmel oder Melisse. Muskel- und Gelenkschmerzen können durch eine Salbe oder Tinktur aus Trauma-Beinwell oder Arnika gelindert werden. Bei Nervosität und Schläfstörungen können Lavendel oder Johanniskraut eine beruhigende Wirkung ausüben. Die Mönche im Mittelalter pflegten immer zu sagen: „Gegen alle Dinge ist ein Kraut gewachsen“. Die Liste der Heilkräuter ist dementsprechend lang. Es gibt spezielle Heilkräuterverzeichnisse, in denen alle Pflanzen und ihre Wirkung aufgeführt sind. Auch im Internet finden Sie dazu viele nützliche Hinweise.

 

Einen eigenen Apothekergarten anlegen

Sie träumen von einem eigenen kleinen Apothekergarten? Dann müssen Sie zunächst entscheiden, wo Sie Ihre Kräuter anpflanzen möchten. Steht Ihnen für die Bepflanzung nur ein Kräuterkasten oder -kübel auf dem Balkon zur Verfügung? Oder haben Sie ein Haus mit Garten und können ein großes Beet bzw. eine Kräuterschnecke, auch Kräuterspirale genannt, anlegen? Der Standort Ihres Heilkräuterbeets spielt eine entscheidende Rolle dabei, wie gut Ihre Heilkräuter gedeihen.  So mögen die einheimischen Wildkräuter im Gegensatz zu mediterranen Kräutern wie Rosmarin und Lavendel keine volle Sonneneinstrahlung. Auch auf die Bodenbeschaffenheit müssen Sie achten. Der Boden sollte möglichst locker sein, damit keine Staunässe entsteht. Manche Kräuter mögen einen sandigen Boden, andere dagegen bevorzugen eine feuchte und humusreiche Erde. Als Dünger eignet sich am besten Kompost oder Steinmehl.

... die Gründe wie vom Gesetz gefordert „vernünftig und nachvollziehbar“ sind. Besonders bitter ist die Kündigung für alte Menschen, die schon lange – wenn nicht gar lebenslang – in der Wohnung gelebt haben. Das Berliner Landgericht hat in einem aktuellen Urteil die Rechte von betagten Mietern gestärkt. Demnach können Senioren allein unter Berufung auf ihr hohes Lebensalter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Die Revision zum Bundesgerichtshof wurde nicht zugelassen.

 

Wenn ein Umzug für die Mieter eine Härte darstellt

Hohes Alter kann vor Kündigung schützen. Das aktuelle Urteil des Berliner Landgerichts hat gezeigt, dass betagte Mieter den Auszug selbst bei einer einwandfreien Kündigung noch abwenden können. Und zwar in dem Fall, wenn die Kündigung gemäß der Sozialklausel des Mietrechts (§ 574 BGB) eine Härte bedeutet. (Typische Fälle von Härte sind allgemein: hohes Alter des Mieters, lange Dauer des Mietverhältnisses, schwere Erkrankung, Behinderung und Schwangerschaft.)

Im vorliegenden Fall hatte die Vermieterin im Jahr 2015 den mittlerweile 87- und 84-jährigen Beklagten wegen Eigenbedarf gekündigt. Das Ehepaar bewohnte die Wohnung seit 18 Jahren. Im Oktober 2018 wies das Amtsgericht Berlin Mitte die Räumungsklage der Vermieterin ab. Es gab den Mietern Recht, die der Kündigung unter Verweis auf ihr hohes Alter, ihren beeinträchtigten Gesundheitszustand, ihre langjährige Verwurzelung am Ort und ihre beschränkten finanziellen Mittel widersprochen hatten (AZ 20 C 221/16).

 

Achtungsanspruch alter Mieter muss gewahrt bleiben

Die Klägerin legte Berufung ein. Aber auch dieses Mal hatte sie keinen Erfolg. Das Landgericht Berlin entschied, in dem am 12. März 2019 verkündeten Urteil, dass Mieter vom Vermieter allein unter Berufung auf ihr hohes Lebensalter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen können. Gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB hätten die Beklagten einen Anspruch auf eine zeitlich unbestimmte Fortsetzung des Mietverhältnisses. Außerdem verwiesen die Richter auf den durch Art. 1 Abs. 1 GG garantierten Wert- und Achtungsanspruch alter Menschen. Denn der Artikel stellt die Menschenwürde in den Mittelpunkt des grundgesetzlichen Wertesystems.

Ob die gesundheitlichen Beeinträchtigungen tatsächlich so erheblich waren, wie vom Amtsgericht angenommen, spielte für das Urteil des Landgerichts keine Rolle. Die Richter erklärten, dass allein der Verlust der Wohnung unabhängig von gesundheitlichen und sonstigen Folgen für betagte Mieter eine Härte darstellt. Ein Umzug sei den Mietern deshalb nicht zuzumuten. Dabei wurde allerdings nicht genau definiert, welches Alter vor Kündigung schützt. Die Interessen des Vermieters wurden vom Landgericht als nachrangig beurteilt. Zumal die Vermieterin nicht beabsichtigte, die Wohnung ganzjährig zu nutzen. Es sei deshalb um „bloßen Komfortzuwachs und die Vermeidung unerheblicher wirtschaftlicher Nachteile“ gegangen.

 

Auch „Berechtigtes Interesse“ des Vermieters reicht nicht aus

Laut Gericht kommt eine Interessenabwägung zugunsten des Vermieters grundsätzlich nur in Betracht, wenn der Vermieter besonders gewichtige persönliche oder wirtschaftliche Nachteile durch den Fortbestand des Mietverhältnisses geltend machen kann. Die Vermieterin hätte also nachweisen müssen, dass die Beendigung des Mietverhältnisses zwingend notwendig war. Ein gewöhnliches „berechtigtes Interesse“ reicht nicht aus. Vor allem weil die Kündigung nicht auf einer Pflichtverletzung der Mieter beruhte.

... – das sind die Einrichtungstrends in diesem Jahr. Sie sind vielfältig und reichen von schlichten, naturbelassenen Selfmade-Produkten im Sinne von „Zurück zur Natur“ bis zum extravaganten Glamour- oder Metallic-Look.  So bejubelt ein angesagter Münchner Möbeltrendsetter die „neue Opulenz“, während eine renommierte Wohnzeitschrift den schlichten und unprätentiösen Trend zum „Quiet Surrounding“ hervorhebt. RE/MAX Germany hat sich für Sie bei den Wohntrends 2019 umgesehen. Wer Lust auf Neues hat und sich inspirieren lassen möchte, findet hier einige Anregungen.

 

Eiscremefarben sorgen für gute Laune im Haus

„Farbe bekennen“ – so lautet das Motto des aktuellen Einrichtungstrends. Allerdings sind dabei weniger knallige Farben als vielmehr zarte Pastelltöne gemeint. Eiscremefarben wie Vanille, Erdbeere, Mintgrün oder Pistazie bringen bereits jetzt den Sommer in Ihr Haus. Das sorgt bei den Bewohnern einer Immobilie für gute Laune. Eine Extraportion Frische bringt die Farbe des Jahres 2019: ein warmes Korallenrot mit Nuancen von Pink, Orange und Gold. Dieses setzt lebhafte Akzente, besonders in Kombination mit Türkis und Meeresmotiven.

Die neuen Farbtöne sehen nicht nur zum Anbeißen aus, sie bringen auch frisches Flair in Ihre eigenen vier Wände. Außerdem sind die sommerlichen Pudertöne wunderbar miteinander kombinierbar. Aber sie machen sich auch sehr gut als farbige Akzente zu kräftigeren Farben wie zum Beispiel zartrosa Kissen auf einem petrolblauen Sofa. Besonders schön sehen die Pudertöne –aber auch das Korallenrot – zu weißen Möbeln, hellem Holz und ausgewählten Accessoires aus warmen Metallen wie Kupfer, Messing und Gold aus.

Helle und freundliche Farben passen dagegen zum skandinavischen Wohntrend. „Slow Living“ macht durch schlichte Möbel und Textilien sowie gerade Linien und warmes Licht aus Ihrem Haus eine Oase der Ruhe: schlicht, aufgeräumt und unaufgeregt. Im Gegensatz zu diesem Minimalismus definiert sich der „Modern Glam-Trend“. Der neue Glamour feiert mit „Spaß am lustvollen Dekorieren“ den Abschied von der puristischen Zurückhaltung der letzten Jahre. Allerdings ist auch hier weniger mehr: Angestrebt wird kein protzig-pompöser Barock, sondern ein lebensfrohes, sinnliches und warmes Ambiente. Dieses sollte glanzvoll und elegant sein, indem Sie Gold oder messingfarbene Akzente nur zurückhaltend einsetzen.

 

„Modern Glam“ ist ein echtes Chamäleon unter den Einrichtungstrends

Zeit-Mix und Stilcollage: Der neue Glam-Trend fühlt sich keinem Wohnstil verpflichtet. Er soll nicht nur zur Retro-Einrichtung, sondern auch zum modernen Smart Home und funktionalen Möbeln passen. Die Lieblinge des „Modern Glam“ sind schwungvolle Art Déco-Stilelemente, die an das Filmset der Erfolgsserie „Babylon Berlin“ erinnern. Der Wunsch nach Sinnlichkeit drückt sich nicht zuletzt in den weichen Samtbezügen der Polstermöbel, seidig schimmernden Oberflächen und Edelsteinfarben wie Blau, Grün und Goldgelb aus. Na, haben Sie Lust auf Veränderung bekommen? Manchmal können schon ein paar neue Kissen in den aktuellen Trendfarben, eine große Wirkung erzielen. Die Immobilienmakler/-innen von RE/MAX Germany wünschen viel Spaß beim Ausprobieren.

