... Unterstützung von einem Fachmann. D. h. er beauftragt einen Immobilienmakler, nach dem passenden Käufer für sein Objekt zu suchen und den Verkauf abzuwickeln. Er kann dabei zwischen drei Auftragsarten wählen: Allgemeinauftrag, Alleinauftrag oder qualifizierter Alleinauftrag. Je nach gewählter Auftragsform gelten für den Verkäufer und Immobilienmakler andere Konditionen, Rechte und Pflichten. Vereinfacht kann man sagen, je exklusiver der Maklervertrag ist, desto mehr Verpflichtungen gehen beide Seiten ein.

 

Die drei Auftragsmöglichkeiten bei Immobilien im Vergleich

Der einfache Maklerauftrag (Allgemeinauftrag) ist am unverbindlichsten. Denn bei dieser Auftragsform, die sowohl schriftlich als auch mündlich erfolgen kann, darf der Verkäufer gleich mehrere Immobilienmakler beauftragen. Diese suchen zeitgleich nach dem passenden Käufer. Dem Verkäufer entstehen dadurch keinerlei Mehrkosten. Die Immobilienmakler sind im Gegenzug jedoch nicht verpflichtet, die Immobilie wirklich aktiv zu vermarkten. Nur der Makler, der am Ende die Immobilie erfolgreich verkauft, erhält die Erfolgsprovision. Die anderen Immobilienvermittler gehen leer aus. Ansonsten gelten bei dieser Vertragsart keinerlei Vertragsfristen. Sie empfiehlt sich bei Immobilien, für die eine hohe Nachfrage besteht und bei denen ein sehr schneller Verkauf erwartet wird.

Wie das Wort „Allein“ vermuten lässt, beauftragt der Verkäufer beim Alleinauftrag nur einen einzigen Immobilienmakler mit dem Verkauf seiner Immobilie. Die Vergabe des Auftrags sollte schriftlich erfolgen. Es werden darin die Laufzeit (meist zwischen 3-6 Monaten), die Höhe der Provision und das Mindestmaß an Werbemaßnahmen (Zeitungsinserate, Exposé, etc.) festgelegt. Ein Makler mit einem Alleinauftrag hat also verschiedene Aufklärungs- oder Erkundigungs- und Nachprüfungspflichten. Dem Verkäufer steht es weiterhin frei, seine Immobilie selbst zu verkaufen. Gelingt ihm das, muss er keine Maklerprovision zahlen, sondern höchstens eine vorab vereinbarte Aufwandsentschädigung.

Der qualifizierte Alleinauftrag ist ein Exklusivvertrag. Als Individualvertrag darf er nicht als Formularvertrag abgeschlossen werden, sondern muss individuell ausgehandelt werden. Inhaltlich ist er ähnlich aufgebaut wie ein Alleinauftrag. Aber bei ihm darf der Verkäufer nicht selbst tätig werden. Falls sich ein Kaufinteressent direkt an ihn wendet, muss er diesen an den Makler weiterverweisen. Damit ist dem Makler die Provision sicher, wenn er die Immobilie in dem vorgegeben Zeitrahmen verkauft. Aus diesem Grund bevorzugen Immobilienmakler den  qualifizierten Alleinauftrag. Denn mit ihm sinkt für sie das Risiko am Ende auf Kosten sitzenzubleiben. Umgekehrt kann sich der Verkäufer aber auch sicher sein, dass der Makler sein Bestmögliches geben wird, den Verkauf schnellstmöglich, erfolgreich abzuschließen.

 

Darum lohnt sich ein Alleinauftrag

Der Allgemeinvertrag ist sehr flexibel. Das ist aber nur ein scheinbarer Vorteil, denn ein Immobilienmakler wird auch nur eingeschränkt Zeit und Geld in die Vermarktung investieren, da das Risiko, dass die Immobilie durch einen Dritten verkauft wird, für ihn zu hoch ist. Auch kann es passieren, dass die Immobilie zeitgleich mehrfach in den gleichen Medien angeboten wird. Das könnte für potenzielle Käufer verwirrend wirken und ihr Interesse an der Immobilie schmälern. Sie planen demnächst eine Immobilie zu verkaufen? Dann sollten Sie sich an einen erfahrenen REMAX-Makler in Ihrer Nähe wenden. Ob Sie sich für einen Alleinauftrag oder einen „qualifizierten Alleinauftrag“ entscheiden, hängt von Ihnen ab. Wenn Sie weder Zeit noch Lust haben selbst aktiv zu werden, macht ein „qualifizierter Alleinauftrag“ auf jeden Fall Sinn.