Dann sollten Sie wissen, dass damit in Zukunft auch die Zahlung eines Hausgelds bzw. Wohngelds auf Sie zukommt. Denn in Deutschland besteht bei einer Wohneigentümergemeinschaft (WEG) die gesetzliche Verwalterpflicht (§ 20 Wohnungseigentumsgesetz). Zwar kann auch ein Eigentümer bzw. Eigentümerin die Verwaltung eines Hauses übernehmen, in der Regel wird jedoch ein professioneller Hausverwalter eingestellt. Das ist schon allein deshalb empfehlenswert, da dadurch eventuelle Interessenskonflikte vermieden werden. Die Immobilieneigentümer müssen an den Hausverwalter monatlich ein Hausgeld zahlen. RE/MAX Germany erläutert Ihnen im Folgenden, wofür dieses Geld verwendet wird.

 

So berechnet sich die Höhe des Hausgelds

Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) müssen die Wohnungseigentümer monatlich einen festen Betrag an den Hausverwalter bezahlen. Ein Wohnungskäufer sollte also beim Kauf einer Wohnung dieses Geld in seine Kalkulation mit einrechnen. Dazu sollte er die Immobilie auf ihren Gesamtzustand (z. B. Zustand der Fassade) überprüfen. Denn je älter und renovierungsbedürftiger sie ist, umso höher dürfte der monatliche Betrag ausfallen, den er leisten muss. Auch sollte er sich die früheren Wirtschaftspläne und Eigentümerversammlungsprotokolle geben lassen. Daraus kann er lesen, ob demnächst oder für die Zukunft schon irgendwelche Restaurierungsmaßnahmen beschlossen wurden.

Das Hausgeld ist also eine monatliche Vorauszahlung. Mit diesem Geld vertritt der Hausverwalter die WEG und bezahlt alle Rechnungen in ihrem Namen. Um zu wissen, wie hoch der monatliche Betrag ist, den jeder Immobilieneigentümer zu leisten hat, stellt der Hausverwalter einen Wirtschaftsplan (§ 28 WEG) über die Einnahmen und Ausgaben auf. Folgende Kosten gehören in die Aufstellung:

• Rücklagen für Reparaturen und Renovierungsarbeiten
• Heizkosten
• Strom- und Gaskosten
• Wasser, Abwasser
• Müllkosten
• Hausmeisterkosten
• Fahrstuhlwartung
• Reinigungskosten
• Gartenpflege
• Verwaltungskosten
• Versicherungskosten
• Kontoführungsgebühren
  
  

Der Hausverwalter legt seinen Wirtschaftsplan den Immobilieneigentümern dann bei der jährlichen Eigentümerversammlung vor. Für den Beschluss ist eine einfache Mehrheit ausreichend. Die Gesamtsumme wird in der Regel nach dem Miteigentumsanteil aufgeteilt. Es gibt aber auch WEGs die sich auf einen anderen Verteilerschlüssel geeinigt haben (z. B. nach Personenanzahl oder Verbrauch). Am Jahresende macht der Hausverwalter eine Abrechnung. Hat er zu hoch kalkuliert, bekommen die Immobilienbesitzer eine Auszahlung, hat er zu niedrig kalkuliert, müssen sie eine Nachzahlung leisten.

 

Der Unterschied zwischen Wohngeld und Nebenkostenvorauszahlungen

Bei den o. g. Kosten sind einige Kosten umlagefähig und andere nicht. D. h. falls der Immobilienbesitzer seine Wohnung vermietet hat, darf er den umlagefähigen Anteil an seine Mieter weitergeben. Die nicht umlagefähigen Kosten muss er selbst tragen. Zu den umlagefähigen Kosten gehören die Versicherungskosten, Grundsteuer, Strom, Wasser und Gas, Hausmeisterkosten, usw. Man darf Hausgeld also nicht mit den Nebenkostenvorauszahlungen eines Mieters verwechseln. Denn das Hausgeld umfasst nicht nur mehr Kosten, sondern die beiden unterscheiden sich auch juristisch voneinander. Während das Hausgeld vom Verwalter geschätzt wird, müssen die Nebenkosten genau berechnet und belegt werden.

... Frühlingsblumen ihre Köpfchen aus dem Boden. Sie kündigen den Beginn der Gartensaison an. Darauf hat so mancher Hobbygärtner schon sehnsüchtig wartet. Im März und April werden die Weichen gestellt für ein üppiges und prächtiges Gartenjahr. RE/MAX Germany hat ein paar Tipps für Sie, was Sie jetzt schon tun können, damit es bald in Ihrem Garten rund um Ihre Immobilie üppig grünt und blüht.

 

Tipps für den Auftakt der Gartensaison

Rasen düngen und vertikutieren:  Nach dem Winter ist der Rasen pflegebedürftig. Aus diesem Grund sollten Sie ihn jetzt mit einem Langzeit-Dünger auf Stickstoffbasis versorgen. Mähen Sie Ihren Rasen mindestens zweimal, bevor Sie mit dem Vertikutieren beginnen. Ein Durchgang in Längsrichtung und ein Durchgang quer reichen dafür aus. So bekommen die Gräserwurzeln mehr Sauerstoff und Ihr Rasen wird dichter und strapazierfähiger. Wichtig dabei ist, dass der Rasen trocken ist.

Rosen und andere Pflanzen schneiden: Die Forsythienblüte ist nicht nur prächtig anzuschauen, sie läutet auch den Frühling ein. Weichholzige Pflanzen wie Rosen, Schmetterlingsstrauch oder Gartenhibiscus können jetzt im Garten beschnitten werden, damit sie im Sommer üppig blühen. Bei den Strauch- und Kletterrosen wird nur das tote Holz entfernt. Mit dem Beschneiden von Kirsch- und Walnussbäumen sollten Sie jedoch bis zum Sommer warten, da die Schnittwunden schlecht verheilen.

Wichtige: Ihre Pflanzen brauchen nach dem Winterschlaf einen „Nährstoffkick“. Damit sie kräftig wachsen und blühen, sollte Sie sie im Frühjahr mit einem Dünger, am besten Kompost, versorgen. Immergrüne Bodendecker wie Ysander, Efeu, klein-blättriges Immergrün, gelbe Elfenblume und Haselwurz unterdrücken das Unkraut dauerhaft.

 

Gärtner aufgepaßt – Frühjahr ist die Zeit des Nestbaus

Alle Gehölze lassen sich im April gut pflanzen. Deshalb können Sie jetzt immergrüne und empfindliche Pflanzen in Ihrem Garten gut umgesetzen. Aber denken Sie daran, der April ist die Zeit des Nestbaus. Aus diesem Grund ist zum Schutz brütender Vögel ein radikaler Schnitt von Gehölzen verboten. Die RE/MAX Immobilienmakler/-innen wünschen allen Hobbygärtnern einen erfolgreichen Start in die diesjährige Gartensaison.

... , nehmen gerade einkommensschwache Familien auch ein beengtes Wohnen in Kauf. Grundsätzlich darf der Mieter enge Familienangehörige auch ohne die ausdrückliche Erlaubnis des Vermieters bei sich aufnehmen. Dazu zählen Ehepartner und natürlich auch die eigenen Kinder. Doch wo ist die Grenze? Müssen Vermieter es hinnehmen, dass die Wohnung immer voller wird? Je nach Situation gelten andere Regeln. RE/MAX Germany stellt Ihnen im Folgenden drei verschiedene Szenarien vor.

 

Besuch, Untervermietung und Überbelegung

Zehn Quadratmeter als Faustregel: In München teilte sich ein Ehepaar eine knapp 26 Quadratmeter große Wohnung . Im Laufe der Jahre bekam das Paar zwei Kinder und wohnte nun zu viert in dem Ein-Zimmer-Apartment (Wohnraum 16 Quadratmeter). Auf die Aufforderung der Hausverwaltung, die in der Wohnung lebenden Personen „zu reduzieren“, reagierte der Mieter nicht. Daraufhin kündigte ihm der Vermieter. Zu Recht urteilte das Amtsgericht München (Aktenzeichen: Amtsgericht München, 415 C 3152/15). Der Mieter sei berechtigt, seine Ehegattin und seine Kinder in die Wohnung aufnehmen. Allerdings dürfe dadurch keine Überbelegung entstehen. Das Gericht befand, dass eine Wohnung nicht überbelegt ist, wenn durchschnittlich zehn Quadratmeter pro Person einer Familie gegeben sind. Im vorliegenden Fall kämen auf eine Person aber gerade einmal rund vier Quadratmeter Wohnfläche. Noch dazu lebten alle Familienmitglieder im selben Raum.

Besuch oder Mitbewohner: Anders als bei engen Verwandten muss der Mieter auf jeden Fall die Erlaubnis des Vermieters einholen, wenn er entfernte Verwandte oder Freunde bei sich unterbringen möchte (§ 540 Abs. 1 BGB). Wenn deren Aufenthalt über vier bis sechs Wochen hinausgeht und der Vermieter vermutet, dass aus dem Besuch ein Dauerzustand wird, sollte er den Mieter um Klärung der Wohnverhältnisse bitten. Ein Schweigen könnte ihm ansonsten als Duldung ausgelegt werden.

Untervermietung nur mit Erlaubnis: Auch eine Untervermietung eines Wohnungsteiles ohne Erlaubnis des Vermieters stellt eine mietvertragliche Pflichtverletzung dar. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter Anspruch auf die Erlaubnis gehabt hätte. Auch wenn die Erlaubnis zur Untervermietung vorliegt, ist eine Vermietung an Feriengäste nicht gestattet. Auch in diesem Fall ist der Vermieter bei erfolgloser Abmahnung berechtigt, das Mietverhältnis zu kündigen.

 

Vermieter aufgepasst – Vorsicht Falle!

Verweigern Sie einem Mieter die Untermieterlaubnis pauschal, hat dieser ein Sonderkündigungsrecht. Weisen Sie in Ihrer Antwort auf eine allgemeine Anfrage Ihres Mieters also besser darauf hin, dass die Untermieterlaubnis erst in Betracht kommt, sobald dieser einen konkreten Untermieter genannt hat. Bei einer pauschalen Erlaubnisverweigerung kann der gut informierte Mieter ansonsten das Sonderkündigungsrecht geltend machen. Genau das ist nicht selten Ziel und Zweck einer solchen Anfrage.

... Früh erkannt, lassen sich die meisten Schäden in der Regel schnell beheben. Ein Jahrescheck hilft zu verhindern, dass sich kleine Blessuren zu großen und substanziellen Schäden auswachsen. Allerdings liebt nicht jeder den alljährlichen Frühjahrscheck. Doch wer jetzt ein bisschen Mühe investiert, spart sich langfristig Nerven, Zeit und Geld. Und wer mit System vorgeht, kann die Frühjahrsinspektion an Haus und Garten in wenigen Stunden erledigen. RE/MAX Germany hat im Folgenden ein kurze Checkliste für Sie zusammengestellt.

 

Hat Ihr Haus den Winter gut überstanden?

1. Dach abdichten
Als erstes sollte das Dach unter die Lupe genommen werden. Sitzen alle Dachziegel noch da, wo sie hingehören? Sind die Einfassungsbleche intakt? Gibt es undichte Stellen, durch die Feuchtigkeit ins Hausinnere gelangen kann? Steht eine Neueindeckung an, empfiehlt es sich, auch die Dachdämmung zu überprüfen. Denn eine intakte Dämmung spart nicht nur Heizkosten im nächsten Winter, sondern sie verhindert auch den sommerlichen Hitzestau. Übrigens: Die regelmäßige Kontrolle durch einen Fachmann bewahrt Hausbesitzer davor, für Sturmschäden haftbar gemacht zu werden.

2. Regenrinne reinigen
Wenn Sie auf der Leiter stehen, um das Dach zu begutachten, sollten Sie gleich die Regenrinnen und Abflussrohre von Dreck, Laub, Geäst und Moos befreien. Denn wenn diese verstopft sind, laufen sie über. Dann rinnt das Wasser die Fassade entlang und dringt ins Gemäuer ein. Dadurch kann sich leicht Schimmel, Moos oder Algen bilden.

3. Fassade der Immobilie inspizieren
Der diesjährige Wintereinbruch hat besonders dem Süden Deutschlands große Schneemassen beschert. Das war nicht nur eine Belastungsprobe für die Hausdächer, auch den Fassaden macht die Feuchtigkeit schwer zu schaffen. Schon durch kleine Schäden und Risse kann diese in die Bausubstanz gelangen. Ist die Farbe abgeblättert und der Putz rissig? Schauen Sie lieber genau hin, damit sich kleine Schönheitsfehler nicht beim nächsten Frost zu gravierenden Baumängeln auswachsen.

4. Türen und Fenster am Haus checken
Auch Türen und Fenster sind permanent der Witterung ausgesetzt. Deshalb sollten Sie unbedingt überprüfen, ob der Kitt oder die Silikondichtungen spröde geworden sind. Bei Außentüren ist vor allem die Fuge an der Anschlagschiene kritisch. Hier kann Feuchtigkeit unter den Estrich eindringen. Wenn die Holzfenster nach dem Winter nicht mehr dicht schließen, kann es daran liegen, dass sich die Flügel verzogen haben. Hier kann es helfen, die Dichtungen auszutauschen oder die Scharniere neu einzustellen.

 

Der Garten – Letzter Punkt auf  Ihrer Checkliste

Zum Abschluss Ihres Frühjahrschecks sollten Sie den Blick auf den Boden richten, um eventuelle Stolperfallen ausfindig zu machen. Denn auf dem Balkon, der Terrasse oder Auffahrt können sich durch Frost oder Sickerwasser Platten anheben, Beton bröckeln oder Fliesen abplatzen. Die letzte Inspektionsrunde führt Sie in Ihren Garten. Ist der Zaun vorm Haus noch stabil? Haben Bäume, Hecken und Sträucher die Kälte und den Schnee gut überstanden? Geschafft!!! Die RE/MAX-Immobilienmakler wünschen Ihnen eine lange und sonnige Gartensaison.

... Verkäufer und Käufer sind sich über den Kaufpreis einig geworden. Doch ganz so einfach funktioniert der Verkauf einer Immobilie leider nicht. Denn der Gesetzgeber hat die Spielregeln hierfür ganz klar festgelegt. Diese sollen sowohl zum Schutz des Käufers als auch des Verkäufers dienen. Eine wichtige Rolle spielt dabei der Notar. Um diese Zusatzkosten kommt man nicht herum, denn ohne Notar ist keine Übertragung von Wohneigentum möglich. RE/MAX GERMANY hat im Folgenden kurz den Eigentumsübergang einer Immobilie für Sie zusammengefasst.

 

So funktioniert der Eigentumsübergang bei einer Immobilie

Nachdem sich Verkäufer und Käufer über den Verkauf bzw. Kauf einer Immobilie geeinigt haben, können die Parteien einen Notar kontaktieren. Dieser setzt einen notariellen Kaufvertragsentwurf auf. Darin werden alle Punkte (z. B. Zahlungsbedingungen, Kaufpreis, usw.) schriftlich festgehalten, die zwischen dem Käufer und dem Verkäufer bzw. Immobilienmakler zuvor besprochen worden sind. Die Kosten für den Notar trägt in der Regel der Käufer. Im Anschluss haben die Vertragspartner Zeit, den Kaufvertragsentwurf in Ruhe zu prüfen und eventuelle Änderungen vorzunehmen. Sie können dazu auch einen Anwalt oder Gutachter zu Rate ziehen.

Nach der Prüfung des Kaufvertrags wird ein gemeinsamer Notartermin vereinbart. Bei diesem Termin liest der Notar zunächst den Kaufvertrag nochmal Punkt für Punkt vor und klärt den Käufer und Verkäufer über die Konsequenzen und die weiteren Schritte auf. Im Vertrag wird auch ein Termin festgelegt, ab wann der Käufer für die Immobilie verantwortlich ist. D. h. ab wann er verpflichtet ist, für die Immobilie wirtschaftlich zu sorgen, indem er Eigentümer wird. Wenn beide Parteien mit dem Vertragsinhalt einverstanden sind, wird der Kaufvertrag unterschrieben. Mit der Unterschrift ist der Käufer aber noch nicht der Eigentümer der Immobilie.

 

Der endgültige Eigentumsübergang beim Immobilienkauf

Rechtlich wird der Käufer erst zum Eigentümer der Immobilie, wenn er als solcher im Grundbuch eingetragen wurde. Der endgültige Eigentumsübergang (§§ 873, 925 BGB bzw. § 4 WEG) erfolgt, sobald der Käufer den Kaufpreis gezahlt und die Grunderwerbssteuer überwiesen hat. Erst dann veranlasst der Notar die Eigentumsumschreibung und die Eintragung im Grundbuch. Dies kann jedoch einige Wochen in Anspruch nehmen. Zum Schutz des Käufers wird in der Zwischenzeit eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Sie verhindert, dass der Verkäufer die Immobilie nach der Unterschrift noch belastet oder gar an einen anderen Interessenten weiterveräußert. Bei der Grundbucheintragung wird diese Auflassungsvormerkung wieder gelöscht. Damit wird der Käufer formell zum stolzen Eigentümer seiner neuen Immobilie.

... in dem man seine Gartengeräte sicher und trocken lagern kann. Nein, über die Jahre hat sich die einfache Gartenlaube zu einem echten Designobjekt und Rückzugsort gemausert. Hier kann man z. B. seine Wochenenden verbringen, Gäste übernachten lassen oder Grillparties veranstalten. Sie möchten sich in diesem Frühjahr auch so eine kleine, wohnliche Oase im eigenen Garten schaffen? Dann sollten Sie schon bald mit den Vorbereitungen beginnen, denn es gibt so einiges zu beachten.

 

Ein Gartenhäuschen sollte gut geplant sein

Zunächst muss geklärt werden, ob für das Gartenhaus eine Baugenehmigung erforderlich ist. Dies variiert von Bundesland zu Bundesland und ist abhängig von der Größe, Nutzung und dem Stellplatz. Wer sicher gehen will, dass das Gartenhaus auch stehen bleiben darf, sollte also vor dem Kauf am besten in die jeweilige Landesbauordnung schauen. Noch sicherer ist es, mit dem Prospekt zum zuständigen Bauamt gehen und dem zuständigen Sachbearbeiter das Haus der Wahl zu zeigen.

Die nächste Überlegung gilt dem Standort. So mag ein schattiges Plätzchen unter alten Bäumen sicherlich seinen Reiz haben, aber Laub und Feuchtigkeit führen dazu, dass die Holzbretter schnell morsch werden. Um diese zu schützen, ist daher ein sonniges, idealerweise windgeschütztes Plätzchen besser geeignet. Dann muss eine stabile Basis geschaffen werden: Denn ein solides Fundament ist für die spätere Stabilität des Gartenhäuschens entscheidend.