Da kommt sowohl Frau als auch Mann mit dem Staubwischen kaum hinterher. Gerade hat man die graue Staubschicht auf Regalen, Schränken und Böden mühsam entfernt, taucht sie kurze Zeit später an der gleichen Stelle wieder auf. REMAX Germanyhat im Folgenden ein paar Tipps für Sie gesammelt, wie Sie den ungeliebten Wollmäusen zu Leibe rücken können.

 

Hier kommen unsere Tipps für weniger Staub im Haus

Besonders Allergiker haben unter dem Hausstaub im Winter zu leiden. So kann das Einatmen von Hausstaub bei einem Asthmatiker zu einem Asthmaanfall führen.  Doch auch wer nicht tränenden Auges und schniefend durch die Wohnung läuft, findet den Kampf gegen die graue Staubschicht oft äußerst lästig. Denn diese lässt eine Wohnung schnell dreckig und ungepflegt aussehen. Von daher gehört die Wollmaus sicherlich zu den unbeliebteren „Haustieren“. Diese nistet sich bevorzugt unter Möbeln ein und besteht aus langfaserigen Staubknäueln. Mit diesen Tipps können Sie den Plagegeistern den Kampf ansagen:

 

1. Sorgen Sie dafür, dass die Luftfeuchtigkeit in Ihrer Immobilie konstant zwischen 30 bis 55 Prozent liegt.
2. Lüften Sie Ihren Wohnraum mehrmals am Tag. Am besten eignet sich dazu die Stoßlüftung. (Diese führt insgesamt zu einer besseren Luftqualität.)
3. Wenn Sie im Winter auf kuschelige Wohntextilien nicht verzichten möchten, reduzieren Sie zumindest überflüssige Staubfänger wie Nippes und Deko.
4. Sperren Sie den von außen eindringenden Staub aus, indem Sie die Wohnung zur schuhfreien Zone erklären.
5. Das Bett ist einer der größten Staubfänger: Wer morgens die Bettdecke und Kissen am offenen Fenster ausschüttelt, ist sofort eine Menge Staub los.
6. Packen Sie alles Waschbare wie Sofakissenbezüge, Plaids oder auch Vorhänge regelmäßig in die Waschmaschine. Nicht waschbare Textilien oder Teppiche sollte man zumindest von Zeit zu Zeit ausklopfen und an der frischen Luft auslüften lassen.
7. Verwenden Sie ein antistatisches und/oder feuchtes Microfasertuch zum Staubwischen und öffnen Sie die Fenster dabei weit.

 

Grüne Unterstützung beim Hausstaubalarm

Pflanzen verschönern nicht nur eine Wohnung, sondern sie verbessern das Raumklima insgesamt. Sie sorgen im Winter für mehr Sauerstoff und Luftfeuchtigkeit. Aber sie können noch mehr: Die Oberfläche der Blätter ist ein guter „Staubfänger“. Denn von dort lässt er sich sehr leicht abwischen. Und zum Schluss noch ein Tipp für ein natürliches Anti-Staub-Spray. Mixen Sie dazu 1 Tasse Wasser mit ¼ Tasse Essig und 2 Teelöffeln Olivenöl. Geben Sie die Flüssigkeit in eine Sprühflasche und schütteln Sie diese gut. Dann die gewünschten Flächen wie gewohnt abwischen.

Laut Zentralverband Sanitär Heizung Klima sind es vor allem junge Familien, die sich einen Keramikofen mit Ofenbank zulegen. Denn so ein Kachelofen stellt einen entspannenden Gegenpol zum hektischen Alltag dar. Das Heizen einer Immobiliemit Holz kommt nach Ansicht der Experten zudem der neu aufkeimenden Naturverbundenheit entgegen.

 

Kachelofen und Kamin – In der Winterzeit der Inbegriff von Gemütlichkeit

Ähnlich wie der Kamin- dient der Kachelofen meist zum Beheizen eines Raumes. Allerdings unterscheiden sich die Beiden ansonsten grundlegend. Ein flackerndes Kaminfeuer für spontane Romantikabende ist schnell entfacht.  Der Grund- oder Kachelofen braucht dagegen erst zwei bis drei Stunden Anheizzeit. Dafür speichert er die Wärme, die er langsam und gleichmäßig an den Raum abgibt, sehr lang. Die meist sehr dekorativen Kacheln aus gebrannten Ton fungieren dabei als zusätzlicher Wärmespeicher.