Soll das Gartenhaus nur der Aufbewahrung von Gartengeräten dienen, reicht es meistens aus, den Boden zu verdichten. Ansonsten sollte die Fläche 25 bis 30 Zentimeter ausgegraben und mit Kies gefüllt werden. Auf das Kiesbett kommen die Betonplatten, auf denen das Gartenhaus später stehen soll. Bei größeren Gartenhäusern oder sehr weichem Boden muss das Fundament besonders stabil sein. Hier helfen sogenannte Bewährungsmatten. Diese gitterartigen Matten aus Eisenstäben stabilisieren den Beton und verhindern, dass er reißt. Beliebter, beständiger, aber auch teurer ist ein Fundament aus Steinparkett auf Betonstahlplatten. Dieses eignet sich für alle Arten von Gartenhäusern. Diese Variante sollte jedoch besser der Fachmann verlegen, da ein Betonfundament Fachwissen voraussetzt.

 

Gute Planung für eine lange Freude am Gartenhäuschen

Für welche Lösung Sie sich auch entscheiden, ein solides und waagerechte Fundament ist entscheidend. Wer hier Fehler macht, ärgert sich später nicht nur über verkantete Wände, nicht funktionierende Türen und Fenster, und eine geringe Lebensdauer des Gartenhäuschens. Reklamieren geht dann auch nicht mehr, denn die Garantie erlischt, wenn das Fundament nicht regelgerecht ist. Die REMAX-Germany Makler/-innen empfehlen zudem, vor dem Kauf die Nachbarn zu informieren. Dies gilt besonders, wenn das Gartenhäuschen nah an der Grundstücksgrenze angesiedelt werden soll. Damit Sie lange und ungetrübte Freude an Ihrem lauschigem Plätzchen im Grünen haben.

... schrieb der Dichter Wilhelm Busch. Und tatsächlich ist das häusliche Musizieren ein häufiger Streitfall vor Gericht. Wann und wie lange darf musiziert werden? Und dürfen Berufsmusiker länger üben als Hobbyspieler? Über diese Frage hat der Karlsruher Bundesgerichtshof (BGH) Ende letzten Jahres entschieden. Dem mit Spannung erwarteten BGH-Urteil vorausgegangen war ein jahrelanger Streit zwischen Reihenhaus-Nachbarn in Augsburg. Der Beklagte ist Trompeter beim dortigen Staatstheater. Nach eigenen Angaben übt der Berufsmusiker maximal drei Stunden täglich und nur an zwei Tagen pro Woche. Dabei berücksichtige er die Mittags- und Nachtruhe. Außerdem unterrichtet er zwei Stunden wöchentlich externe Schüler.

 

Wieviel Musizieren ist denn nun bei den Nachbarn im Reihenhauserlaubt?

Die Bewohner eines Reihenhauses in Augsburg fanden die musikalische Beschallung ihres nachbarlichen Berufsmusikers wenig erbaulich und klagten vor Gericht. Sie verlangten, dass dieser seine Wände dämmen muss, dass bei ihnen nichts mehr zu hören ist. Sie bekamen vor dem Amtsgericht Recht. Daraufhin legte der Musiker Berufung ein und bekam vom Landgericht strenge Auflagen. Demnach durfte er nur noch werktags zu bestimmten Zeiten und maximal zehn Stunden pro Woche in einem Übungsraum unter dem Dach spielen.

Dieses Urteil bewertete der BGH (V ZR 143/17) als zu streng. Musizieren muss als „übliche Freizeitbeschäftigung“ in gewissen Grenzen möglich sein. „Es besteht kein Anspruch auf völlige Stille“, erklärte Christina Stresemann, Vorsitzende des fünften Zivilsenats des BGH. Denn häusliches Musizieren kann von „erheblicher Bedeutung für die Lebensfreude und das Gefühlsleben sein“ und dient der „freien Entfaltung der Persönlichkeit“. Andererseits muss auch der Nachbar seine Wohnung für Erholung und Entspannung nutzen können. Beim Abwägen der sich widerstreitenden Persönlichkeitsrechte der Nachbarn sei die Sicht eines „verständigen Durchschnittsmenschen“ der Maßstab, so der BGH.

Der Kompromiss: Das Musizieren wurde zeitlich begrenzt, doch weniger rigide als es das LG vorgab. Als groben Richtwert gab der BGH zwei bis drei Stunden an Werktagen sowie ein bis zwei Stunden an Sonn- und Feiertagen – vorzugsweise im Dachgeschoss – und unter Einhaltung der üblichen Ruhezeiten vor. Das gilt auch für den Musikunterricht, den das Landgericht untersagt hatte. Denn der Kläger empfand das Spiel der Schüler als besonders laut und lästig.

 

Kein Unterschied zwischen Berufs- und Hobbymusiker

Der BGH unterscheidet bei seinem Urteil nicht zwischen Berufs- und Freizeitmusiker. Der BGH betonte aber auch, dass das Ausmaß der Geräusche, die Art der Musik und des Instruments sowie die Räumlichkeiten vor Ort in jedem Einzelfall berücksichtigt werden müssen. So ist z. B. eine Harfe natürlich weniger geräuschintensiv als eine Trompete.  Auch andere Gegebenheiten wie die Bausubstanz und der Schallschutz vor Ort oder eventuelle Erkrankungen des Nachbarn seien zu prüfen. So führte der Kläger diverse psychosomatische Leiden auf die ständige Lärmbelästigung zurück. Diese Feinheiten für einen Kompromiss muss nun das Landgericht ausarbeiten. Der Kläger will weiter dafür kämpfen, dass sein Nachbar einen Probenraum in seinem Reihenhaus dämmt, damit beide ungestört leben können. Dies lehnt der Beklagte aufgrund der schwierigen Bausubstanz seiner schon älteren Immobilie als zu aufwändig ab.

... Zur Berechnung sollen künftig der Grundstückswert, das Alter von Immobilien und die durchschnittlichen Nettokaltmieten herangezogen werden. Der Deutsche Städtetag und der Landkreistag  begrüßten den Kompromiss als gute Lösung. Von der Immobilienwirtschaft und vom Bund der Steuerzahler wird das wertbasierte Modell dagegen scharf kritisiert.

 

Scharfe Kritik an den vereinbarten Eckpunkten für Grundsteuerreform

Es entsteht ein Bürokratiemonster, wenn die Eckpunkte so umgesetzt werden, meint Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes IVD. Er sagt: „Die Erhebung der Grundstückswerte, des Gebäudealters und der Miethöhe wird zu einem erheblichen Mehraufwand in den bereits voll ausgelasteten Finanzämtern führen“. Schick hält den „faulen Kompromiss“ zudem für ungerecht. Er befürchtet, dass nach dem Einbezug der Durchschnittsmieten in die Berechnung der Grundsteuerlast die Mieten in den Metropolen und Ballungsräumen weiter steigen. Helmut Dedy, Hauptgeschäftsführer des Deutschen Städtetages, dagegen unterstützt das neue Modell. Er findet es gerechter, den Wert von Grundstücken und Immobilien in die Besteuerung einzubeziehen.

Der Städtetag drängt auf einen schnellen Gesetzesentwurf. Denn das Bundesverfassungsgericht erwartet bis zum Ende des Jahres eine Neuregelung der völlig veralteten Grundsteuer. Ohne Einigung fällt die Grundsteuer ab 2020 weg. Ein Horrorszenario für die bundesweit mehr als 11.000 Kommunen. Denn die Grundsteuer ist mit 14 Milliarden EUR jährlich eine wichtige Einnahmequelle. Sie trägt vor allem zum Bau und Sanierung von Schulen, Kitas, Schwimmbändern und Straßen bei. Auch der Bund der Steuerzahler (BdSt) findet die Einigung von Bund und Ländern „ungeheuer bürokratisch und teuer“. Die höhere Grundsteuer in Ballungsgebieten treffe vor allem Menschen mit kleinen Einkommen, Studenten, junge Familien und Rentner. Auch der Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdB warnt vor dem Kompromiss.

Kritik kommt auch aus der Politik. Bayerns Ministerpräsident, Markus Söder, hält den Kompromiss für nicht zustimmungsfähig (Bayern hatte eine unbürokratische Steuerberechnung nach Fläche angestrebt.). Unzufrieden mit dem Erreichten äußerten sich auch einige Bürgermeister großer Städte. So warnt Münchens Oberbürgermeister, Dieter Reiter (SPD), vor einer höheren Steuerbelastung der Mieter. Auch Düsseldorfs Oberbürgermeister, Thomas Geisel (SPD), kritisierte die Vorschläge seines Parteifreundes Olaf Scholz. Er findet die Grundsteuerreform „zu kompliziert“. Geisel hält eine Grundsteuer allein auf Basis von Bodenrichtwerten für die einfachste, fairste und beste Lösung, da diese den Wert der Immobilie bereits implizit enthalten.

 

Antragsfrist Grundsteuererlass bis 1. April

Noch grundlegender ist die Kritik von SPD, Grüne und Linken. Sie fordern, dass Eigentümer die Grundsteuer in Zukunft nicht mehr auf die Mieter abwälzen können. Bei so viel Gegenwind ist davon auszugehen, dass die Eckpfeiler noch nachjustiert werden. Viel Zeit bleibt allerdings nicht.  Damit das neue Gesetz bis Ende des Jahres verabschiedet werden kann, muss der Gesetzesentwurf bis spätestens Ostern vorliegen. Der Eigentümerverband Haus und Grund weist darauf hin, dass die Frist zum Grundsteuererlass für Vermieter am 1. April ausläuft. Bis dahin sollten Vermieter, die unverschuldet im vergangenen Jahr erhebliche Mietausfälle hatten, ihre Anträge stellen. Als Ursachen kommen z. B. Leerstand, allgemeiner Preisverfall oder strukturbedingte Nichtvermietbarkeit, aber auch außergewöhnliche Ereignisse wie Wohnungsbrände oder Wasserschäden in Betracht.

... Dazu sollte man sich im § 5 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) die Absätze 1 und 2 anschauen. Diese besagen, vereinfacht ausgedrückt, dass bestimmte Räume oder Bestandteile einer Immobilie vertraglich einem einzigen Besitzer zugeordnet werden können. Dieser Eigentümer bekommt dadurch das Recht, an seinem sogenannten „Sondereigentum“ jeder Zeit Veränderungen vornehmen zu dürfen. Das gilt natürlich nur, solange diese nicht das gemeinschaftliche Eigentum, das Gesetz oder die Rechte Dritter betreffen. Dabei gehören zum Sondereigentum aber nicht nur die Wohnräume einer Immobilie. Im Folgenden möchte REMAX Germany genauer untersuchen, was bei einem Mehrfamilienhaus zum Sondereigentum und was zum Gemeinschaftseigentum gehört.

 

Der Unterschied von Sonder- und Gemeinschaftseigentum bei einer Immobilie

Wenn man ein Mehrfamilienhaus mit mehreren Eigentumswohnungen nimmt, so fallen die einzelnen Wohnungen unter Sondereigentum. Das bedeutet, die Wohnungseigentümer haben das Recht, innerhalb ihrer Räume Veränderungen vorzunehmen. Diese dürfen jedoch nicht das Gemeinschaftseigentum betreffen oder gesetzlich verboten sein. In der Regel gehören  die Fußböden, sanitären Einrichtungen, Innentüren und Wände (solange es sich nicht um tragende Wände handelt) zum Innenbereich einer Wohnung. Das Treppenhaus, der Aufzug oder das Dach eines Mehrfamilienhauses sind auf der anderen Seite Teil des Gemeinschaftseigentums.

Bei einigen Bestandteilen einer Immobilie fällt die Zuordnung zu Sonder- oder Gemeinschaftseigentum allerdings sehr viel schwerer. So darf z. B. der Eigentümer einer Wohnung mit Balkon den Bodenbelag seiner Veranda selbst bestimmen. Die Balkondecke und die Außenwände sind jedoch Gemeinschaftsgut. Dachterrassen und Gärten sind allgemein nicht sondereigentumsfähig. Das bedeutet, sie gehören immer der Gemeinschaft eines Mehrfamilienhauses. Allerdings kann einem Wohnungsbesitzer durch einen Beschluss auf der regelmäßig stattfindenden Eigentümerversammlung ein Sondernutzungsrecht zugesprochen werden. Das Gleiche gilt für die freien Stellflächen für Autos auf dem Immobiliengrundstück. Auch diese dürfen nicht einfach als Sondereigentum definiert werden. Aber sie können, ebenso wie der Garten, durch einen Beschluss, den verschiedenen Parteien eines Hauses zugesprochen werden.

 

Die Wichtigkeit der Unterscheidung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum

Welche Flächen und Räume zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum gehören, wird in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung eines Mehrfamilienhauses festgelegt. Diese offizielle Regelung ist sehr wichtig. Denn ohne eine vertragliche Vereinbarung dürfte ein Wohnungseigentümer ansonsten an seinen Wohnräumen keinerlei Änderungen vornehmen. Er müsste vielmehr immer erst, die Eigentümergemeinschaft um Erlaubnis bitten. Auch eine Vermietung wäre ohne die vertragliche Unterscheidung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum nicht möglich. Die Aufteilung ist aber auch für die gerechte Kostenverteilung in einem Mehrfamilienhaus notwendig. Nur durch sie wird klar geregelt, welche Kosten von einem Wohnungseigentümer alleine getragen werden müssen, da sie nur sein Sondereigentum betreffen, und welche Kosten sich die Wohnungseigentümergemeinschaft teilt.

...Das meldet der Verband Privater Bauherren (VPB). Gerade wenn in einer Immobilie die alte Heizungsanlage gegen ein modernes Heizsystem auf Basis der Niedertemperatur- oder Brennwerttechnik ausgetauscht wird, muss auch die Schornsteinanlage an die neue Technik angepasst werden.

Der Schlot – Das Stiefkind bei vielen Sanierungen

In vielen Fällen ist bei einer Sanierung der Heizanlage auch ein Umbau des Schornsteins angesagt. Denn moderne Heizsysteme verlangen meist deutlich geringere Durchmesser beim Schlot als die alten. Anders ausgedrückt: Alte Schornsteine sind für moderne Heizanlagen häufig überdimensioniert. Wird der Schornstein auf dem Haus jedoch nicht an den neusten Stand der Technik angepasst oder ausgetauscht, kann das zu Folgeschäden führen.

Da moderne Heizkessel die Verbrennungswärme sehr viel besser ausnutzen, gelangen die Verbrennungsgase mit wesentlich niedrigerer Temperatur in den Schornstein. Dadurch wird der Auftrieb der Abgase, die bei der Verbrennung entstehen, vermindert. Das kann dazu führen, dass das Abgas sich noch innerhalb des Schornsteinzuges so weit abkühlt, dass es an den Wänden kondensiert. Das wiederum hat zur Folge, dass der Schornstein langsam von innen durchfeuchtet.

Abgase enthalten zudem einem hohen Anteil an Wasserdampf und Schwefelverbindungen. Auch diese zum Teil ätzenden Stoffe schlagen sich an der Innenseite des Schornsteins nieder. Mit der Zeit durchdringen sie das Mauerwerk und hinterlassen gelb-braune Flecken und einen üblen Geruch. Diese Durchdringung der Mantelsteine eines Kamins mit Wasser, Teer und Säuren wird als Versottung bezeichnet.

So sollte ein moderner Schornstein sein

Moderne Schornsteine müssen also nicht nur brand- und standsicher, sondern auch säure- und feuchtebeständig sein. Abhilfe bei einer Versottung bieten säurefeste Rohre aus Edelstahl, Keramik oder Kunststoff. Diese werden in die bestehenden Kaminzüge eingezogen. Dadurch wird gleichzeitig der Querschnitt verringert. Es gibt jedoch verschiedene Bauweisen für Schornsteine. Deshalb sollte man vor einer Sanierung auf jeden Fall den zuständigen Schornsteinfeger um Rat fragen. Dieser kommt zu Ihnen nach Haus und prüft den Schornstein auf seine optimale Funktionsfähigkeit.

... In München ging 2018 ein Mieter bis vor den Bundesgerichtshof (BGH), weil er sich eine Verletzung auf dem Gehweg vor dem Haus zugezogen hatte. Doch kann der Vermieter einer Immobilie für solche Schäden durch Sturz belangt werden?

 

Die allgemeine Rechtslage bezüglich Räum- und Streupflicht in Kürze:

Stürzt ein Passant aufgrund von Eis und Schnee vorm Haus, kann er Schadensersatz und Schmerzensgeld verlangen. Denn der Vermieter muss dafür zu sorgen, dass der Zugang zum Mietobjekt gewährt ist (BGH §535 Abs. 1). Laut Gesetz ist die Stadt oder Gemeinde für den Winterdienst auf öffentlichen Straßen und Bürgersteigen verantwortlich. Über die Ortssatzung kann sie diese Pflicht jedoch auch auf die anliegenden Hauseigentümer übertragen. Die Eigentümer wiederum können die ungeliebte Schneeräumpflicht an die Mieter weitergeben. Dies muss allerdings im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart werden.

Die Wege müssen vom Hauseingang bis zum öffentlichen Straßenraum geräumt werden. Auch die Wege von der Haustür zu den Mülltonnen und bis zu den auf dem Grundstück befindlichen Parkplätzen gehören dazu. Die Bewohner eines Mehrfamilienhauses sind ferner angehalten, sich beim Schneeräumen in einer festgelegten Reihenfolge abzuwechseln. Der Vermieter muss für den Schneeräumdienst allerdings die nötigen Geräte und das Material zur Verfügung stellen. Doch an der Grundstücksgrenze endet die Pflicht. Es sei denn, die Gemeinde hat die Räum- und Streupflicht auf den Eigentümer übertragen.

Im vorliegenden Fall hatte die Stadt die Schneeräumpflicht. Sie hatte dafür einen Winterdienst beauftragt. Dieser hatte den Gehweg mehrfach geräumt und gestreut – allerdings nicht auf der gesamten Breite. So war der Streifen bis zur Schwelle des an den Gehweg angrenzenden Hauses nicht von Eis und Schnee befreit. Ein Mieter stürzte und brach sich den Fußknöchel. Er sah den Vermieter in der Pflicht und verklagte ihn auf Schmerzensgeld (4.300 EUR plus Zinsen). Der BGH wies die Schadenersatzklage zurück. Er urteilte, dass ein Vermieter über die Grundstücksgrenze hinaus nur haftet, wenn außergewöhnliche Umstände vorliegen. Es sei für den Mieter zumutbar gewesen, den nicht geräumten Streifen des Gehwegs „mit der gebotenen Vorsicht zu überqueren“ ( AZ: VIII ZR 255/16). Auch dass die Stadt München den Gehweg nur mittig (ca. 1,20 m breit) geräumt hatte, sei ausreichend.