Im Gegensatz zur herkömmlichen Heizung erwärmt die Strahlungswärme eines Kachelofens den Körper durch langwellige Infrarotstrahlen. Diese sind vergleichbar mit sanftem Sonnenlicht. Eine Wärme, die im wahrsten Wortsinne unter die Haut geht und ein angenehmes Wohlgefühl erzeugt. Wie bei einer Infrarotheizung wird der Körper nicht indirekt über die Luft erwärmt, sondern direkt durch die Wärmestrahlung der Kacheln.

„Der Kachelofen, auch Grundofen oder Speicherofen genannt, ist wegen seiner lang anhaltenden, gleichmäßigen Heizleistung als Dauerheizung geeignet“, erläutert Tim Froitzheim vom Zentralverband Sanitär, Heizung Klima. „Sein hoher Wirkungsgrad macht ihn ideal für Niedrigenergiehäuser.“

 

Der ideale Kachelofen für Ihre Immobilie

Ein Kachelofen sollte von der Größe und Beschaffenheit her zum Haus passen. Damit er im Winter die Wohnräume nicht überhitzt, sollte man deshalb die Maße von einem erfahrenen Ofensetzer individuell berechnen lassen. Dieser passt den Ofen optimal an die eigenen vier Wände an. Die massive Bauweise, die individuelle Planung und der Installationsaufwand machen den Kachelofen natürlich teurer als die einfachen Kamin-Alternativen aus dem Baumarkt. Günstigere Modelle gibt es schon für ca. 5.000 EUR. Ein großzügiger Kachelofen mit aufwendiger Heizgasführung für Nebenräume mit ansprechender Optik kostet dagegen bis zu 10.000 EUR. Sie sind auf der Suche nach einem Haus mit Kachelofen? Dann nehmen Sie mit einem lokalen REMAX-Makler Kontakt auf.

... Im Herbst letzten Jahres hat der Bundesgerichtshof (BGH) die Rechte von Vermietern gestärkt. Nach dem Urteil wird die zusätzlich ausgesprochene ordentliche Kündigung bei Mietzahlungsverzug nicht automatisch hinfällig, auch wenn der Mieter seine Schulden nachträglich bezahlt hat.

 

Laut BGH ist Mehrfachkündigung bei Immobilien möglich

Zwei voneinander unabhängige Mieter in Berlin waren mit mehr als zwei Monatsmieten im Zahlungsrückstand. Daraufhin kündigten ihnen ihre Vermieter den Mietvertrag für ihre Wohnungen fristlos. Zur Sicherheit sprachen sie zusätzlich noch die ordentliche Kündigung aus. Die Mieter wehrten sich gegen die Mehrfachkündigung, weil sie die offenen Mieten einige Tage nach Erhalt der Kündigung bezahlt hatten. Denn laut Gesetz (§ 543 BGB) ist eine fristlose Kündigung unwirksam, wenn der Mieter die Miete innerhalb der Schonfrist (zwei Monat nach Zustellung der Räumungsklage) vollständig begleicht.

Die Vermieter bestanden trotzdem auf die Räumung der Wohnungen. Das Landgericht Berlin wies die Räumungsklagen jedoch ab. Nach Ansicht der Richter war die berechtigte fristlose Kündigung durch die Zahlung der Mietrückstände innerhalb der Schonfrist erloschen. Die Vermieter gingen daraufhin in Revision. Der zuständige BGH kam zu folgendem Urteil: Der nachträgliche Ausgleich der Mietrückstände kann lediglich die außerordentliche Kündigung unwirksam werden lassen. Die zusätzliche ordentliche Kündigung, durch die der Vermieter zum Ausdruck gebracht hat, dass er das Mietverhältnis auch dann beenden möchte, wenn die fristlose Kündigung hinfällig ist, sei grundsätzlich weiterhin gültig (siehe hierzu auch BGH, Urteile vom 19.9.2018, AZ: VIII ZR 261/17).

 

Kündigung erfordert eine „erhebliche Pflichtverletzung“

Das Landgericht Berlin muss jetzt prüfen, ob die ordentliche Kündigung mit der Pflichtverletzung „Zahlungsverzug“ ausreichend begründet ist. Ist in den verspäteten Mietzahlungen eine „erhebliche Pflichtverletzung“ der Mieter im Sinne von Paragraf 573 Abs. 2 Nummer 1 BGB zu sehen? Ob am Ende die Interessen von den Vermietern oder den Mietern höher bewertet werden, hängt davon ab, ob die Mieter grundsätzlich als zuverlässig eingestuft werden oder nicht. Das heisst, ob sie ihre Mietzahlungspflicht „schuldhaft“ verletzt haben oder ob die Mietrückstände auf ein Versehen oder einen unvorhersehbaren finanziellen Engpass zurückzuführen sind. Die Entscheidung des Landgerichts steht derzeit noch aus.