 

Vermieter einer Immobilie hat Kontrollpflicht

Der Vermieter muss darüber hinaus kontrollieren, ob ordnungsgemäß geräumt und gestreut wird. Dies sollte er sogar zwei bis dreimal in der Woche tun. “Das Oberlandesgericht Hamm hat entschieden, dass eine monatliche Kontrolle nicht ausreicht“, erklärt Julia Wagner vom Eigentümerverein Haus & Grund Deutschland. Kontrolliert er nicht, haftet er für etwaige Schäden, falls jemand zu Fall kommt. Geräumt werden muss werktags von 7 bis 20 Uhr, an Sonn- und Feiertagen ab 8 Uhr. Nach einem Urteil des BGH muss bei starkem Schneefall auch mehrmals am Tag geräumt und gestreut werden (AZ: VI ZR 49/83), bei Glatteis besteht sogar sofortige Streupflicht. Wenn ein Mieter seiner Räumpflicht wegen Urlaub oder Krankheit nicht nachkommen kann, muss er für Ersatz sorgen. Im Schadensfall könnten die Forderungen sonst an den Mieter weitergeleitet werden. Gestreut werden darf übrigens mit Sand, Granulat oder Rollsplit – Salz sollte wegen seiner Umweltschädlichkeit nicht verwendet werden.

...Doch Deutschland ist nach wie vor eine Mieternation. So stagniert die Wohneigentumsquote weiterhin bei rund 45 Prozent. Doch was hält die Menschen davon ab, sich ihren Traum zu erfüllen und wie sieht es mit dem Wohnen in Deutschland derzeit aus? Eine Forsa-Umfrage im Auftrag von Ikea ergab, dass im Zentrum der meisten deutschen Wohnzimmer ein riesiges Sofa steht. Die gemütliche Sitz- bzw. Liegelandschaft steht für ein kuscheliges Zuhause. Tatsächlich verbinden fast alle Befragten (97 Prozent) der Studie von Interhyp Zuhause mit Begriffen wie „Geborgenheit“, „Gemütlichkeit“ und „Privatsphäre“.

 

Eigenes Zuhause in Deutschland zwischen Wunsch und Wirklichkeit

Das eigene Zuhause ist der Ort, an dem wir einfach nur wie selbst sein können. Es ist aber auch die Ausgangsbasis für unsere sozialen Kontakte. Über 90 Prozent der Befragten gaben  an, dass ihnen bei ihrem Zuhause die Nähe zu Familie und Freunden wichtig bzw. sehr wichtig ist. Die ideale Immobilie sollte aber insgesamt gut gelegen und behaglich sein. So sollte sie sich in erreichbarer Nähe zum Arbeitsplatz befinden, gut ausgestattet und großzügig geschnitten, aber nicht zu teuer sein.

Dabei denken die Deutschen durchaus pragmatisch und sind kompromissbereit. Auf die Frage, in welchen Bereichen sie bei ihrer Immobilie Abstriche machen würden, nennen 60 bis 70 Prozent der Befragten: Raumaufteilung, Wertigkeit, Ausstattungsniveau, Bauweise und Größe. Überraschenderweise gehören für nur 23 Prozent der Befragten Smart Home Systeme zu einem idealen Zuhause. Grund dafür ist die Sorge, dass Einbrecher die Systeme hacken könnten. Am wenigsten Kompromissbereitschaft bestand in punkto Behaglichkeit (22 Prozent), gefolgt von Haustierhaltung, einer schönen Aussicht und einer guten Lage. Auch was die Höhe der Wohnkosten angeht, also die monatliche Belastung durch Miete oder Kredit, sind nur noch 38 Prozent zu Abstrichen bereit.

Für die meisten Befragten ist eine Traumimmobilie ein freistehendes Einfamilienhaus im Umland einer kleinen oder größeren Stadt: Immerhin 76 Prozent wünschen sich eine eigene Immobilie, idealerweise mit moderner Einbauküche, Garten (73 Prozent), Terrasse oder Balkon, Gäste-WC und Garage. Doch vor allem erhoffen sie sich mehr (Gestaltungs-)Freiraum, Unabhängigkeit vom Vermieter und Sicherheit im Alter. Doch die Wohneigentumsquote in Deutschland stagniert weiterhin bei rund 45 Prozent, wie eine IW-Studie zeigt. Was hält die Mieter-wider-Willen davon ab, sich ihren Traum zu erfüllen?

 

Das sagen Immobilienbesitzer zum Risiko eines Immoblienkaufs

Wie die Studie zeigt, haben die Deutschen großen Respekt vor dem Immobilienkauf. 83 Prozent der Noch-Mieter machen sich Gedanken über die finanzielle Belastung. 69 Prozent haben Angst, bei der Finanzierung Fehler zu machen. Ein weiterer Aspekt, der den Schritt über die Schwelle zum Eigentum erschwert, ist die langfristige Planung. So stimmen 92 Prozent der Befragten der Aussage zu “Wenn man eine Immobilie kauft, sollte man so planen, dass man sie mindestens 15 bis 20 Jahre behalten kann.“ Wobei ganze 85 Prozent darin eine Entscheidung fürs Leben sehen. Die befragten Immobilienbesitzer teilen die angeführten Bedenken nicht: Nur 30 Prozent sprach von hoher finanzieller Belastung durch den Kredit. 91 Prozent sind mit ihrer Entscheidung sehr zufrieden. Das ist kein Wunder, durchschnittlich haben sie mit 146 Quadratmetern fast doppelt so viel Wohnraum wie Mieter (77 Quadratmeter). 65 Prozent der Eigentümer erwarten zudem eine Wertsteigerung ihrer Immobilie in den kommenden Jahren.

... Unterstützung von einem Fachmann. D. h. er beauftragt einen Immobilienmakler, nach dem passenden Käufer für sein Objekt zu suchen und den Verkauf abzuwickeln. Er kann dabei zwischen drei Auftragsarten wählen: Allgemeinauftrag, Alleinauftrag oder qualifizierter Alleinauftrag. Je nach gewählter Auftragsform gelten für den Verkäufer und Immobilienmakler andere Konditionen, Rechte und Pflichten. Vereinfacht kann man sagen, je exklusiver der Maklervertrag ist, desto mehr Verpflichtungen gehen beide Seiten ein.

 

Die drei Auftragsmöglichkeiten bei Immobilien im Vergleich

Der einfache Maklerauftrag (Allgemeinauftrag) ist am unverbindlichsten. Denn bei dieser Auftragsform, die sowohl schriftlich als auch mündlich erfolgen kann, darf der Verkäufer gleich mehrere Immobilienmakler beauftragen. Diese suchen zeitgleich nach dem passenden Käufer. Dem Verkäufer entstehen dadurch keinerlei Mehrkosten. Die Immobilienmakler sind im Gegenzug jedoch nicht verpflichtet, die Immobilie wirklich aktiv zu vermarkten. Nur der Makler, der am Ende die Immobilie erfolgreich verkauft, erhält die Erfolgsprovision. Die anderen Immobilienvermittler gehen leer aus. Ansonsten gelten bei dieser Vertragsart keinerlei Vertragsfristen. Sie empfiehlt sich bei Immobilien, für die eine hohe Nachfrage besteht und bei denen ein sehr schneller Verkauf erwartet wird.

Wie das Wort „Allein“ vermuten lässt, beauftragt der Verkäufer beim Alleinauftrag nur einen einzigen Immobilienmakler mit dem Verkauf seiner Immobilie. Die Vergabe des Auftrags sollte schriftlich erfolgen. Es werden darin die Laufzeit (meist zwischen 3-6 Monaten), die Höhe der Provision und das Mindestmaß an Werbemaßnahmen (Zeitungsinserate, Exposé, etc.) festgelegt. Ein Makler mit einem Alleinauftrag hat also verschiedene Aufklärungs- oder Erkundigungs- und Nachprüfungspflichten. Dem Verkäufer steht es weiterhin frei, seine Immobilie selbst zu verkaufen. Gelingt ihm das, muss er keine Maklerprovision zahlen, sondern höchstens eine vorab vereinbarte Aufwandsentschädigung.

Der qualifizierte Alleinauftrag ist ein Exklusivvertrag. Als Individualvertrag darf er nicht als Formularvertrag abgeschlossen werden, sondern muss individuell ausgehandelt werden. Inhaltlich ist er ähnlich aufgebaut wie ein Alleinauftrag. Aber bei ihm darf der Verkäufer nicht selbst tätig werden. Falls sich ein Kaufinteressent direkt an ihn wendet, muss er diesen an den Makler weiterverweisen. Damit ist dem Makler die Provision sicher, wenn er die Immobilie in dem vorgegeben Zeitrahmen verkauft. Aus diesem Grund bevorzugen Immobilienmakler den  qualifizierten Alleinauftrag. Denn mit ihm sinkt für sie das Risiko am Ende auf Kosten sitzenzubleiben. Umgekehrt kann sich der Verkäufer aber auch sicher sein, dass der Makler sein Bestmögliches geben wird, den Verkauf schnellstmöglich, erfolgreich abzuschließen.

 

Darum lohnt sich ein Alleinauftrag

Der Allgemeinvertrag ist sehr flexibel. Das ist aber nur ein scheinbarer Vorteil, denn ein Immobilienmakler wird auch nur eingeschränkt Zeit und Geld in die Vermarktung investieren, da das Risiko, dass die Immobilie durch einen Dritten verkauft wird, für ihn zu hoch ist. Auch kann es passieren, dass die Immobilie zeitgleich mehrfach in den gleichen Medien angeboten wird. Das könnte für potenzielle Käufer verwirrend wirken und ihr Interesse an der Immobilie schmälern. Sie planen demnächst eine Immobilie zu verkaufen? Dann sollten Sie sich an einen erfahrenen REMAX-Makler in Ihrer Nähe wenden. Ob Sie sich für einen Alleinauftrag oder einen „qualifizierten Alleinauftrag“ entscheiden, hängt von Ihnen ab. Wenn Sie weder Zeit noch Lust haben selbst aktiv zu werden, macht ein „qualifizierter Alleinauftrag“ auf jeden Fall Sinn.

Da kommt sowohl Frau als auch Mann mit dem Staubwischen kaum hinterher. Gerade hat man die graue Staubschicht auf Regalen, Schränken und Böden mühsam entfernt, taucht sie kurze Zeit später an der gleichen Stelle wieder auf. REMAX Germanyhat im Folgenden ein paar Tipps für Sie gesammelt, wie Sie den ungeliebten Wollmäusen zu Leibe rücken können.

 

Hier kommen unsere Tipps für weniger Staub im Haus

Besonders Allergiker haben unter dem Hausstaub im Winter zu leiden. So kann das Einatmen von Hausstaub bei einem Asthmatiker zu einem Asthmaanfall führen.  Doch auch wer nicht tränenden Auges und schniefend durch die Wohnung läuft, findet den Kampf gegen die graue Staubschicht oft äußerst lästig. Denn diese lässt eine Wohnung schnell dreckig und ungepflegt aussehen. Von daher gehört die Wollmaus sicherlich zu den unbeliebteren „Haustieren“. Diese nistet sich bevorzugt unter Möbeln ein und besteht aus langfaserigen Staubknäueln. Mit diesen Tipps können Sie den Plagegeistern den Kampf ansagen:

 

1. Sorgen Sie dafür, dass die Luftfeuchtigkeit in Ihrer Immobilie konstant zwischen 30 bis 55 Prozent liegt.
2. Lüften Sie Ihren Wohnraum mehrmals am Tag. Am besten eignet sich dazu die Stoßlüftung. (Diese führt insgesamt zu einer besseren Luftqualität.)
3. Wenn Sie im Winter auf kuschelige Wohntextilien nicht verzichten möchten, reduzieren Sie zumindest überflüssige Staubfänger wie Nippes und Deko.
4. Sperren Sie den von außen eindringenden Staub aus, indem Sie die Wohnung zur schuhfreien Zone erklären.
5. Das Bett ist einer der größten Staubfänger: Wer morgens die Bettdecke und Kissen am offenen Fenster ausschüttelt, ist sofort eine Menge Staub los.
6. Packen Sie alles Waschbare wie Sofakissenbezüge, Plaids oder auch Vorhänge regelmäßig in die Waschmaschine. Nicht waschbare Textilien oder Teppiche sollte man zumindest von Zeit zu Zeit ausklopfen und an der frischen Luft auslüften lassen.
7. Verwenden Sie ein antistatisches und/oder feuchtes Microfasertuch zum Staubwischen und öffnen Sie die Fenster dabei weit.

 

Grüne Unterstützung beim Hausstaubalarm

Pflanzen verschönern nicht nur eine Wohnung, sondern sie verbessern das Raumklima insgesamt. Sie sorgen im Winter für mehr Sauerstoff und Luftfeuchtigkeit. Aber sie können noch mehr: Die Oberfläche der Blätter ist ein guter „Staubfänger“. Denn von dort lässt er sich sehr leicht abwischen. Und zum Schluss noch ein Tipp für ein natürliches Anti-Staub-Spray. Mixen Sie dazu 1 Tasse Wasser mit ¼ Tasse Essig und 2 Teelöffeln Olivenöl. Geben Sie die Flüssigkeit in eine Sprühflasche und schütteln Sie diese gut. Dann die gewünschten Flächen wie gewohnt abwischen.

Laut Zentralverband Sanitär Heizung Klima sind es vor allem junge Familien, die sich einen Keramikofen mit Ofenbank zulegen. Denn so ein Kachelofen stellt einen entspannenden Gegenpol zum hektischen Alltag dar. Das Heizen einer Immobiliemit Holz kommt nach Ansicht der Experten zudem der neu aufkeimenden Naturverbundenheit entgegen.

 

Kachelofen und Kamin – In der Winterzeit der Inbegriff von Gemütlichkeit

Ähnlich wie der Kamin- dient der Kachelofen meist zum Beheizen eines Raumes. Allerdings unterscheiden sich die Beiden ansonsten grundlegend. Ein flackerndes Kaminfeuer für spontane Romantikabende ist schnell entfacht.  Der Grund- oder Kachelofen braucht dagegen erst zwei bis drei Stunden Anheizzeit. Dafür speichert er die Wärme, die er langsam und gleichmäßig an den Raum abgibt, sehr lang. Die meist sehr dekorativen Kacheln aus gebrannten Ton fungieren dabei als zusätzlicher Wärmespeicher.

Im Gegensatz zur herkömmlichen Heizung erwärmt die Strahlungswärme eines Kachelofens den Körper durch langwellige Infrarotstrahlen. Diese sind vergleichbar mit sanftem Sonnenlicht. Eine Wärme, die im wahrsten Wortsinne unter die Haut geht und ein angenehmes Wohlgefühl erzeugt. Wie bei einer Infrarotheizung wird der Körper nicht indirekt über die Luft erwärmt, sondern direkt durch die Wärmestrahlung der Kacheln.

„Der Kachelofen, auch Grundofen oder Speicherofen genannt, ist wegen seiner lang anhaltenden, gleichmäßigen Heizleistung als Dauerheizung geeignet“, erläutert Tim Froitzheim vom Zentralverband Sanitär, Heizung Klima. „Sein hoher Wirkungsgrad macht ihn ideal für Niedrigenergiehäuser.“

 

Der ideale Kachelofen für Ihre Immobilie

Ein Kachelofen sollte von der Größe und Beschaffenheit her zum Haus passen. Damit er im Winter die Wohnräume nicht überhitzt, sollte man deshalb die Maße von einem erfahrenen Ofensetzer individuell berechnen lassen. Dieser passt den Ofen optimal an die eigenen vier Wände an. Die massive Bauweise, die individuelle Planung und der Installationsaufwand machen den Kachelofen natürlich teurer als die einfachen Kamin-Alternativen aus dem Baumarkt. Günstigere Modelle gibt es schon für ca. 5.000 EUR. Ein großzügiger Kachelofen mit aufwendiger Heizgasführung für Nebenräume mit ansprechender Optik kostet dagegen bis zu 10.000 EUR. Sie sind auf der Suche nach einem Haus mit Kachelofen? Dann nehmen Sie mit einem lokalen REMAX-Makler Kontakt auf.

... Im Herbst letzten Jahres hat der Bundesgerichtshof (BGH) die Rechte von Vermietern gestärkt. Nach dem Urteil wird die zusätzlich ausgesprochene ordentliche Kündigung bei Mietzahlungsverzug nicht automatisch hinfällig, auch wenn der Mieter seine Schulden nachträglich bezahlt hat.

 

Laut BGH ist Mehrfachkündigung bei Immobilien möglich

Zwei voneinander unabhängige Mieter in Berlin waren mit mehr als zwei Monatsmieten im Zahlungsrückstand. Daraufhin kündigten ihnen ihre Vermieter den Mietvertrag für ihre Wohnungen fristlos. Zur Sicherheit sprachen sie zusätzlich noch die ordentliche Kündigung aus. Die Mieter wehrten sich gegen die Mehrfachkündigung, weil sie die offenen Mieten einige Tage nach Erhalt der Kündigung bezahlt hatten. Denn laut Gesetz (§ 543 BGB) ist eine fristlose Kündigung unwirksam, wenn der Mieter die Miete innerhalb der Schonfrist (zwei Monat nach Zustellung der Räumungsklage) vollständig begleicht.

Die Vermieter bestanden trotzdem auf die Räumung der Wohnungen. Das Landgericht Berlin wies die Räumungsklagen jedoch ab. Nach Ansicht der Richter war die berechtigte fristlose Kündigung durch die Zahlung der Mietrückstände innerhalb der Schonfrist erloschen. Die Vermieter gingen daraufhin in Revision. Der zuständige BGH kam zu folgendem Urteil: Der nachträgliche Ausgleich der Mietrückstände kann lediglich die außerordentliche Kündigung unwirksam werden lassen. Die zusätzliche ordentliche Kündigung, durch die der Vermieter zum Ausdruck gebracht hat, dass er das Mietverhältnis auch dann beenden möchte, wenn die fristlose Kündigung hinfällig ist, sei grundsätzlich weiterhin gültig (siehe hierzu auch BGH, Urteile vom 19.9.2018, AZ: VIII ZR 261/17).

 

Kündigung erfordert eine „erhebliche Pflichtverletzung“

Das Landgericht Berlin muss jetzt prüfen, ob die ordentliche Kündigung mit der Pflichtverletzung „Zahlungsverzug“ ausreichend begründet ist. Ist in den verspäteten Mietzahlungen eine „erhebliche Pflichtverletzung“ der Mieter im Sinne von Paragraf 573 Abs. 2 Nummer 1 BGB zu sehen? Ob am Ende die Interessen von den Vermietern oder den Mietern höher bewertet werden, hängt davon ab, ob die Mieter grundsätzlich als zuverlässig eingestuft werden oder nicht. Das heisst, ob sie ihre Mietzahlungspflicht „schuldhaft“ verletzt haben oder ob die Mietrückstände auf ein Versehen oder einen unvorhersehbaren finanziellen Engpass zurückzuführen sind. Die Entscheidung des Landgerichts steht derzeit noch aus.