... Damit sollen Wohnungen trotz stetig steigender Mietpreise bezahlbar bleiben. Die Änderung sieht eine Verschärfung der Mietpreisbremse und eine Senkung der Modernisierungsumlage ab Januar 2019 vor.

 

Das bringt die Mietrechtsänderung 2019

Kappungsgrenze bei Modernisierungen: Statt elf Prozent dürfen in der Zukunft jährlich nur acht Prozent der Modernisierungskosten  auf die Mieter umgelegt werden. Dies gilt nicht nur für Ballungsräume mit hohen Mieten, sondern bundesweit. Damit die Mieter durch eine Modernisierung nicht zu stark belastet werden, darf die monatliche Miete nach einer Modernisierung innerhalb von sechs Jahren um höchstens drei EUR pro qm² erhöht werden. Bei Wohnungen mit einer Miete bis sieben EUR pro qm² liegt die Kappungsgrenze bei zwei EUR.

Bußgeld bei „Herausmodernisieren“: Vermieter, die versuchen ihre weniger solventen Mieter durch Luxussanierungen zu vergraulen, müssen künftig mit einem Bußgeld von bis zu 100.000 Euro rechnen. Bereits die missbräuchliche Ankündigung von Luxussanierungen soll unter Strafe gestellt werden. Zudem können Mieter Schadensersatzansprüche geltend machen.

Mietpreisbremse angezogen: Vermieter müssen künftig vor dem Abschluss eines Mietvertrages unaufgefordert die Miete des Vormieters nennen. Dadurch sollen Neumieter nachprüfen können, ob die verlangte Miethöhe auch zulässig ist. Generell dürfen Vermieter in Gebieten mit Wohnungsknappheit bei Neuvermietungen nur bis zu zehn Prozent mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen. Um Investoren jedoch nicht abzuschrecken, gilt die Mietpreisbremse nicht für Neubauten, sondern nur bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen. In welchen Städten und Regionen sie gilt, entscheiden die einzelnen Bundesländer. Wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete ist, zeigt der qualifizierte Mietspiegel.

 

Vermieter aufgepasst bei Mieterhöung

REMAX Germany rät jedem Vermieter sich über die Obergrenze bei den Mietpreisen genau zu informieren. Ansonsten riskieren Sie, mit späteren Rückforderungen konfrontiert zu werden. Wer sich auf Ausnahmen von der Mietpreisbremse beruft (z. B. wegen vorangegangener Modernisierung), muss die Gründe hierfür unaufgefordert darlegen. Kommt der Vermieter dieser Auskunftspflicht nicht nach, darf die Miete auch dann nur maximal zehn Prozent über der Vergleichsmiete liegen, wenn ein besonderer Grund vorliegt, der eine höhere Miete rechtfertigen würde. Für Mieter wird es einfacher, Verstöße gegen die Mietpreisbremse zu rügen. Es können aber auch zukünftig nur Mieten zurückgefordert werden, die nach der Rüge fällig geworden sind.

... So können Wärmebrücken zu Schimmelbildung, Schäden an der Gesundheit und Bausubstanz sowie höheren Heizkosten führen. REMAX Germany wollte wissen, woran man Wärmebrücken erkennt und wie man sich vor ihnen schützen kann.

 

Wärmebrücken und ihre Folgen für die Immobilienbewohner

Umgangssprachlich werden Wärmebrücken auch als Kältebrücken bezeichnet. Das macht durchaus Sinn, denn schließlich sorgt der Transmissionswärmeverlust für niedrigere Temperaturen an begrenzten Oberflächen einer Immobilie. Häufig findet man Wärmebrücken z. B. an Balkonen, Fenstern oder Heizkörpern, also an Verbindungsstellen, an denen sich die Baustruktur eines Hauses verändert. Das heißt, an den Stellen, wo die Dämmung unterbrochen wird, kann die Wärme von innen nach außen entweichen. Auf den abgekühlten Oberflächen bildet sich durch Feuchtigkeit, die z. B. durch Kochen oder Duschen entsteht, leichter Kondenswasser. Dieses wiederum kann zu Schimmelbildung und damit zu Gesundheitsschäden wie Allergien und Atemwegserkrankungen führen.