... Damit sollen Wohnungen trotz stetig steigender Mietpreise bezahlbar bleiben. Die Änderung sieht eine Verschärfung der Mietpreisbremse und eine Senkung der Modernisierungsumlage ab Januar 2019 vor.

 

Das bringt die Mietrechtsänderung 2019

Kappungsgrenze bei Modernisierungen: Statt elf Prozent dürfen in der Zukunft jährlich nur acht Prozent der Modernisierungskosten  auf die Mieter umgelegt werden. Dies gilt nicht nur für Ballungsräume mit hohen Mieten, sondern bundesweit. Damit die Mieter durch eine Modernisierung nicht zu stark belastet werden, darf die monatliche Miete nach einer Modernisierung innerhalb von sechs Jahren um höchstens drei EUR pro qm² erhöht werden. Bei Wohnungen mit einer Miete bis sieben EUR pro qm² liegt die Kappungsgrenze bei zwei EUR.

Bußgeld bei „Herausmodernisieren“: Vermieter, die versuchen ihre weniger solventen Mieter durch Luxussanierungen zu vergraulen, müssen künftig mit einem Bußgeld von bis zu 100.000 Euro rechnen. Bereits die missbräuchliche Ankündigung von Luxussanierungen soll unter Strafe gestellt werden. Zudem können Mieter Schadensersatzansprüche geltend machen.

Mietpreisbremse angezogen: Vermieter müssen künftig vor dem Abschluss eines Mietvertrages unaufgefordert die Miete des Vormieters nennen. Dadurch sollen Neumieter nachprüfen können, ob die verlangte Miethöhe auch zulässig ist. Generell dürfen Vermieter in Gebieten mit Wohnungsknappheit bei Neuvermietungen nur bis zu zehn Prozent mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen. Um Investoren jedoch nicht abzuschrecken, gilt die Mietpreisbremse nicht für Neubauten, sondern nur bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen. In welchen Städten und Regionen sie gilt, entscheiden die einzelnen Bundesländer. Wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete ist, zeigt der qualifizierte Mietspiegel.

 

Vermieter aufgepasst bei Mieterhöung

REMAX Germany rät jedem Vermieter sich über die Obergrenze bei den Mietpreisen genau zu informieren. Ansonsten riskieren Sie, mit späteren Rückforderungen konfrontiert zu werden. Wer sich auf Ausnahmen von der Mietpreisbremse beruft (z. B. wegen vorangegangener Modernisierung), muss die Gründe hierfür unaufgefordert darlegen. Kommt der Vermieter dieser Auskunftspflicht nicht nach, darf die Miete auch dann nur maximal zehn Prozent über der Vergleichsmiete liegen, wenn ein besonderer Grund vorliegt, der eine höhere Miete rechtfertigen würde. Für Mieter wird es einfacher, Verstöße gegen die Mietpreisbremse zu rügen. Es können aber auch zukünftig nur Mieten zurückgefordert werden, die nach der Rüge fällig geworden sind.

... So können Wärmebrücken zu Schimmelbildung, Schäden an der Gesundheit und Bausubstanz sowie höheren Heizkosten führen. REMAX Germany wollte wissen, woran man Wärmebrücken erkennt und wie man sich vor ihnen schützen kann.

 

Wärmebrücken und ihre Folgen für die Immobilienbewohner

Umgangssprachlich werden Wärmebrücken auch als Kältebrücken bezeichnet. Das macht durchaus Sinn, denn schließlich sorgt der Transmissionswärmeverlust für niedrigere Temperaturen an begrenzten Oberflächen einer Immobilie. Häufig findet man Wärmebrücken z. B. an Balkonen, Fenstern oder Heizkörpern, also an Verbindungsstellen, an denen sich die Baustruktur eines Hauses verändert. Das heißt, an den Stellen, wo die Dämmung unterbrochen wird, kann die Wärme von innen nach außen entweichen. Auf den abgekühlten Oberflächen bildet sich durch Feuchtigkeit, die z. B. durch Kochen oder Duschen entsteht, leichter Kondenswasser. Dieses wiederum kann zu Schimmelbildung und damit zu Gesundheitsschäden wie Allergien und Atemwegserkrankungen führen.

Werden Bauteile durch Wärmebrücken über einen längeren Zeitraum durchfeuchtet, drohen zudem Schäden an der Bausubstanz einer Immobilie. Deshalb sollte man versuchen, die Wärmebrücken möglichst zu beseitigen. Dazu ist es wichtig zunächst alle Fenster und Balkontüren auf undichte Stellen hin zu überprüfen. Leider erkennt ein Laie Wärmebrücken jedoch meist nicht mit dem bloßen Auge. Mit Hilfe einer Wärmebildkamera kann man jedoch in den Heizperioden Wärmebrücken sichtbar machen (Thermografie). Diese arbeitet mit Infrarotlicht. Auf den von außen aufgenommenen Bildern sieht man, an welchen Stellen der Hauswand Wärme entweicht. Am besten eigenen sich für diese Aufnahmen die frühen Morgenstunden oder abends.

 

Das hilft gegen Wärmebrücken und Schimmelbildung

Durch eine gute Dämmung oder Isolierung kann man sich vor Wärmebrücken schützen. Dazu sollte man einen Experten befragen. Aber auch regelmäßiges Stoßlüften hilft, um Schimmelbildung vorzubeugen und für ein gesundes Raumklima zu sorgen. Für den optimalen Luftaustausch sollte das Fenster dazu zwei bis dreimal am Tag für fünf bis zehn Minuten ganz geöffnet werden. Dadurch entweicht die warme, feuchte Zimmerluft nach draußen und die kalte Außenluft kann nach innen dringen. Diese kann bis zum nächsten Stoßlüften die Feuchtigkeit im Raum aufnehmen. Auch sollte man im Winter die Zimmertemperatur durchgängig auf ca. 19 – 21 Grad halten. Das gilt auch für Zimmer, die man selten benutzt oder wenn man tagsüber außer Haus ist.

... Laut einer Studie des Hamburgischen Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) gibt es abseits der Metropolen und in ländlichen Gebieten noch Immobilien, die deutlich unter dem regulären Marktpreis liegen.

 

Auf der Suche nach günstigen Immobilien in Deutschland

Das HWWI hat für Käufer, die an Renditen interessiert sind, für den Postbank Wohnatlas Orte in Deutschland ermittelt, in welchen beim Hauskauf starke Wertsteigerungen bis zum Jahr 2030 zu erwarten sind. Besonders gut schneiden dabei Landkreise in Niedersachsen ab. Dazu gehören das Emsland an der niederländischen Grenze und das südlich angrenzende Cloppenburg. Hier prognostiziert das HWWI, dass ein 100-Quadratmeter- Haus im Jahr 2030  etwa 46.000 Euro mehr wert sein wird als heute.

Maximale Rendite soll ein Hauskauf in Heilbronn bringen. Hier rechnet man damit, dass die Immobilienpreise bis 2030 stark ansteigen werden. Nämlich dass ein 100-Quadratmeter-Haus einen Reingewinn von 150.000 Euro einbringt. Aber auch die Käufer in den Landkreisen Oldenburg, Osnabrück, Diepholz und Gifthorn können mit kräftigen Zuwächsen rechnen. Und auch die Grafschaft Bentheim gehört mit 0,7 Prozent Wertsteigerung im Jahr zu den Top100-Regionen.

Aber auch auf halbem Weg zwischen Bremen und Hannover lassen sich echte Immobilien-Schnäppchen finden. So liegen in Nienburg an der Weser die Preise 42 Prozent unter dem Bundesdurchschnitt. Ein Geheimtipp für Käufer ist laut HMMI das Umland der Freien Hansestadt  Bremen. In München, welches als teuerstes Pflaster in Deutschland gilt, sind die Kaufpreise dagegen so hoch, dass sich nur wenige einen Hauserwerb dort leisten können. Aber in den Städten wie Erding, Ebersberg, Dachau und Freising ist auf dem Immobilienmarkt noch Luft nach oben. Insgesamt werden in Bayern und Baden-Württemberg fast flächendeckend Wertsteigerungen erwartet.

 

In diesen Regionen sind Immobilien noch günstiger

Während die Immobilienpreise in den Trendstädten wie München, Berlin, oder Hamburg immer neue Preisrekorde erreichen, kann man in anderen Gegenden Deutschlands Eigentumswohnungen für knapp ein Zehntel des dortigen Kaufpreises erwerben. Selbstnutzer, die zudem ihren Wohnort unabhängig vom Arbeitsplatz aussuchen können, also vor allem Freiberufler oder Rentner, finden in strukturschwachen Regionen das reinste Schnäppchen-Schlaraffenland. Einer Studie der F+B GmbH zufolge, können Käufer in 17 ostdeutschen Städten geräumige Eigentumswohnungen sogar für weniger als 50.000 Euro erwerben. Wenn Sie auf der Suche nach einer Immobilie sind, dann sollten Sie einen lokalen REMAX Makler kontaktieren. Er berät sie fachkundig. Damit sich das vermeintliche Immobilien-Schnäppchen am Ende nicht als Eurograb entpuppt.