Werden Bauteile durch Wärmebrücken über einen längeren Zeitraum durchfeuchtet, drohen zudem Schäden an der Bausubstanz einer Immobilie. Deshalb sollte man versuchen, die Wärmebrücken möglichst zu beseitigen. Dazu ist es wichtig zunächst alle Fenster und Balkontüren auf undichte Stellen hin zu überprüfen. Leider erkennt ein Laie Wärmebrücken jedoch meist nicht mit dem bloßen Auge. Mit Hilfe einer Wärmebildkamera kann man jedoch in den Heizperioden Wärmebrücken sichtbar machen (Thermografie). Diese arbeitet mit Infrarotlicht. Auf den von außen aufgenommenen Bildern sieht man, an welchen Stellen der Hauswand Wärme entweicht. Am besten eigenen sich für diese Aufnahmen die frühen Morgenstunden oder abends.

 

Das hilft gegen Wärmebrücken und Schimmelbildung

Durch eine gute Dämmung oder Isolierung kann man sich vor Wärmebrücken schützen. Dazu sollte man einen Experten befragen. Aber auch regelmäßiges Stoßlüften hilft, um Schimmelbildung vorzubeugen und für ein gesundes Raumklima zu sorgen. Für den optimalen Luftaustausch sollte das Fenster dazu zwei bis dreimal am Tag für fünf bis zehn Minuten ganz geöffnet werden. Dadurch entweicht die warme, feuchte Zimmerluft nach draußen und die kalte Außenluft kann nach innen dringen. Diese kann bis zum nächsten Stoßlüften die Feuchtigkeit im Raum aufnehmen. Auch sollte man im Winter die Zimmertemperatur durchgängig auf ca. 19 – 21 Grad halten. Das gilt auch für Zimmer, die man selten benutzt oder wenn man tagsüber außer Haus ist.

... Laut einer Studie des Hamburgischen Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) gibt es abseits der Metropolen und in ländlichen Gebieten noch Immobilien, die deutlich unter dem regulären Marktpreis liegen.

 

Auf der Suche nach günstigen Immobilien in Deutschland

Das HWWI hat für Käufer, die an Renditen interessiert sind, für den Postbank Wohnatlas Orte in Deutschland ermittelt, in welchen beim Hauskauf starke Wertsteigerungen bis zum Jahr 2030 zu erwarten sind. Besonders gut schneiden dabei Landkreise in Niedersachsen ab. Dazu gehören das Emsland an der niederländischen Grenze und das südlich angrenzende Cloppenburg. Hier prognostiziert das HWWI, dass ein 100-Quadratmeter- Haus im Jahr 2030  etwa 46.000 Euro mehr wert sein wird als heute.

Maximale Rendite soll ein Hauskauf in Heilbronn bringen. Hier rechnet man damit, dass die Immobilienpreise bis 2030 stark ansteigen werden. Nämlich dass ein 100-Quadratmeter-Haus einen Reingewinn von 150.000 Euro einbringt. Aber auch die Käufer in den Landkreisen Oldenburg, Osnabrück, Diepholz und Gifthorn können mit kräftigen Zuwächsen rechnen. Und auch die Grafschaft Bentheim gehört mit 0,7 Prozent Wertsteigerung im Jahr zu den Top100-Regionen.

Aber auch auf halbem Weg zwischen Bremen und Hannover lassen sich echte Immobilien-Schnäppchen finden. So liegen in Nienburg an der Weser die Preise 42 Prozent unter dem Bundesdurchschnitt. Ein Geheimtipp für Käufer ist laut HMMI das Umland der Freien Hansestadt  Bremen. In München, welches als teuerstes Pflaster in Deutschland gilt, sind die Kaufpreise dagegen so hoch, dass sich nur wenige einen Hauserwerb dort leisten können. Aber in den Städten wie Erding, Ebersberg, Dachau und Freising ist auf dem Immobilienmarkt noch Luft nach oben. Insgesamt werden in Bayern und Baden-Württemberg fast flächendeckend Wertsteigerungen erwartet.

 

In diesen Regionen sind Immobilien noch günstiger

Während die Immobilienpreise in den Trendstädten wie München, Berlin, oder Hamburg immer neue Preisrekorde erreichen, kann man in anderen Gegenden Deutschlands Eigentumswohnungen für knapp ein Zehntel des dortigen Kaufpreises erwerben. Selbstnutzer, die zudem ihren Wohnort unabhängig vom Arbeitsplatz aussuchen können, also vor allem Freiberufler oder Rentner, finden in strukturschwachen Regionen das reinste Schnäppchen-Schlaraffenland. Einer Studie der F+B GmbH zufolge, können Käufer in 17 ostdeutschen Städten geräumige Eigentumswohnungen sogar für weniger als 50.000 Euro erwerben. Wenn Sie auf der Suche nach einer Immobilie sind, dann sollten Sie einen lokalen REMAX Makler kontaktieren. Er berät sie fachkundig. Damit sich das vermeintliche Immobilien-Schnäppchen am Ende nicht als Eurograb entpuppt.